Dachausbau in der WEG: Das gilt es zu beachten

Aktualisiert am:
1.2.2023
Autor:
Darleen Mokosek
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Dachausbau in der WEG: Das gilt es zu beachten

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1.2.2023
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Steht ein Dachausbau in einer WEG an, so kann dies viele Eigentümer vor ungeklärte Fragen stellen. Was ist vor dem Ausbau zu beachten, wer trägt die Kosten und wie sieht es rechtlich mit den Eigentumsverhältnissen aus? Die Antworten hierauf gibt es in diesem Beitrag.

1. Was muss vor einem Dachausbau geklärt werden? 

Soll in einer WEG mehr Wohnraum geschaffen werden, so bietet sich ein Dachausbau an. 

Dieser neu geschaffene Raum kann von den bestehenden Eigentümern gemeinschaftlich oder einzeln genutzt oder aber an Dritte veräußert werden. Ganz unkompliziert ist dies jedoch nicht:

Steht der Ausbau des Daches im Raum, so muss allen Eigentümern der WEG klar sein, ob das Dach zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum gehört. Diese Differenzierung ist enorm wichtig, da sie auch die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft als Ganzes sowie einzelner Eigentümer diktiert. 

Doch worin liegt der Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum?

Zur Beantwortung der Frage hilft ein Blick ins Wohnungseigentumsgesetz (kurz: WEG-Gesetz): 

§ 5 Abs. 2 WEG definiert das Gemeinschaftseigentum. Hierbei handelt es sich um alle Teile des Gebäudes, die für deren Bestand und Sicherheit erforderlich sind. 

Außerdem zählen Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen, ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum. 

Wendet man die Definition auf das Dach an, wird deutlich, dass dieses nur - und zwingend! - zum Gemeinschaftseigentum gehören kann, da es eindeutig der Sicherheit und dem Bestand des Gebäudes dient. Dies sieht der Bundesgerichtshof im Übrigen genauso (vgl. BGH, Urteil vom 25.01.2001, Az. VII ZR 193/99). 

Im Umkehrschluss kann also kein Sondereigentum an dem Dach begründet werden, zu welchem neben dem Dachbelag auch die Dachfenster zählen. 

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Gut zu wissen :
Früher wurde zwischen Außen- und Innenfenstern unterschieden, wobei Erstgenannte zum Gemeinschaftseigentum und letztere zum Sondereigentum zählten. So eine Trennung ist heute in dieser Form durch den Gebrauch moderner Verbundglasfenstern nicht mehr möglich.

Insbesondere hinsichtlich des Dachbodenausbaus sollte die rechtliche Stellung beleuchtet werden: 

Der Dachbodenraum gehört regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. 

In der Teilungserklärung kann jedoch geregelt werden, dass an dem Dachboden Sondereigentum begründet werden kann - anders als beim Dach an sich.

An dem Dachbodenraum kann alternativ ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden, wenn ein Eigentümer diesen allein für sich nutzen möchte (und andere Eigentümer von der Nutzung des Dachraums entsprechend ausschließt). 

Hierfür muss der entsprechende Raum, also etwa “Dachböden Nummer 1 und 2”, so weit konkretisiert werden wie möglich.

Besteht ein Sondernutzungsrecht eines oder mehrerer Eigentümer, ändert dies jedoch nichts an der Tatsache. dass es sich beim Dachboden - wenn anderweitige Regelungen fehlen - um Gemeinschaftseigentum handelt. 

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Gut zu wissen :
Nicht in jeder Eigentümergemeinschaft kann der Dachboden auch zu Wohnzwecken genutzt und/oder ausgebaut werden. Um sich als (potenzieller) Eigentümer hierüber Klarheit zu verschaffen, sollte unbedingt ein Blick in die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung geworfen werden. Findet sich in der Teilungserklärung keine entsprechende Regelung, kann die Zweckbestimmung der Dachräume in “Nutzung zu Wohnzwecken” nachträglich durch die WEG ergänzt werden, soweit dem alle Eigentümer zustimmen. Änderungen in der Teilungserklärung müssen außerdem notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden. Bei grundlegenden Um- oder Ausbauten müssen außerdem die aktuellen technischen Anforderungen (beispielsweise des Schallschutzes) beachtet werden (vgl. BGH, Urteil vom 16.03.2018, Az. VZR 276/16).

Aber Achtung: Selbst wenn ein Dachboden im Sondereigentum eines WEG-Mitglieds steht, kann dieses nicht eigenmächtig und ohne Rücksprache den Raum ausbauen! Mehr dazu gleich. 

