Depuis le 1er juin 2020, avec l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, des règles spécifiques ont été prévues pour ce que l’on appelle les “petites copropriétés". Ces règles ont pour but de simplifier et d’alléger la gestion des petites copropriétés (conservation du bâti, tenue des comptes, obligations juridiques et comptables, etc.).
Découvrez ce qu’est une petite copropriété, quels sont les assouplissements dont elle bénéficie et si le syndic est obligatoire ou non. Puis, faisons le point sur les cas dans lesquels une petite copropriété peut se retrouver sans syndic et que faire le cas échéant.
Qu’est-ce qu’une petite copropriété ?
La définition d’une petite copropriété
La réforme du 1er juin 2020 du droit de la copropriété des immeubles bâtis a pour mission d’alléger le régime de gestion des petites copropriétés.
Une petite copropriété se définit :
- Soit en fonction de sa taille : le syndicat des copropriétaires comporte 5 lots principaux maximum, qu’ils soient à usage de logements, de bureaux ou de commerce ;
- Soit en fonction d’un critère budgétaire : le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires, sur une période de 3 années consécutives, doit être de moins de 15 000 €.
Des règles de gestion allégées en petite copropriété
Voici les principales règles du régime de gestion qui a été allégé spécialement pour les petites copropriétés :
- La petite copropriété n’est pas obligée de se doter d’un conseil syndical ;
- Les prises de décisions sont simplifiées. En effet, les décisions peuvent être prises à l'unanimité des voix des copropriétaires à l'occasion d'une consultation écrite ou lors d'une réunion, organisée par le syndic ou à la demande de l’un des copropriétaires. Il n’est pas nécessaire de convoquer une assemblée générale (sauf pour voter le budget prévisionnel et l’approbation des comptes). Lorsque l'unanimité des voix des copropriétaires ne peut être obtenue, une assemblée générale peut être organisée ;
- Le syndicat d'une petite copropriété bénéficie d’une comptabilité simplifiée et n’est donc n'est pas tenu à une comptabilité en partie double ;
- Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds travaux. Un tel choix suppose une décision unanime de l'assemblée générale.
Il est à noter que, outre ces règles spécifiques qui permettent d’alléger la gestion des petites copropriétés, les règles classiques applicables à toute copropriété, quelle qu’en soit la taille, demeurent applicables (par exemple, avoir un règlement de copropriété, établir un budget prévisionnel pour déterminer les charges de copropriété, etc.).
Petite copropriété : le syndic reste obligatoire
Comme nous l’avons vu précédemment, le conseil syndical n’est pas obligatoire pour les petites copropriétés. En revanche, conformément à la loi du 10 juillet 1965, ces dernières doivent impérativement élire un syndic de copropriété. Le syndic est un organe incontournable en copropriété du fait des missions et obligations d’ordre administratif et financier dont il a la charge.
Ce syndic de copropriété ne doit pas obligatoirement être un syndic professionnel, constitué de professionnels rémunérés. Il peut également prendre la forme d’un syndic bénévole, formé d’un seul copropriétaire élu, ou d’un syndic coopératif, formé de plusieurs copropriétaires se répartissant les tâches.
Le syndic bénévole et le syndic coopératif sont généralement plus avantageux pour les petites copropriétés. En effet, cela permet de réduire les charges de copropriété en s'affranchissant des honoraires dus à un syndicat professionnel. Cela offre aussi une gestion plus proche et plus réactive de la copropriété, car le syndic est composé d’un ou plusieurs copropriétaires qui sont directement partie prenante à la copropriété.
Dans quels cas une petite copropriété peut se retrouver sans syndic ?
Une petite copropriété peut se retrouver sans syndic pour plusieurs raisons :
- Le syndic quitte ses fonctions ou ne peut plus les assumer alors que son mandat n’est pas terminé (par exemple, pour cause de décès, maladie, accident grave…) ;
- Le syndic est révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires pour des motifs sérieux (par exemple, mise en péril de la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité des occupants) ;
- Les copropriétaires n’arrivent pas à réunir la majorité absolue des votes de l’ensemble des copropriétaires, bloquant ainsi la désignation d’un nouveau syndic ;
- Le mandat du syndic est expiré, mais le syndic a oublié de convoquer l’assemblée générale pour le réélire ou en élire un nouveau ;
- Le mandat du syndic est invalide ;
- Le syndic professionnel a fait faillite.
De telles situations sont illégales et menacent le maintien de la gestion de l’immeuble. Il est alors important que les copropriétaires réagissent le plus rapidement possible pour désigner un nouveau syndic.
Que faire en cas d’absence de syndic dans une petite copropriété ?
Dès lors que, contrairement à ce que la loi exige, une petite copropriété n’est pas dotée d’un syndic :
Depuis la loi Macron du 6 août 2015, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic de copropriété. Si la majorité n’est pas obtenue lors du vote, la seule option restante est celle exposée ci-dessous.
- Tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour exiger la désignation d’un administrateur provisoire afin de gérer la copropriété dans l’attente de l’élection d’un nouveau syndic. L’administrateur provisoire convoquera une nouvelle assemblée générale, jusqu’à nomination d’un syndic pour la copropriété. Si la nouvelle assemblée générale ne parvient toujours pas à nommer un syndic, un syndic judiciaire sera nommé.
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