1. Welche Maßnahmen gehören zur energetischen Sanierung?

Ziel von Maßnahmen im Rahmen einer energetischen Sanierung ist die Senkung des Energieverbrauchs. Dieser wird im Energieausweis von Häusern angegeben. Zur Verbesserung können verschiedene Sanierungen vorgenommen werden. Dazu zählen:

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Sanierung der Fassade

Die Sanierung der Fassade stellt eine sehr effektive Maßnahme im Rahmen einer energetischen Sanierung dar. Dies liegt vor allem daran, dass die Fassade den größten Anteil an einem Haus ausmacht. Im Rahmen der Fassadensanierung wird in der Regel eine neue Fassadendämmung angebracht, welche den Wärmeverlust im Winter verringert und das Haus im Sommer länger kühl hält.

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Sanierung von Dach und Keller

Wärme kann sowohl über den Keller als auch über das Dach entweichen. Daher können auch Sanierungsmaßnahmen in diesen Bereichen dazu beitragen, die Energieeffizienz der Immobilie zu steigern. Die Notwendigkeit einer Kellersanierung lässt sich unter anderem daran erkennen, dass in Personen, die im Erdgeschoss wohnen, der Boden kalt ist. Dies hat oft zur Folge, dass die Bewohner dieser Wohnungen früher anfangen müssen zu heizen. 

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Sanierung der Heizung

Die Modernisierung der Heizungsanlage ist eine der wirksamsten Maßnahmen bei einer energetischen Sanierung. Dies basiert darauf, dass moderne Heizungen oft umweltfreundlicher sind und effizienter heizen. 

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Sanierung der Fenster

Der Fensteraustausch bietet sich vor allem dann an, wenn eine Fassadensanierung vorgenommen wird. Moderne Fenster bieten deutlich bessere Isolationsmöglichkeiten, was den Wärmeverlust verringert. 

2. Vorteile der energetischen Sanierung für Ihre WEG

Eine energetische Sanierung bringt eine Vielzahl von Vorteilen mit sich! Einer der größten ist, dass durch den geringen Wärmeverlust im Winter sowie eine längere Kühle im Sommer der Komfort für die Bewohner des Gebäudes merklich ansteigt. Ein weiterer großer Vorteil ist die Senkung von Kosten für das Heizen. Für Eigentümer, welche ihre Eigentumswohnung nicht selbst bewohnen, sondern sie vermieten, erleichtert eine umfassende energetische Sanierung zudem die Mietersuche, da die Wohnung modernisiert wurde.

Die WEG kann durch die Durchführung von solchen Modernisierungsmaßnahmen den Wert ihrer Immobilie deutlich steigern. Wenn Sie sich als WEG dazu entscheiden, mehr energetische Modernisierungen vorzunehmen als aktuell gesetzlich vorgeschrieben sind, haben Sie zudem den Vorteil, selbstwirksam über den Zeitpunkt und Umfang der Maßnahmen zu entscheiden. 

3. Ist die energetische Sanierung Pflicht der Eigentümergemeinschaft?

Diese Frage lässt sich nicht eindeutig mit Ja oder Nein beantworten. Die Pflicht zur Durchführung einer energetischen Sanierung bezieht sich auf einzelne Maßnahmen. Diese sind gesetzlich vorgeschrieben. Hierzu gehören:

• Dämmstandard für die obere Geschossdecke 
• Austausch von Heizkesseln, welche vor 1985 eingebaut wurden 
• Dämmung der Heizungsrohre

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Für die Durchführung dieser energetischen Sanierungen müssen Mindeststandards eingehalten werden. Diese lassen sich in der Energieeinsparverordnung (EnEv) nachlesen.

Aus dieser Übersicht ist erkennbar, dass grundsätzlich nicht jedes Gebäude von den verpflichtenden Sanierungen betroffen ist. In Abhängigkeit der bereits vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen oder des Gebäudealters besteht die Möglichkeit, dass keine Pflicht zur energetischen Modernisierung für Ihre Eigentümergemeinschaft gegeben ist. 

3. Wie läuft die energetische Sanierung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ab?

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Damit eine umfassende energetische Modernisierung vorgenommen werden kann, werden einige Vorbereitungen sowie mehrere Beschlüsse benötigt. Damit Sie wissen, wie Sie und Ihre WEG die Pläne für eine energetische Sanierung bestmöglich umsetzen können, geben wir Ihnen hier eine kurze Übersicht über den Prozess. 

Vorbereitung

In einem ersten Schritt ist es wichtig zu ergründen, ob es verpflichtende Maßnahmen gibt und welche Maßnahmen sich für Ihre WEG lohnen würden. Beispielsweise sollten Sie vor dem Austausch eines Heizkessels, insofern dieser nicht verpflichtend ist, nachrechnen, wann sich die Investition amortisiert. Insbesondere beim Austausch eines klassischen Heizkessels ist dies in der Regel in einem sehr kurzen Zeitraum der Fall! Stellen Sie fest, dass gleich mehrere Modernisierungsmaßnahmen notwendig sind, dann sollten Sie die richtige Reihenfolge beachten. Soll sowohl eine neue Fassadendämmung als auch der Austausch des Heizsystems vorgenommen werden, empfiehlt es sich, erst die Fassade neu zu dämmen und im Anschluss die Heizung auszutauschen. Dies basiert darauf, dass durch die Neudämmung der Fassade der Energieverbrauch des Hauses deutlich sinken wird und somit in Zukunft ein kleinerer Heizkessel ausreichend ist. 

