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Changer de syndic de copropriété en 5 étapes

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Vous souhaitez changer de syndic ? Avec Matera, profitez d'une alternative au syndic professionnel.

Plateforme en ligne pour la gestion quotidienne, des experts disponibles sous 24h ouvrées, 30% d'économies de charges en moyenne...


Sommaire

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Le changement du syndic de copropriété est possible en application de la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires peuvent ainsi le voter lors d'une assemblée générale. Plusieurs raisons peuvent pousser le syndicat des copropriétaires à élire un nouveau syndic : gestion défaillante de la copropriété, problème relationnel, manque de transparence, coût des honoraires élevés, etc.

Cependant, il est impératif de respecter un certain formalisme pour changer de syndic. Il faut distinguer la situation de la révocation ou de non renouvellement en cas de changement de syndic.

Pour quelles raisons peut-on changer de syndic de copropriété ? Comment changer de syndic ? Faut-il attendre la fin de son mandat ou le changement est-il possible en cours de mandat ? On fait le point dans cet article sur la faisabilité du changement et le formalisme à respecter en cas de changement de syndic.

Pourquoi changer de syndic de copropriété ?

Pour rappel, le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. L’obligation principale d’un syndic de copropriété est d'administrer une copropriété ainsi que les parties communes de celle-ci en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Les missions du syndic sont les suivantes :

Changer de syndic est possible lorsque les copropriétaires et les membres du conseil syndical sont mécontents de l'administration de la copropriété. En effet, la loi du 10 juillet 1965 autorise les copropriétaires à changer de changer de syndic de copropriété, et ce, sans invoquer un quelconque motif. Généralement, les copropriétaires souhaitent changer de syndic pour les raisons suivantes :

Les raisons d’un mécontentement vis-à-vis de son syndic Des exemples pratiques
Le syndic de copropriété n'est pas à l'écoute des copropriétaires ou il ne répond pas à leurs sollicitations suffisamment vite. Les décisions prises par l’assemblée générale sont-elles exécutées en temps ? Le syndic répond-il aux demandes formulées dans un délai raisonnable ? S’il s’agit d’un problème relationnel du gestionnaire avec le conseil syndical ou les copropriétaires. Dans ce cas, la gestion est paralysée et inefficace, ce qui peut rendre le changement de syndic inéluctable.
  • Des erreurs sont commises quant à la gestion courante administrative et/ou financière de la copropriété ;
  • Un manque de visibilité sur la gestion des prestataires et du compte bancaire du syndicat des copropriétaires ;
La comptabilité du syndicat de copropriété est-elle rigoureuse ? Les débiteurs sont-ils bien relancés dans les temps ? Les urgences demandées par les copropriétaires sont-elles prises en compte par le syndic de copropriété ?
Les charges de copropriété sont élevées à cause des honoraires et des frais annexes du syndic professionnel : commission sur les travaux, frais pour les états datés, etc. La question du prix n’amène pas d’exemple pratique mais quelques explications ! C’est néanmoins un sujet capital ! On y prête d’autant plus attention si la qualité du service apporté par le syndic de copropriété n’est pas là. Un prix élevé pourrait paraître justifié si le syndic donne entière satisfaction. Si le seul reproche concerne le coût du contrat alors vous devriez prendre rdv avec votre syndic de copropriété pour en discuter ou étudier d’autres alternatives. Le choix en matière de syndic de copropriété est large mais dépend de vos attentes !

Qui peut demander un changement de syndic ?

Le conseil syndical ou tout copropriétaire peut envoyer une demande de mise à l’ordre du jour de la résolution de changement de syndic à la prochaine assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception.

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Bon à savoir :
Comme les convocations d’assemblée générale doivent être envoyées 21 jours avant l’AG, nous vous recommandons d’envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour au moins 2 mois avant la date d’AG prévue.

Quand peut-on mettre en concurrence son syndic de copropriété ?

