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La SCI est une forme de société qui présente bien des avantages. Entre souplesse de fonctionnement et fiscalité avantageuse, nombreux sont les propriétaires qui optent pour ce statut juridique pour gérer leur patrimoine immobilier. Sachez qu’une SCI peut détenir des biens en copropriété. Matera vous explique tout dans cet article.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI signifie “Société Civile Immobilière”. C’est une forme de société qui doit obligatoirement être créée par deux associés minimum, qui seront chargés de la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
La principale différence entre la SCI est l’indivision réside dans le fait que :
- Dans le cas d’une SCI : c’est la société qui est propriétaire des biens immobiliers. En échange, les associés reçoivent des parts sociales de la SCI proportionnellement au montant de leurs apports respectifs et assortis d’un droit de vote.
- En indivision : les propriétaires des biens sont les personnes physiques qui ont acheté le bien ou en ont hérité. Il n’y a pas de société interposée entre le bien et ses propriétaires.
Un gérant doit être nommé pour réaliser les actes communs de la SCI (par exemple, souscrire une assurance habitation) et la représenter. Une assemblée générale ordinaire (AGO) doit être convoquée une fois par an, selon les modalités prévues dans les statuts, notamment pour voter l’approbation des comptes de la société.
Il est également possible de convoquer des assemblées générales extraordinaires (AGE) pour prendre des décisions importantes relatives à la SCI (par exemple, nomination d’un nouveau gérant, nouvel associé entrant, etc.).
Quels sont les avantages d’une SCI ?
La SCI possède un cadre légal qui offre une organisation très flexible. Cela permet ainsi à ses associés d’organiser leurs relations en bénéficiant d’une grande liberté (par exemple, pour fixer les pouvoirs du gérant, les modalités de prise de décision, etc.). Cette flexibilité permet également d’organiser de nombreux montages pour gérer un patrimoine immobilier, qu’il soit privé ou professionnel.
Attention : Notez bien que la SCI doit être créée dans l’objectif d’acquérir et de posséder des biens immobiliers.
On vous résume ici les principaux avantages présentés par la SCI pour réaliser des investissements immobiliers :
● Mettre en commun les capitaux et moyens financiers des associés, permettant ainsi d’augmenter la capacité de financement d’un bien, et également d’obtenir plus facilement des prêts bancaires ;
● Réaliser à plusieurs des investissements immobiliers plus ambitieux en les finançant à plusieurs ;
● Si vous souhaitez investir avec votre famille, il est d’autant plus facile d’obtenir un emprunt bancaire grâce à la responsabilité indéfinie et solidaire des associés ;
● Mutualiser les charges liées à la gestion des biens immobiliers (par exemple, frais d’entretien, de travaux de rénovation énergétique, etc.) ;
● La SCI est en principe soumise à l’impôt sur les revenus (IR). De ce fait, les associés sont imposés à proportion de leur participation dans le capital social. Il est toutefois possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) si cela est plus avantageux pour les associés.
Quels sont les inconvénients d’une SCI ?
Bien que très avantageuse sur de nombreux plans, avant de créer une SCI, il convient de prendre connaissance préalablement de ses inconvénients.
Matera vous résume ci-dessous les principaux inconvénients d’une SCI :
- Contrairement à l’indivision, posséder des biens immobiliers en SCI requiert de réaliser des démarches administratives et juridiques du fait de l’existence de la société (démarches de création de la société, tenue d’assemblées générales, obligations comptables, etc.) ;
- Impossibilité de faire de l’achat-revente ;
- La location de logements meublés est une activité commerciale, ce qui est en principe contraire à l’objet civil de la SCI. Toutefois, la loi permet d’exercer cette activité exceptionnellement si :
- La SCI est imposée d’office à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela entraîne des obligations fiscales et comptables plus lourdes ; ou
- Les revenus issus de la location meublée représentent moins de 10% du chiffre d’affaires annuel de la SCI.
- Si une SCI met en location ses biens immobiliers, le bail conclu avec le locataire doit être d’une durée minimale de 6 ans.
- Les associés d’une SCI sont responsables sur leur patrimoine personnel des dettes de la SCI. En cas de difficultés financières de la société, leur patrimoine personnel peut donc être saisi.
SCI et bien immobilier en copropriété
Une SCI peut être propriétaire d’un ou plusieurs lots dans un immeuble en copropriété. À ce titre, elle est donc copropriétaire et membre du syndicat des copropriétaires. Mais, attention, en tant que personne morale, certaines règles spécifiques s’appliquent à la SCI copropriétaire.
Il est important de bien comprendre comment s’organise la représentation de la SCI au sein de la copropriété. En effet, une SCI copropriétaire, en tant que personne morale, doit obligatoirement être représentée par une personne physique lors de toute assemblée générale.
En revanche, toutes les personnes physiques membres de la SCI ne peuvent pas valablement représenter la SCI lors d’une assemblée générale (AG) de copropriété. En effet, l’associé de la SCI participant à une AG doit disposer du droit de vote. Tel est ainsi le cas si :
- Le représentant à l’AG est le gérant de la SCI ;
- Ou le gérant a mandaté un associé qui dispose d’une délégation de vote, aussi appelé pouvoir de représentation, pour l’assemblée générale concernée (cette délégation est obligatoire, même si, dans les faits, c’est bien cet associé qui gère entièrement la SCI).
Si ces règles de représentation ne sont pas respectées, sachez que les assemblées générales pourront être annulées par un juge. En effet, seul le gérant ou l’associé mandaté possède le pouvoir d’engager la société vis-à-vis des tiers.
En outre, le syndic de copropriété doit obligatoirement envoyer la convocation à l’assemblée générale à la SCI et non à ses associés, sous peine d’annulation de l’assemblée générale. En effet, c’est la SCI qui est copropriétaire, et non pas ses associés (la SCI étant interposée entre le bien immobilier et ses associés).