Nicht zu vergessen sind baurechtliche Vorgaben und ggf. einzuholende Genehmigungen des zuständigen Bauamts. Im Vorfeld sollte sich die WEG in jedem Fall genau informieren, inwieweit das Vorhaben technisch (und statisch) umzusetzen ist und welche Auflagen beachtet werden müssen, um die entsprechende Baugenehmigung zu erhalten. 

Während die Eigentumszuweisung nun geklärt ist, bleiben noch Fragen hinsichtlich der spezifischen Durchführung offen, deren Antwort allerdings vom Initiator des Dachausbaus abhängig ist.

2. Was muss beachtet werden, wenn ein einzelner Eigentümer den Dachausbau durchführen möchte? 

Strebt ein Wohnungseigentümer der WEG den Ausbau des Daches an, so muss zunächst geklärt werden, in wessen Eigentum die auszubauenden Dachräume stehen. Das Dach an sich ist zwingend Gemeinschaftseigentum, während durch die Teilungserklärung Sondereigentum an den Dachbodenräumen begründet werden kann. 

Aber selbst wenn der Dachboden zunächst einmal nicht im Gemeinschaftseigentum steht, kann der betreffende Wohnungseigentümer nicht im Alleingang das Dach ausbauen: 

Hierbei handelt es sich unweigerlich und unumstößlich um Gemeinschaftseigentum, auch wenn einzelne Dachgeschossräume einem oder mehreren Eigentümern “allein” gehören.

Jeder Ausbau des Dachgeschosses, der (auch) das Dach betrifft, ist eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG. Somit muss bei einer Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschlussverfahren über das Vorhaben des Wohnungseigentümers in der Eigentümergemeinschaft abgestimmt werden.  

Solche baulichen Veränderungen sind etwa:

  • der Einbau von Gauben und Dachfenstern, 
  • Eingriffe in die Dachkonstruktion
  • sowie die Schaffung neuer Fluchtwege. 

Diese Aufzählung ist nicht abschließend, macht aber deutlich, dass ein Dachausbau so gut wie immer auch das Gemeinschaftseigentum betrifft und daher die Kooperation mit den anderen Mitgliedern der WEG notwendig ist. 

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Gut zu wissen :
Wird beim Dachausbau auch das Sondereigentum von Miteigentümern “berührt”, so benötigt der bauende Eigentümer auch deren Einverständnis. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn Versorgungsleitungen durch bereits bestehende Wohnungen gezogen werden müssen.

Für Eigentümer einer WEG ist es daher ratsam, sich im Vorfeld mit den übrigen Eigentümern zu unterhalten und so ein “Meinungsbild” auszuloten.

Auch ist es Sache des Bauherrn, also des einzelnen Eigentümers, einen Bauantrag zu stellen und sich zu informieren, welche baurechtlichen Anforderungen in seiner Kommune zu beachten sind. 

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Gut zu wissen :
Befindet sich das Dachgeschoss im Gemeinschaftseigentum der WEG und möchte ein Eigentümer nachträglich hieran Sondereigentum begründen, so muss er dieses erwerben und die übrigen Eigentümer dem Erwerb in Form einer Auflassung zustimmen. Dies wird im Grundbuch eingetragen.

3. Was ist zu beachten, wenn eine WEG den Dachausbau gemeinschaftlich durchführen möchte? 

Diese Konstellation gestaltet sich im Zweifel als deutlich unkomplizierter, da sich die WEG hier - hoffentlich -  einig über den Dachausbau ist. 

Wenn die gesamten Dachräume im Gemeinschaftseigentum stehen, kann die Eigentümergemeinschaft durch den Dachausbau neuen Platz für Wohnräume schaffen. 

Werden diese verkauft, können durch den Gewinn der Veräußerung Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanziert werden - vielleicht ja sogar für die Sanierung des Daches. 

Hinweis von uns: Bevor es an den Dachausbau geht, sollte der allgemeine Zustand des Daches inspiziert werden: Wenn dieses dringend saniert werden muss, ist es ratsam, die Sanierung dem Ausbau vorzuziehen oder sie wenigstens parallel - soweit technisch möglich - durchzuführen. So minimiert man das Risiko, dass zwei Mal hintereinander am Dach gebaut werden muss. 

4. Wer trägt in der WEG die Kosten für einen Dachausbau? 

Im Grundsatz gilt: Wer den Ausbau tätigt, der zahlt.

Die Kosten eines Dachausbaus sind also regelmäßig von dem Eigentümer zu tragen, der den Ausbau will (und hiervon auch profitiert). 

Anderweitige Regelungen können sich jedoch aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ergeben. 

Sollte die WEG den Ausbau gemeinschaftlich durchführen, tragen alle Mitglieder der WEG die Kosten in Höhe ihrer Miteigentumsanteile.