Comme expliqué précédemment, le syndicat des copropriétaires peut librement changer de syndic de copropriété. Cependant, il n'est pas possible de changer n'importe quand de syndic car la démarche est encadrée par loi de 1965. Ainsi, il existe deux situations possibles : le changement de syndic en fin de mandat et la révocation en cours de mandat.

Changer de syndic de copropriété en fin de mandat

Lorsqu'un syndic de copropriété est élu en assemblée générale, son mandat dure entre 1 et 3 ans maximum. Ce sont les copropriétaires qui décident de la durée du mandat du syndic et celle-ci ne peut être modifiée par la suite.

À la fin de son mandat, le syndic doit convoquer une nouvelle assemblée générale pour élire le futur syndic. Les copropriétaires de l’immeuble ont alors deux possibilités :

  • Renouveler le contrat du syndic actuel pour un nouveau mandat ;
  • Changer pour un syndic professionnel concurrent ou un modèle d'autogestion, c’est-à-dire passer en syndic coopératif ou en syndic bénévole.

Le point sur l’obligation de mise en concurrence du syndic

La mise en concurrence du syndic actuel par le conseil syndical est obligatoire lors du renouvellement d’un mandat, sauf dans les deux cas suivants :

  • La copropriété n'a pas de conseil syndical ;
  • L'assemblée générale de l'année précédente décide à la majorité absolue de ne pas faire de mise en concurrence de projets de contrat de syndic.

La décision doit être votée à la majorité absolue. Cela correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents). Dans le cas où le conseil syndical ne respecte pas l'obligation de mise en concurrence, le syndic en place peut tout de même être réélu. En effet, la loi ne prévoit pas de sanction en cas de défaut de mise en concurrence.

Révoquer le syndic en cours de mandat

Par exception, il est toujours possible de changer de syndic avant la fin du mandat en procédant à sa révocation en assemblée générale. La révocation du syndic actuel consiste à rompre le contrat actuel du syndic en cas de faute de gestion. De cette façon, il est possible de changer de syndic en cours de mandat. Cependant, comme le dispose la loi de 1965, il est impératif d'invoquer un motif légitime et sérieux pour révoquer le syndic.

Les situations de révocation d’un syndic en cours de mandat

La révocation d’un syndic suppose de justifier d’un motif légitime et sérieux dont on peut rapporter les preuves (échanges de mails, courriers écrits, etc.). Elle suppose aussi d’être mise à l’ordre du jour de l’assemblée de la révocation du syndic en place.

C’est la jurisprudence qui définit les motifs de révocation du syndic de copropriété, par exemple :

  • Le refus du syndic de convoquer une assemblée générale ou d'ajouter à l'ordre du jour une résolution proposée par le conseil syndical ou un copropriétaire ;
  • Le règlement en retard des factures des prestataires de la copropriété (énergie, assurance, travaux, etc.) ;
  • La réalisation de travaux non-urgents sans obtenir au préalable l'accord du syndicat des copropriétaires ;
  • Etc.

Changer de syndic : la procédure étape par étape

Le changement de syndic demande l'implication des conseillers syndicaux, voire des copropriétaires si la copropriété ne possède pas de conseil syndical. Nous vous détaillons ci-dessous la procédure pour changer de syndic de copropriété en 5 étapes.

infographic change syndic

Étape 1 : Consultez des candidats syndics

Avant de changer de syndic, il faut lui trouver un remplaçant ! Les prestations doivent être en adéquation avec les besoins de la copropriété. Bien que le modèle du syndic professionnel soit le plus connu en France, il existe deux autres modèles de la gestion de la copropriété. Les copropriétaires ont ainsi le choix entre plusieurs alternatives :

