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Changer de syndic en 5 étapes

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Changement de syndic
Changer de syndic en 5 étapes
Le syndic de copropriété
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Changer de syndic en 5 étapes

Changer de syndic en 5 étapes

Selon la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent voter lors d'une assemblée générale le changement du syndic de copropriété. Plusieurs raisons peuvent pousser le syndicat des copropriétaires à élire un nouveau syndic : mauvaise gestion de la copropriété, manque de transparence, honoraires élevés, etc. Cependant, il est impératif de respecter une certaine procédure juridique pour changer de syndic. Comment changer de syndic ? Faut-il attendre la fin de son mandat ou le changement est-il possible en cours de mandat ? On fait le point dans cet article.


Sommaire

Pourquoi changer de syndic de copropriété ?

Pour rappel, le syndic de copropriété est le représentant légal des copropriétaires. L’obligation principale du syndic est d'administrer la copropriété et les parties communes, comme le dispose l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Les missions du syndic sont les suivantes :

Lorsque les copropriétaires et les membres du conseil syndical sont mécontents de l'administration actuelle de la copropriété, il est alors recommandé de changer de syndic. En effet, d'après la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent changer de syndic, et ce, sans invoquer un quelconque motif. Généralement, les copropriétaires souhaitent changer de syndic pour les raisons suivantes :

  • Le syndic de copropriété n'est pas à l'écoute des copropriétaires ou il ne répond pas à leurs sollicitations suffisamment vite ;
  • Des erreurs sont commises quant à la gestion courante administrative et/ou financière de la copropriété ;
  • Les charges de copropriété sont élevées à cause des honoraires et des frais annexes du syndic professionnel : commission sur les travaux, frais pour les états datés, etc ;
  • Le manque de visibilité sur la gestion des prestataires et du compte bancaire du syndicat des copropriétaires ;
  • Etc.

Quand peut-on changer de syndic ?

Comme expliqué précédemment, le syndicat des copropriétaires peut librement changer de syndic de copropriété. Cependant, il n'est pas possible de changer n'importe quand de syndic car la démarche est encadrée par loi de 1965. Ainsi, il existe deux situations possibles : le changement de syndic en fin de mandat et la révocation en cours de mandat.

Changer de syndic en fin de mandat

Lorsqu'un syndic de copropriété est élu en assemblée générale, son mandat dure entre 1 et 3 ans maximum. Ce sont les copropriétaires qui décident de la durée du mandat du syndic, qui ne peut être modifiée par la suite.

À la fin de son mandat, le syndic doit convoquer une nouvelle assemblée générale pour élire le futur syndic. Les copropriétaires de l’immeuble ont alors deux possibilités :

  • Renouveler le contrat du syndic actuel pour un nouveau mandat ;
  • Changer pour un syndic professionnel concurrent ou un modèle d'autogestion, c’est-à-dire passer en syndic coopératif ou en syndic bénévole.
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Bon à savoir :
La mise en concurrence du syndic actuel par le conseil syndical est obligatoire lors du renouvellement d’un mandat, sauf s'il en a été dispensé par l’assemblée générale. La décision est votée à la majorité absolue. Cependant, si le conseil syndical ne respecte pas l'obligation de mise en concurrence, le syndic en place peut tout de même être réélu. En effet, la loi ne prévoit pas de sanction en cas de défaut de mise en concurrence. 

Révoquer le syndic en cours de mandat

La révocation du syndic actuel consiste à rompre le contrat actuel du syndic en cas de faute de gestion. De cette façon, il est possible de changer de syndic en cours de mandat. Cependant, comme le dispose la loi de 1965, il est impératif d'invoquer un motif légitime et sérieux pour révoquer le syndic.

C’est la jurisprudence qui définit les motifs de révocation du syndic de copropriété, par exemple :

  • Le refus du syndic de convoquer une assemblée générale ou d'ajouter à l'ordre du jour une résolution proposée par le conseil syndical ou un copropriétaire ;
  • Le règlement en retard des factures des prestataires de la copropriété (énergie, assurance, travaux, etc.) ;
  • La réalisation de travaux non-urgents sans obtenir au préalable l'accord du syndicat des copropriétaires ;
  • Etc.

Changer de syndic : la procédure étape par étape

Le changement de syndic demande l'implication des conseillers syndicaux, voire des copropriétaires si la copropriété ne possède pas de conseil syndical. Nous vous détaillons ci-dessous la procédure pour changer de syndic de copropriété en 5 étapes.

infographic change syndic

Étape 1 : Consultez des candidats syndics

Bien que le modèle du syndic professionnel soit le plus connu en France, il existe deux autres modèles de la gestion de la copropriété. Les copropriétaires ont ainsi le choix entre plusieurs alternatives :

  • Un syndic professionnel : la gestion de la copropriété est confiée à un cabinet professionnel en échange d'honoraires. Ce dernier est titulaire d'une carte professionnelle délivrée pour une durée de 3 ans par la Chambre des Commerce et d'Industrie (CCI), d’une assurance en responsabilité civile et d'une garantie financière ;
  • Un syndic bénévole : c'est un copropriétaire unique qui détient la qualité de syndic et qui assure la gestion de la copropriété. La rémunération du syndic bénévole est facultative, ce sont les copropriétaires qui la décident en assemblée générale à la majorité absolue ;
  • Un syndic coopératif : dans ce cas, le président du conseil syndical devient syndic de copropriété, il est aussi appelé président-syndic. Cependant, en syndic coopératif, tous les membres du conseil syndical peuvent assister le président dans sa mission de syndic. La gestion de la copropriété est ainsi collégiale.