Werden beim Ausbau eines (im Sondereigentum stehenden) Dachbodens bereits vorhandene Schäden des Gemeinschaftseigentums entdeckt und müssen repariert werden, dann handelt es sich hierbei um eine Instandhaltungs- oder -setzungmaßnahme, über deren Durchführung die WEG beschließen muss und deren Kosten sie auch zu tragen hat. 

Kompliziert wird es bei folgender Konstellation: Wenn Gemeinschaftseigentum bei den Bauarbeiten am Dach verändert wird und es später zu Instandhaltungs- und/oder Instandsetzungsmaßnahmen kommt, so ist es fraglich, wer die Kosten hierfür zu tragen hat, soweit die Gemeinschaftsordnung keine Regelungen hierzu enthält

Während die Kostenzuweisung nicht abschließend geklärt ist, tendiert die Rechtsprechung dazu, dem Eigentümer des Dachbodens die Folgekosten aufzuerlegen. 

5. Was passiert, wenn es zu Baumängeln durch den Dachausbau kommt? 

Wird das Dach ausgebaut und kommt es hierbei zu Schäden am Gemeinschaftseigentum, kann - wenn der Dachausbau von einem einzelnen Eigentümer durchgeführt wurde - dieser für entstandene Schäden haftbar gemacht werden: Die WEG kann vom Eigentümer also die Mängelbeseitigung verlangen.

Gleiches gilt, wenn durch den Ausbau Sondereigentum anderer Miteigentümer beschädigt wird.

Daher ist es unentbehrlich, die Arbeiten am Dach(geschoss) durch ein Fachunternehmen durchführen zu lassen und sich Unterstützung von einem Architekten oder Bauleiter zu suchen.  

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Gut zu wissen :
Bauarbeiten sind häufig laut, staubig und nicht besonders angenehm für die übrigen Eigentümer und/oder Bewohner der Wohnanlage. Können diese eine Entschädigung für die “Strapazen” von dem Eigentümer verlangen, der das Dach ausbaut? Ist in der Gemeinschaftsordnung hierüber nichts zu finden, so stellt sich die Frage, ob die für den Dachausbau erteilte Zustimmung der Eigentümer auch das Hinnehmen der daraus resultierenden Immissionen (ohne Anspruch auf eine Entschädigung) inkludiert. Dies wird mehrheitlich abgelehnt, weshalb die Rechtsprechung den betroffenen Eigentümern regelmäßig Ausgleichsansprüche zugesteht. Dies kann man sich ähnlich wie im Mietrecht bei einer Mietminderungen wegen Baulärms im Haus vorstellen. Wie etwaige Entschädigungen konkret hinsichtlich ihres Umfangs und ihrer Höhe aussehen, ist Frage des Einzelfalls und kann pauschal nicht beantwortet werden.

6. FAZIT: Dachausbau in der WEG

Der Ausbau des Dachgeschosses kann nicht nur zu schönen, “kosmetischen” Ergebnissen führen, sondern auch mehr Wohnraum und/oder mehr finanzielle Mittel für die WEG bedeuten, wenn der neue Platz nicht gemeinschaftlich genutzt, sondern veräußert werden soll. 

Doch der Dachausbau ist auch mit einer Handvoll Herausforderungen verbunden und kann stellenweise ziemlich kompliziert sein - insbesondere wenn entsprechende Regelungen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung fehlen, die helfen würden, den Umfang eines Dachausbaus innerhalb der WEG zu konkretisieren. 

Für WEG-Mitglieder, denen ein Teil des Dachraums als Sondereigentum zusteht, ist es wichtig zu wissen, dass für Maßnahmen, die (auch) das zwingend im Gemeinschaftseigentum stehende Dach betreffen, stets die Zustimmung aller Miteigentümer eingeholt werden muss. Grundsätzlich gilt auch hier: Lieber einmal mehr fragen, als im Nachhinein mit Schadenersatzansprüchen konfrontiert zu werden. Dies gilt im Übrigen auch für das Beauftragen fachkundiger Unternehmen. 

Wir hoffen, Ihnen hat dieser Beitrag gefallen und wollen Sie abschließend noch auf Matera aufmerksam machen:

Dank Matera hat die Suche nach einer passenden Verwaltungslösung für WEGs endlich ein Ende. Durch ein Team aus WEG-Experten und eine innovative Verwaltungsplattform können sich Eigentümergemeinschaften selbst verwalten. 

Außerdem steht den Eigentümern wochentags von 9 bis 19 Uhr ein Team aus hochspezialisierten WEG-Experten zur Seite, ob es nun um rechtliche oder buchhalterische Belange geht. 

Konnten wir Ihr Interesse wecken oder haben Sie noch Fragen?

Dann kontaktieren Sie uns jederzeit gerne! Wir freuen uns auf Sie!