  • Un syndic professionnel : la gestion de la copropriété est confiée à un cabinet professionnel en échange d'honoraires. Ce dernier est titulaire d'une carte professionnelle délivrée pour une durée de 3 ans par la Chambre des Commerce et d'Industrie (CCI), d’une assurance en responsabilité civile et d'une garantie financière ;
  • Un syndic bénévole : c'est un copropriétaire unique qui détient la qualité de syndic et qui assure la gestion de la copropriété. La rémunération du syndic bénévole est facultative, ce sont les copropriétaires qui la décident en assemblée générale à la majorité absolue ;
  • Un syndic coopératif : dans ce cas, le président du conseil syndical devient syndic de copropriété, il est aussi appelé président-syndic. Cependant, en syndic coopératif, tous les membres du conseil syndical peuvent assister le président dans sa mission de syndic. La gestion de la copropriété est ainsi collégiale.
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Bon à savoir :
Matera accompagne les syndics bénévoles et coopératifs à l'aide d'une plateforme en ligne clé en main pour gérer de A à Z la copropriété (convocation des assemblées générales et éditions des procès-verbaux, automatisation de la comptabilité, envoi des appels de fonds, etc.) ainsi qu'une équipe d'experts juridiques, travaux et comptables pour prendre le relais sur les sujets complexes. En moyenne, les copropriétaires réalisent 30% d'économies sur leurs charges de copropriété avec Matera !

Étape 2 : Comparez les offres de syndic pour faire une mise en concurrence efficace

Les contrats des syndics professionnels sont encadrés par loi ALUR de 2014. Ainsi, il est obligatoire de respecter un contrat-type pour faciliter la lecture et la mise en concurrence. Depuis le 1er janvier 2022, les syndics professionnels doivent aussi fournir, en plus du contrat de syndic, une fiche d'information standardisée sur les prestations proposées et les tarifs associés. Cette démarche n’est pas évidente et demande d’effectuer une véritable analyse des divers contrats proposés.

Voici les différentes informations à comparer entre les contrats des syndics :

  • La durée du mandat ;
  • Le montant du forfait annuel par lot ;
  • La durée et la tranche horaire de l'assemblée générale comprises dans le forfait ;
  • Le nombre de visites dans la copropriété ;
  • Le nombre de réunions avec le conseil syndical ;
  • L'ensemble des prestations particulières, c'est-à-dire qui ne sont pas incluses dans le forfait et qui sont facturées ponctuellement au syndicat des copropriétaires.
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Bon à savoir :
Les frais annexes liés aux prestations particulières peuvent rapidement faire grimper les charges de copropriété. C'est notamment le cas de l'édition d'un état daté (plafonné à 380€ TTC depuis la réforme de la copropriété), des assemblées générales qui se déroulent après 19h ou encore des travaux qui sont commissionnés en moyenne à 4% du montant TTC du devis. Les modèles en autogestion comme le syndic bénévole ou coopératif sont ainsi des alternatives économiques pour les copropriétaires.

Étape 3 : Préparez l’assemblée générale de copropriété

Pour procéder au changement du syndic de copropriété, il faut impérativement demander au syndic actuel l'ajout d'une résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale :

  • Pour changer de syndic en fin de mandat : le projet de désignation du syndic ;
  • Pour révoquer le syndic : le projet de révocation du syndic actuel.

C'est à un membre du conseil syndical ou un copropriétaire d'envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) la demande d'inscription à l'ordre du jour. Nous recommandons d'envoyer ce courrier environ deux mois avant la tenue d'une assemblée générale. En effet, le syndic de copropriété doit légalement envoyer les convocations d'AG au moins 21 jours avant sa tenue. Une fois les convocations envoyées, il n'est plus possible de modifier l'ordre du jour.

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Bon à savoir :
Pour accélérer la procédure lors d’une révocation, le conseil syndical peut demander au syndic la convocation d'une assemblée générale extraordinaire.

Étape 4 : Tenez l’assemblée générale de copropriété

Le jour de l’assemblée générale, le changement de syndic est voté à la majorité absolue. Cette règle de majorité comptabilise les tantièmes des copropriétaires présents, représentés et absents.

