Syndic de copropriété : comment l’assigner en justice ?

Quels sont les motifs légitimes pour assigner son syndic en justice ?

Conformément à la loi de 1965, le syndic de copropriété est le représentant du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il administre la copropriété et s’assure de la bonne tenue de l’immeuble. La loi indique qu’il existe différents modèles de syndic de copropriété : professionnel, bénévole, mais également coopératif.

Toutefois, quel que soit le modèle de gestion choisi par les copropriétaires, si un syndic ne respecte pas ses obligations, il commet alors une faute de gestion et sa responsabilité peut être engagée. Pour cela, le syndicat des copropriétaires devra prouver la faute de gestion (grâce à des mails, des courriers recommandés, des documents comptables, etc.).

Il existe deux types de responsabilité du syndic de copropriété : la responsabilité civile et la responsabilité pénale.

Voici quelques exemples où la responsabilité civile du syndic peut être engagée :

• Si le syndic ne fait pas respecter le règlement de copropriété ;
• Si des travaux nécessaires à la salubrité de l’immeuble et à la sécurité des habitants n’ont pas été réalisés ;
• Si les décisions prises en assemblée générale n’ont pas été exécutées ;
• Si le budget prévisionnel n’est pas établi ;
• Si les démarches auprès de l’assureur de la copropriété n’ont pas été effectuées dans le cadre d’un dégât des eaux qui a affecté les parties communes par exemple ;
• Si le syndic n’intervient pas pour faire cesser un trouble après avertissement des copropriétaires, par exemple dans le cadre de nuisances sonores.

Dans des cas plus graves, c’est la responsabilité pénale du syndic de copropriété qui peut être engagée, comme par exemple en cas de détournement de fonds ou de conflit d’intérêts. 

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Comment assigner son syndic en justice : la procédure à suivre

Les actions de prévention avant l’assignation en justice

Avant d’assigner votre syndic de copropriété en justice, vous devez effectuer des actions de prévention : 

• Dans un premier temps, il est conseillé de procéder à une résolution à l’amiable du conflit. Pour ce faire, vous pouvez contacter votre syndic de copropriété par le moyen de votre choix pour lui rappeler ses obligations légales. Il dispose alors d’un délai de 15 jours pour se conformer à ses obligations ;

• Si, à l’issue du délai, le syndic ne vous répond pas, vous pourrez procéder à une mise en demeure. Cette dernière se fait par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette étape sera la dernière avant une action en justice ;

• Enfin, si la mise en demeure est infructueuse, vous êtes en droit d’engager une action en justice contre le syndic en mandatant un avocat.

Les étapes à respecter pour assigner votre syndic en justice

Nous allons vous détailler ci-dessous la procédure à suivre dans le cas d’une assignation en justice du syndic par le syndicat des copropriétaires :

Étape 1 :  Pour assigner un syndic en justice, une assemblée générale doit être organisée. N’importe quel copropriétaire est en droit d’ajouter cette résolution à l’ordre du jour en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic au moins deux mois avant l’assemblée générale. Il faut joindre au courrier au minimum deux devis de cabinets d’avocat. À noter que si la demande de mise à l’ordre du jour est effectuée en bonne et due forme, alors le syndic de copropriété est dans l’obligation d’accéder à votre demande.

Etape 2 : Au cours de cette assemblée générale, sont votées à la majorité simple l’action en justice contre le syndic ainsi que le devis des frais d’avocat. Nous vous conseillons de mettre en concurrence différents cabinets pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix.

Étape 3 : Si l’assignation est approuvée par le syndicat des copropriétaires, alors l’avocat choisi à la suite de la mise en concurrence est chargé de rédiger l’assignation. Ce dernier doit indiquer toutes les fautes reprochées au syndic ainsi que le montant des dommages et intérêts réclamés par les copropriétaires.

Étape 4 : L’assignation est délivrée au syndic de copropriété par un huissier de justice et la date de l’audience est précisée dans l’assignation.

Étape 5 : À l’issue de l’audience, le juge rend sa décision et les parties prenantes disposent d’un délai de deux mois pour faire appel au jugement.

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Quel est le délai de prescription pour assigner son syndic en justice ?

Depuis la promulgation de la loi ELAN, le délai de prescription en copropriété pour attaquer le syndic en justice est passé de dix à cinq ans, si l’action est personnelle. Dans le cas où l’action est réelle, la prescription est de trente ans.

Bon à savoir :

L’action réelle concerne un bien matériel et pas seulement une prestation de services. C’est le cas lorsque le syndic de copropriété entreprend des travaux qui affectent les parties communes sans accord préalable de l’assemblée générale. C’est le cas par exemple des travaux nécessitant de toucher à un conduit de cheminée ou à une tuyauterie qui alimente l'ensemble de la copropriété. Ces travaux doivent être votés à la majorité absolue, soit la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou absents. Si cette majorité n’est pas obtenue et que le nombre de voix pour est égal ou supérieur au tiers des tantièmes de tous les copropriétaires, la même assemblée générale peut procéder à un second vote. Celui-ci se fera à la majorité simple de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés uniquement. L’action personnelle, quant à elle, porte uniquement sur une prestation de services, comme lorsque le syndic n’engage aucune procédure de recouvrement des charges auprès des copropriétaires pendant cinq ans par exemple.

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Assignation du syndic en justice : quelles conséquences ?

Lorsque le syndic est assigné en justice, cela entraîne l’ouverture d’une action en justice devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. À l’issue de l’instance, le syndic de copropriété pourra être condamné à payer :

• Des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;
• Le remboursement des frais de justice engagés dans le cadre de cette assignation, comme les frais d’avocats par exemple.

Bon à savoir :

Le syndicat des copropriétaires peut contacter son assurance multirisques habitation (MRI) qui pourra fournir un soutien juridique et l’appui d’un médiateur si le litige concerne l’ensemble des copropriétaires.