 

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Bon à savoir :
Matera accompagne les syndics bénévoles et coopératifs à l'aide d'une plateforme en ligne clé en main pour gérer de A à Z la copropriété (convocation des assemblées générales et éditions des procès-verbaux, automatisation de la comptabilité, envoi des appels de fonds, etc.) ainsi qu'une équipe d'experts juridiques, travaux et comptables pour prendre le relais sur les sujets complexes. En moyenne, les copropriétaires réalisent 30% d'économies sur leurs charges de copropriété avec Matera, et jusqu'à 50% sur le coût du syndic !

 

Étape 2 : Comparez les offres de syndic pour faire une mise en concurrence efficace

Les contrats des syndics professionnels sont encadrés par loi ALUR de 2014. Ainsi, il est obligatoire de respecter un contrat-type pour faciliter la lecture et la mise en concurrence. Depuis le 1er janvier 2022, les syndics professionnels doivent aussi fournir, en plus du contrat de syndic, une fiche d'information standardisée sur les prestations proposées et les tarifs associés.

Voici les différentes informations à comparer entre les contrats des syndics :

  • La durée du mandat ;
  • Le montant du forfait annuel par lot ;
  • La durée et la tranche horaire de l'assemblée générale comprises dans le forfait ;
  • Le nombre de visites dans la copropriété ;
  • Le nombre de réunions avec le conseil syndical ;
  • L'ensemble des prestations particulières, c'est-à-dire qui ne sont pas incluses dans le forfait et qui sont facturées ponctuellement au syndicat des copropriétaires.
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Bon à savoir :
Les frais annexes liés aux prestations particulières peuvent rapidement faire grimper les charges de copropriété. C'est notamment le cas de l'édition d'un état daté (plafonné à 380€ TTC depuis la réforme de la copropriété), des assemblées générales qui se déroulent après 19h ou encore des travaux qui sont commissionnés en moyenne à 4% du montant TTC du devis. Les modèles en autogestion comme le syndic bénévole ou coopératif sont ainsi des alternatives économiques pour les copropriétaires.

Étape 3 : Préparez l’assemblée générale de copropriété

Pour procéder au changement du syndic de copropriété, il faut impérativement demander au syndic actuel l'ajout d'une résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale :

  • Pour changer de syndic en fin de mandat : le projet de désignation du syndic ;
  • Pour révoquer le syndic : le projet de révocation du syndic actuel.

C'est à un membre du conseil syndical ou un copropriétaire d'envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) la demande d'inscription à l'ordre du jour. Nous recommandons d'envoyer ce courrier environ deux mois avant la tenue d'une assemblée générale. En effet, le syndic de copropriété doit légalement envoyer les convocations d'AG au moins 21 jours avant sa tenue. Une fois les convocations envoyées, il n'est plus possible de modifier l'ordre du jour.

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Bon à savoir :
Pour accélérer la procédure lors d’une révocation, le conseil syndical peut demander au syndic la convocation d'une assemblée générale extraordinaire.

Étape 4 : Tenez l’assemblée générale de copropriété

Le jour de l’assemblée générale, le changement de syndic est voté à la majorité absolue. Cette règle de majorité comptabilise les tantièmes des copropriétaires présents, représentés et absents.

Si le vote obtient plus de la moitié des tantièmes de la copropriété, le nouveau syndic est alors élu. S'il n'obtient pas la majorité absolue mais plus d’un tiers des tantièmes, un second vote à la majorité simple est organisé au cours de la même assemblée générale grâce à la passerelle de l'article 25-1 de la loi de 1965. Dans ce cas, seuls les tantièmes des copropriétaires présents et représentés sont comptabilisés.

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Bon à savoir :
Pour la révocation du syndic de copropriété, ce sont les mêmes règles de majorité qui s’appliquent !

Étape 5 : Accueillez le nouveau syndic et assurez une transition efficace !

Lorsque le nouveau syndic de copropriété est élu en assemblée générale, ce dernier prend instantanément la qualité de syndic de l'immeuble. C’est le procès-verbal édité à la fin de l’assemblée générale qui sert de justificatif pour la prise de pouvoir du syndic au sein de la copropriété.

Dès lors, le syndic sortant dispose d'un délai d'un mois pour transmettre au nouveau syndic tous les documents administratifs et comptables de la copropriété ainsi que l'accès au compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires.

FAQ Changer de syndic : 

Comment changer de syndic de copropriété ?

  1. Consulter plusieurs syndics qui répondent à vos besoins
  2. Comparer les offres des syndics en fonction de vos critères
  3. Convoquer une assemblée générale avec en résolution la “Désignation du syndic”
  4. Voter le changement de syndic à la majorité de l’article 25-1
  5. Accueillir le nouveau syndic qui se chargera de la transition

Quelle majorité pour changer de syndic ?

Le changement de syndic est voté lors de l’assemblée générale à la majorité absolue. Le nouveau syndic est élu s’il obtient plus de deux tiers des tantièmes de la copropriété. Dans le cas où le syndic obtient plus d’un tiers des tantièmes, un second vote à la majorité simple est organisé comme le dispose l’article 25-1 de la loi de 1965.

Quels sont les frais d’un changement de syndic ?

Le changement de syndic de copropriété est gratuit pour les copropriétaires. En effet, le syndic sortant ne peut pas demander d’honoraires pour effectuer la transition, car légalement, il n’est plus le gestionnaire de la copropriété.

Pourquoi changer de syndic ?

Les raisons pour changer de syndic de copropriété sont multiples : insatisfaction concernant la gestion de la copropriété, manque de transparence, charges de copropriété trop élevées, etc. Faire jouer la concurrence permet de trouver le modèle de gestion qui offre la meilleure qualité de service et le prix le plus intéressant.

On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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