Si le vote obtient plus de la moitié des tantièmes de la copropriété, le nouveau syndic est alors élu. S'il n'obtient pas la majorité absolue mais plus d’un tiers des tantièmes, un second vote à la majorité simple est organisé au cours de la même assemblée générale grâce à la passerelle de l'article 25-1 de la loi de 1965. Dans ce cas, seuls les tantièmes des copropriétaires présents et représentés sont comptabilisés.

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Bon à savoir :
Pour la révocation du syndic de copropriété, ce sont les mêmes règles de majorité qui s’appliquent !

Prenons un exemple pour illustrer nos propos :

Un second vote à la majorité de l’article 24 sera possible si la résolution emporte un nombre de voix compris entre 333/1000 et 500/1000, ainsi la résolution pourra passer en second vote si le résultat du premier vote est de 450/1000.

A défaut de réunir le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée dans un délai de 3 mois pour statuer sur la désignation du syndic à la majorité de l’article 24.

Étape 5 : Accueillez le nouveau syndic et assurez une transition efficace !

Lorsque le nouveau syndic de copropriété est élu en assemblée générale, ce dernier prend instantanément la qualité de syndic de l'immeuble. C’est le procès-verbal édité à la fin de l’assemblée générale qui sert de justificatif pour la prise de pouvoir du syndic au sein de la copropriété. Une fois le nouveau syndic désigné, une période de passation va se mettre en place. La loi du 10 juillet 1965 fixe le cadre de cette passation.

Dès lors, le syndic sortant dispose d'un délai d'un mois pour transmettre au nouveau syndic tous les documents administratifs et comptables de la copropriété ainsi que l'accès au compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires.

FAQ Changer de syndic :

Comment changer de syndic de copropriété ?

  1. Consultez plusieurs syndics qui répondent à vos besoins
  2. Comparez les offres des syndics en fonction de vos critères, n’oubliez pas de prendre en compte les différents modèles de gestion
  3. Convoquez une assemblée générale avec en résolution la “Désignation du syndic”
  4. Votez le changement de syndic à la majorité de l’article 25-1
  5. Accueillez le nouveau syndic qui se chargera de la transition

Quelle majorité pour changer de syndic ?

Le changement de syndic est voté lors de l’assemblée générale à la majorité absolue. Le nouveau syndic est élu s’il obtient plus de deux tiers des tantièmes de la copropriété. Dans le cas où le syndic obtient plus d’un tiers des tantièmes, un second vote à la majorité simple est organisé comme le dispose l’article 25-1 de la loi de 1965.

Quels sont les frais d’un changement de syndic ?

Le changement de syndic de copropriété est gratuit pour les copropriétaires. En effet, le syndic sortant ne peut pas demander d’honoraires pour effectuer la transition, car légalement, il n’est plus le gestionnaire de la copropriété.

Pourquoi changer de syndic ?

Les raisons pour changer de syndic de copropriété sont multiples : insatisfaction concernant la gestion de la copropriété, manque de transparence, charges de copropriété trop élevées, etc. Faire jouer la concurrence permet de trouver le modèle de gestion qui offre la meilleure qualité de service et le prix le plus intéressant.

Quelle est l’obligation de mise en concurrence issue de la loi Alur ?

La loi Alur du 24 mars 2014 a créé une obligation de mise en concurrence du syndic en place. Concrètement, le conseil syndical doit tous les trois ans procéder à une mise en concurrence en obtenant des propositions de contrat d’autres syndics. Ces propositions seront ensuite mises à l’ordre du jour de l’assemblée, l’avis du conseil syndical s’il en a émis un pourra être joint à la convocation de l’assemblée générale.

