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Le DTG (Diagnostic Technique Global) est un document qui informe les copropriétaires sur l'état général des installations et des équipements de l'immeuble et qui détaille les travaux nécessaires à réaliser. Il est dans certains cas obligatoire. L’objectif premier est de réduire le nombre croissant des immeubles dégradés.
La rénovation énergétique est un sujet qui marque l’actualité des immeubles. Le Diagnostic Technique Global (DTG) a pour but de donner des informations sur l’état général de la copropriété et mettre en lumière les travaux les plus urgents. Une fois le document réalisé, certains travaux peuvent être mis en place via un plan pluriannuel. Zoom sur les différents éléments phares à connaitre sur le DTG.
Définition du Diagnostic Technique Global (DTG)
Le Diagnostic Technique Global (DTG) a été institué par la loi Alur du 24 mars 2014. Il s'agit d'une analyse de l'état de la copropriété en termes de sécurité, de conformité aux règles en vigueur et de santé financière.
Le document doit inclure les éléments suivants :
- l'état des parties communes et des équipements collectifs
- les informations sur les améliorations potentielles à apporter à l'immeuble (par exemple, l'isolation des tuyauteries),
- un point sur la situation du syndicat des copropriétaires (par exemple, les éventuels impayés),
- le DPE collectif ou l'audit énergétique de la copropriété,
- l'inventaire des travaux nécessaires à la préservation de l'immeuble sur les 10 prochaines années,
- une estimation des coûts des travaux.
Une fois le DTG réalisé, le document doit être présenté lors de la première assemblée générale qui suit la réalisation de ce document.
À quoi sert le Diagnostic Technique Global (DTG) ?
Le DTG sert à informer les copropriétaires de l'état général des installations et des équipements de leur immeuble et à avoir une idée claire sur les travaux nécessaires à réaliser. Il permet aux copropriétaires de connaître les éventuels problèmes de leur copropriété et de planifier les travaux de réparation ou de rénovation qui doivent être effectués. Il peut également servir de base pour établir un budget prévisionnel pour les travaux à venir.
Plus généralement, le DPE permet de :
- Déterminer les meilleurs moyens d’optimiser la consommation énergétique
- Anticiper les travaux sur les années à venir et mettre en place un budget prévisionnel permettant d’avoir une idée claire sur les investissements futurs. Il s’agit en effet d’une option idéale pour mieux maîtriser le coût des travaux.
- Anticiper les différentes situations d’urgence au cas où un équipement collectif tombe en panne.
Les cas où le DTG sont obligatoires
L’article 171 de la loi n°2021-1104 indique de nouvelles dispositions à respecter par les copropriétés. À partir du 5 octobre 2021, les immeubles de plus de 15 ans doivent élaborer un plan pluriannuel de travaux.
Cette disposition entre en vigueur à partir des dates suivantes :
- 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots
- 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
- 1er janvier 2025 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots
Le DTG est généralement obligatoire dans les cas suivants :
- Pour les immeubles de copropriété dont la construction a été achevée depuis plus de 15 ans
- Pour les immeubles de copropriété qui sont soumis à une réglementation spécifique (par exemple, immeubles classés monument historique, immeubles protégés)
- Pour les immeubles de copropriété qui sont soumis à des exigences énergétiques particulières
- Pour les immeubles de copropriété qui ont été l'objet d'une déclaration de travaux, d'une modification de la destination ou d'une réhabilitation.
En ce qui concerne le DPE (diagnostic de performance énergétique), il est obligatoire pour l’ensemble des copropriétés comptant moins de 50 lots dotés d’un chauffage collectif de l’effectuer. Depuis 2021, la loi Climat et résilience impose une obligation progressive visant à éliminer les passoires thermiques. Les résidences les plus grandes doivent réaliser un DPE collectif d'ici 2024, et les plus petites d'ici 2026. Il y a également l'obligation de réaliser un PPPT.
Qui se charge de réaliser le DTG ?
La réalisation du DTG doit être confiée à un professionnel certifié (bureau d'études, d'un thermicien ou d'un diagnostiqueur immobilier) disposant de compétences adéquates. Ces dernières sont définies par le décret du 28 décembre 2016. Le professionnel doit notamment avoir une connaissance sur les textes de loi au sujet de l’habitat et de la construction ainsi que la gestion financière des immeubles pour pouvoir donner une estimation de la capacité de financement. Par ailleurs, il est fortement recommandé que cette personne ait en tête l’ensemble des réglementations techniques et juridiques en relation avec le secteur du bâtiment.
Avant de procéder au DTG, le professionnel doit fournir au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical tous les documents attestant de ses compétences, y compris les copies de ses diplômes, ses assurances et une déclaration sur l'honneur attestant de son indépendance et de son impartialité à l'égard du syndic.
Combien coûte un DTG ?
Le DTG est réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié ou encore par un thermicien. Les prix peuvent donc varier d’un professionnel à un autre. Ils peuvent aller de 1700€ à 11300€.
Les professionnels de renom adoptent une tarification plus ou moins chère dépendant de plusieurs facteurs :
- Les différents équipements audités
- Les outils utilisés pour le DTG
- Le nombre de professionnels mobilisés
Il faut par ailleurs tenir en compte que plus une entreprise de diagnostic immobilier est spécialisée dans l'efficacité énergétique, plus son coût sera élevé. Pour choisir un professionnel qui répond à vos besoins et à votre budget, il est conseillé de consulter un annuaire en ligne qui compare les offres de différents diagnostiqueurs, vous facilitant ainsi la prise de décision.
L’intérêt du DTG
Le DTG est non seulement utilisé comme état des lieux pour une copropriété, mais est également obligatoire dans certaines situations, comme décrit ci-dessus. Il est important de noter que la réalisation d'un DTG doit être soumise à un vote lors de l'assemblée générale, ce qui montre l'importance de cet acte dans une copropriété. La réalisation d'une étude sur l'état général d'un bâtiment est utile pour une démarche de prévention. En effet, un tel diagnostic permet de se faire une idée de l'avenir de la copropriété et de corriger les éventuels défauts. De plus, la validité du document étant de dix ans, cela permet une certaine marge de manœuvre pour les travaux à effectuer.
La réalisation d’un DTG reste cruciale pour prendre en compte les besoins de la copropriété à un moment donné. Le DTG impose également certaines contraintes, qui permettent de maintenir un équilibre dans la copropriété. Par exemple, le diagnostic énergétique faisant partie du DTG, les copropriétaires ne peuvent pas agir comme ils le souhaitent pour améliorer l'apparence du bâtiment, ils doivent tenir compte des performances énergétiques et maintenir une vigilance lors de toute action touchant la copropriété. Enfin, qu'il s'agisse de travaux de confort ou de défis plus importants tels que l'amélioration de la performance énergétique, le DTG est en réalité un tableau de bord qui permet de suivre l'évolution de l'état d'un bâtiment.