L’obligation de mise en concurrence ci-dessus énoncée possède néanmoins deux exceptions :

  • En cas d’absence de conseil syndical dans la copropriété ;
  • En cas de dispense de mise en concurrence, votée à la majorité absolue des copropriétaires en assemblée générale.
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Changer de syndic de copropriété en 5 étapes

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En cas d'insatisfaction, il est possible de changer de syndic en fin de mandat. Comment faire ? Quelle est la procédure à suivre ? On vous explique tout !

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Le changement du syndic de copropriété est possible en application de la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires peuvent ainsi le voter lors d'une assemblée générale. Plusieurs raisons peuvent pousser le syndicat des copropriétaires à élire un nouveau syndic : gestion défaillante de la copropriété, problème relationnel, manque de transparence, coût des honoraires élevés, etc.

Cependant, il est impératif de respecter un certain formalisme pour changer de syndic. Il faut distinguer la situation de la révocation ou de non renouvellement en cas de changement de syndic.

Pour quelles raisons peut-on changer de syndic de copropriété ? Comment changer de syndic ? Faut-il attendre la fin de son mandat ou le changement est-il possible en cours de mandat ? On fait le point dans cet article sur la faisabilité du changement et le formalisme à respecter en cas de changement de syndic.

Pourquoi changer de syndic de copropriété ?

Pour rappel, le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. L’obligation principale d’un syndic de copropriété est d'administrer une copropriété ainsi que les parties communes de celle-ci en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Les missions du syndic sont les suivantes :

Changer de syndic est possible lorsque les copropriétaires et les membres du conseil syndical sont mécontents de l'administration de la copropriété. En effet, la loi du 10 juillet 1965 autorise les copropriétaires à changer de changer de syndic de copropriété, et ce, sans invoquer un quelconque motif. Généralement, les copropriétaires souhaitent changer de syndic pour les raisons suivantes :

Les raisons d’un mécontentement vis-à-vis de son syndic Des exemples pratiques
Le syndic de copropriété n'est pas à l'écoute des copropriétaires ou il ne répond pas à leurs sollicitations suffisamment vite. Les décisions prises par l’assemblée générale sont-elles exécutées en temps ? Le syndic répond-il aux demandes formulées dans un délai raisonnable ? S’il s’agit d’un problème relationnel du gestionnaire avec le conseil syndical ou les copropriétaires. Dans ce cas, la gestion est paralysée et inefficace, ce qui peut rendre le changement de syndic inéluctable.
  • Des erreurs sont commises quant à la gestion courante administrative et/ou financière de la copropriété ;
  • Un manque de visibilité sur la gestion des prestataires et du compte bancaire du syndicat des copropriétaires ;
La comptabilité du syndicat de copropriété est-elle rigoureuse ? Les débiteurs sont-ils bien relancés dans les temps ? Les urgences demandées par les copropriétaires sont-elles prises en compte par le syndic de copropriété ?
Les charges de copropriété sont élevées à cause des honoraires et des frais annexes du syndic professionnel : commission sur les travaux, frais pour les états datés, etc. La question du prix n’amène pas d’exemple pratique mais quelques explications ! C’est néanmoins un sujet capital ! On y prête d’autant plus attention si la qualité du service apporté par le syndic de copropriété n’est pas là. Un prix élevé pourrait paraître justifié si le syndic donne entière satisfaction. Si le seul reproche concerne le coût du contrat alors vous devriez prendre rdv avec votre syndic de copropriété pour en discuter ou étudier d’autres alternatives. Le choix en matière de syndic de copropriété est large mais dépend de vos attentes !

Qui peut demander un changement de syndic ?

Le conseil syndical ou tout copropriétaire peut envoyer une demande de mise à l’ordre du jour de la résolution de changement de syndic à la prochaine assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception.

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Comme les convocations d’assemblée générale doivent être envoyées 21 jours avant l’AG, nous vous recommandons d’envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour au moins 2 mois avant la date d’AG prévue.

Quand peut-on mettre en concurrence son syndic de copropriété ?

Comme expliqué précédemment, le syndicat des copropriétaires peut librement changer de syndic de copropriété. Cependant, il n'est pas possible de changer n'importe quand de syndic car la démarche est encadrée par loi de 1965. Ainsi, il existe deux situations possibles : le changement de syndic en fin de mandat et la révocation en cours de mandat.

Changer de syndic de copropriété en fin de mandat

Lorsqu'un syndic de copropriété est élu en assemblée générale, son mandat dure entre 1 et 3 ans maximum. Ce sont les copropriétaires qui décident de la durée du mandat du syndic et celle-ci ne peut être modifiée par la suite.

À la fin de son mandat, le syndic doit convoquer une nouvelle assemblée générale pour élire le futur syndic. Les copropriétaires de l’immeuble ont alors deux possibilités :

  • Renouveler le contrat du syndic actuel pour un nouveau mandat ;
  • Changer pour un syndic professionnel concurrent ou un modèle d'autogestion, c’est-à-dire passer en syndic coopératif ou en syndic bénévole.

Le point sur l’obligation de mise en concurrence du syndic

La mise en concurrence du syndic actuel par le conseil syndical est obligatoire lors du renouvellement d’un mandat, sauf dans les deux cas suivants :

  • La copropriété n'a pas de conseil syndical ;
  • L'assemblée générale de l'année précédente décide à la majorité absolue de ne pas faire de mise en concurrence de projets de contrat de syndic.

La décision doit être votée à la majorité absolue. Cela correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents). Dans le cas où le conseil syndical ne respecte pas l'obligation de mise en concurrence, le syndic en place peut tout de même être réélu. En effet, la loi ne prévoit pas de sanction en cas de défaut de mise en concurrence.

Révoquer le syndic en cours de mandat

Par exception, il est toujours possible de changer de syndic avant la fin du mandat en procédant à sa révocation en assemblée générale. La révocation du syndic actuel consiste à rompre le contrat actuel du syndic en cas de faute de gestion. De cette façon, il est possible de changer de syndic en cours de mandat. Cependant, comme le dispose la loi de 1965, il est impératif d'invoquer un motif légitime et sérieux pour révoquer le syndic.

Les situations de révocation d’un syndic en cours de mandat

La révocation d’un syndic suppose de justifier d’un motif légitime et sérieux dont on peut rapporter les preuves (échanges de mails, courriers écrits, etc.). Elle suppose aussi d’être mise à l’ordre du jour de l’assemblée de la révocation du syndic en place.

C’est la jurisprudence qui définit les motifs de révocation du syndic de copropriété, par exemple :

  • Le refus du syndic de convoquer une assemblée générale ou d'ajouter à l'ordre du jour une résolution proposée par le conseil syndical ou un copropriétaire ;
  • Le règlement en retard des factures des prestataires de la copropriété (énergie, assurance, travaux, etc.) ;
  • La réalisation de travaux non-urgents sans obtenir au préalable l'accord du syndicat des copropriétaires ;
  • Etc.

Changer de syndic : la procédure étape par étape

Le changement de syndic demande l'implication des conseillers syndicaux, voire des copropriétaires si la copropriété ne possède pas de conseil syndical. Nous vous détaillons ci-dessous la procédure pour changer de syndic de copropriété en 5 étapes.

infographic change syndic

Étape 1 : Consultez des candidats syndics

Avant de changer de syndic, il faut lui trouver un remplaçant ! Les prestations doivent être en adéquation avec les besoins de la copropriété. Bien que le modèle du syndic professionnel soit le plus connu en France, il existe deux autres modèles de la gestion de la copropriété. Les copropriétaires ont ainsi le choix entre plusieurs alternatives :

  • Un syndic professionnel : la gestion de la copropriété est confiée à un cabinet professionnel en échange d'honoraires. Ce dernier est titulaire d'une carte professionnelle délivrée pour une durée de 3 ans par la Chambre des Commerce et d'Industrie (CCI), d’une assurance en responsabilité civile et d'une garantie financière ;
  • Un syndic bénévole : c'est un copropriétaire unique qui détient la qualité de syndic et qui assure la gestion de la copropriété. La rémunération du syndic bénévole est facultative, ce sont les copropriétaires qui la décident en assemblée générale à la majorité absolue ;
  • Un syndic coopératif : dans ce cas, le président du conseil syndical devient syndic de copropriété, il est aussi appelé président-syndic. Cependant, en syndic coopératif, tous les membres du conseil syndical peuvent assister le président dans sa mission de syndic. La gestion de la copropriété est ainsi collégiale.
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Bon à savoir :
Matera accompagne les syndics bénévoles et coopératifs à l'aide d'une plateforme en ligne clé en main pour gérer de A à Z la copropriété (convocation des assemblées générales et éditions des procès-verbaux, automatisation de la comptabilité, envoi des appels de fonds, etc.) ainsi qu'une équipe d'experts juridiques, travaux et comptables pour prendre le relais sur les sujets complexes. En moyenne, les copropriétaires réalisent 30% d'économies sur leurs charges de copropriété avec Matera !

Étape 2 : Comparez les offres de syndic pour faire une mise en concurrence efficace

Les contrats des syndics professionnels sont encadrés par loi ALUR de 2014. Ainsi, il est obligatoire de respecter un contrat-type pour faciliter la lecture et la mise en concurrence. Depuis le 1er janvier 2022, les syndics professionnels doivent aussi fournir, en plus du contrat de syndic, une fiche d'information standardisée sur les prestations proposées et les tarifs associés. Cette démarche n’est pas évidente et demande d’effectuer une véritable analyse des divers contrats proposés.

Voici les différentes informations à comparer entre les contrats des syndics :

  • La durée du mandat ;
  • Le montant du forfait annuel par lot ;
  • La durée et la tranche horaire de l'assemblée générale comprises dans le forfait ;
  • Le nombre de visites dans la copropriété ;
  • Le nombre de réunions avec le conseil syndical ;
  • L'ensemble des prestations particulières, c'est-à-dire qui ne sont pas incluses dans le forfait et qui sont facturées ponctuellement au syndicat des copropriétaires.
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Bon à savoir :
Les frais annexes liés aux prestations particulières peuvent rapidement faire grimper les charges de copropriété. C'est notamment le cas de l'édition d'un état daté (plafonné à 380€ TTC depuis la réforme de la copropriété), des assemblées générales qui se déroulent après 19h ou encore des travaux qui sont commissionnés en moyenne à 4% du montant TTC du devis. Les modèles en autogestion comme le syndic bénévole ou coopératif sont ainsi des alternatives économiques pour les copropriétaires.

Étape 3 : Préparez l’assemblée générale de copropriété

Pour procéder au changement du syndic de copropriété, il faut impérativement demander au syndic actuel l'ajout d'une résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale :

  • Pour changer de syndic en fin de mandat : le projet de désignation du syndic ;
  • Pour révoquer le syndic : le projet de révocation du syndic actuel.

C'est à un membre du conseil syndical ou un copropriétaire d'envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) la demande d'inscription à l'ordre du jour. Nous recommandons d'envoyer ce courrier environ deux mois avant la tenue d'une assemblée générale. En effet, le syndic de copropriété doit légalement envoyer les convocations d'AG au moins 21 jours avant sa tenue. Une fois les convocations envoyées, il n'est plus possible de modifier l'ordre du jour.

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Bon à savoir :
Pour accélérer la procédure lors d’une révocation, le conseil syndical peut demander au syndic la convocation d'une assemblée générale extraordinaire.

Étape 4 : Tenez l’assemblée générale de copropriété

Le jour de l’assemblée générale, le changement de syndic est voté à la majorité absolue. Cette règle de majorité comptabilise les tantièmes des copropriétaires présents, représentés et absents.

Si le vote obtient plus de la moitié des tantièmes de la copropriété, le nouveau syndic est alors élu. S'il n'obtient pas la majorité absolue mais plus d’un tiers des tantièmes, un second vote à la majorité simple est organisé au cours de la même assemblée générale grâce à la passerelle de l'article 25-1 de la loi de 1965. Dans ce cas, seuls les tantièmes des copropriétaires présents et représentés sont comptabilisés.

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Bon à savoir :
Pour la révocation du syndic de copropriété, ce sont les mêmes règles de majorité qui s’appliquent !

Prenons un exemple pour illustrer nos propos :

Un second vote à la majorité de l’article 24 sera possible si la résolution emporte un nombre de voix compris entre 333/1000 et 500/1000, ainsi la résolution pourra passer en second vote si le résultat du premier vote est de 450/1000.

A défaut de réunir le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée dans un délai de 3 mois pour statuer sur la désignation du syndic à la majorité de l’article 24.

Étape 5 : Accueillez le nouveau syndic et assurez une transition efficace !

Lorsque le nouveau syndic de copropriété est élu en assemblée générale, ce dernier prend instantanément la qualité de syndic de l'immeuble. C’est le procès-verbal édité à la fin de l’assemblée générale qui sert de justificatif pour la prise de pouvoir du syndic au sein de la copropriété. Une fois le nouveau syndic désigné, une période de passation va se mettre en place. La loi du 10 juillet 1965 fixe le cadre de cette passation.

Dès lors, le syndic sortant dispose d'un délai d'un mois pour transmettre au nouveau syndic tous les documents administratifs et comptables de la copropriété ainsi que l'accès au compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires.

FAQ Changer de syndic :

Comment changer de syndic de copropriété ?

  1. Consultez plusieurs syndics qui répondent à vos besoins
  2. Comparez les offres des syndics en fonction de vos critères, n’oubliez pas de prendre en compte les différents modèles de gestion
  3. Convoquez une assemblée générale avec en résolution la “Désignation du syndic”
  4. Votez le changement de syndic à la majorité de l’article 25-1
  5. Accueillez le nouveau syndic qui se chargera de la transition

Quelle majorité pour changer de syndic ?

Le changement de syndic est voté lors de l’assemblée générale à la majorité absolue. Le nouveau syndic est élu s’il obtient plus de deux tiers des tantièmes de la copropriété. Dans le cas où le syndic obtient plus d’un tiers des tantièmes, un second vote à la majorité simple est organisé comme le dispose l’article 25-1 de la loi de 1965.

Quels sont les frais d’un changement de syndic ?

Le changement de syndic de copropriété est gratuit pour les copropriétaires. En effet, le syndic sortant ne peut pas demander d’honoraires pour effectuer la transition, car légalement, il n’est plus le gestionnaire de la copropriété.

Pourquoi changer de syndic ?

Les raisons pour changer de syndic de copropriété sont multiples : insatisfaction concernant la gestion de la copropriété, manque de transparence, charges de copropriété trop élevées, etc. Faire jouer la concurrence permet de trouver le modèle de gestion qui offre la meilleure qualité de service et le prix le plus intéressant.

Quelle est l’obligation de mise en concurrence issue de la loi Alur ?

La loi Alur du 24 mars 2014 a créé une obligation de mise en concurrence du syndic en place. Concrètement, le conseil syndical doit tous les trois ans procéder à une mise en concurrence en obtenant des propositions de contrat d’autres syndics. Ces propositions seront ensuite mises à l’ordre du jour de l’assemblée, l’avis du conseil syndical s’il en a émis un pourra être joint à la convocation de l’assemblée générale.

L’obligation de mise en concurrence ci-dessus énoncée possède néanmoins deux exceptions :

  • En cas d’absence de conseil syndical dans la copropriété ;
  • En cas de dispense de mise en concurrence, votée à la majorité absolue des copropriétaires en assemblée générale.

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