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Damit Sie einen bestmöglichen Überblick über die möglichen Optionen bei der energetischen Sanierung sowie die richtige Reihenfolge erhalten, sollte die Hilfe eines Energieberaters in Anspruch genommen werden. Dieser stellt für Ihre WEG den passenden individuellen Sanierungsfahrplan auf. 

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Gut zu wissen: Die Kosten für die Beauftragung eines in der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes gelisteten Energieberaters werden durch den Staat gefördert! 

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Im nächsten Schritt müssen in der Eigentümerversammlung entsprechende Beschlüsse für die Umsetzung der energetischen Sanierung getroffen werden. Hierzu muss ein entsprechender Punkt auf die Tagesordnung gesetzt werden. Ein entsprechender Wunsch kann bis zu drei Wochen vor der Versammlung an den Hausverwalter übermittelt werden. Sind Maßnahmen besonders eilig und es dauert noch lange bis zur nächsten regulären Versammlung, kann es sinnvoll sein, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. 

Welche Beschlüsse braucht man?

Zur Beschlussfassung einer energetischen Sanierung ist grundsätzlich eine doppelt qualifizierte Mehrheit notwendig. Konkret bedeutet dies, dass drei Viertel der Eigentümer für die fragliche Modernisierungsmaßnahme stimmen müssen. Die zustimmenden Eigentümer müssen zudem mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren. Eine Ausnahme gilt für Maßnahmen, die der modernisierenden Instandhaltungsmaßnahmen zuzurechnen sind.

Ist ersichtlich, dass eine bestimmte Maßnahme in zeitlicher Nähe zum Zweck der Instandhaltung durchgeführt werden muss, dann ist eine einfache Mehrheit für den Beschluss ausreichend. 

Die Notwendigkeit der doppelt qualifizierten Mehrheit stellt eine sehr hohe Hürde für die Beschlussfassung dar. Es ist daher sinnvoll, bereits im Vorfeld der Eigentümerversammlung entsprechende Zustimmung von den Eigentümern zu gewinnen. Besonders ins Blickfeld sollte dabei der Verwaltungsbeirat genommen werden. Gelingt es, dass dieser sich für die Umsetzung der Modernisierungsmaßnahme ausspricht, dann stehen die Chancen zur Erreichung der erforderlichen Mehrheit sehr gut! Dies ist auch darin begründet, dass sich abwesende Eigentümer häufig von den Beiratsmitgliedern bei der Versammlung vertreten lassen. 

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Mieter sind gemäß § 15 Nr. 2 WEG dazu verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, sofern ihnen diese 3 Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt wurden. Eine Ankündigung ist obsolet, wenn die Auswirkungen der Maßnahmen auf das Sondereigentum unerheblich sind. Ob die Auswirkungen unerheblich sind, ist vom Einzelfall abhängig. Kriterien, an denen die Erheblichkeit festgestellt werden kann, sind die Dauer der Maßnahme sowie der Umfang der Arbeiten. Von einer Erheblichkeit kann ausgegangen werden, wenn die Arbeiten in der Eigentumswohnung stattfinden, mehrere Stunden andauern und den Mieter in der Nutzung der Wohnung beeinträchtigen. 

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Umsetzungsphase

Gibt es einen entsprechenden Beschluss für die konkreten Maßnahmen der energetischen Modernisierung, kann mit der Umsetzung begonnen werden. Hierzu sollten zunächst verschiedene Angebote von Fachfirmen eingeholt werden. Für die finale Auswahl eines Angebotes muss dann erneut eine Eigentümerversammlung einberufen werden, bei der über die verschiedenen Angebote abgestimmt wird. Alternativ klappt es per Umlaufbeschluss, dann aber nur mit Allstimmigkeit.

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Für die Organisation der energetischen Sanierung wird zumeist die Hausverwaltung durch die WEG beauftragt. Wichtig zu wissen ist, dass dieser Arbeitsaufwand nicht durch das Verwalterhonorar gedeckt ist und gesondert in Rechnung gestellt wird. Aufgrund des hohen Zeiterfordernisses kann es sich lohnen, einen Bauausschuss zu gründen, welcher die Umsetzungsphase begleitet. Er ist zugleich auch Sonderverwaltungsbeirat. In dieser Funktion übernimmt er die Vorbereitung, Prüfung sowie eine beratende Funktion für das Sanierungsprojekt ein. 

4. Wer trägt die Kosten der energetischen Sanierung in einer WEG?

Ein wichtiger Punkt für die Umsetzung einer energetischen Sanierung sind auch stets die Kosten. Mit wie vielen Kosten die WEG kalkulieren sollte, ist abhängig von den konkreten Maßnahmen. Bei dem Austausch eines Heizkessels sollten Sie mit Kosten von circa 25.000 € rechnen, bei einer Fassadendämmung fallen pro Quadratmeter etwa 150 € an. Wer in der WEG für die Kosten aufkommen muss, ist von verschiedenen Punkten abhängig. Zunächst stellt sich die Frage nach den Abstimmungsmodalitäten. Wurde mittels einer einfachen Mehrheit über die Umsetzung der Maßnahmen entschieden, dann müssen nur all jene Eigentümer die Kosten tragen, die für den Beschluss gestimmt haben. Dies hat aber auch zur Folge, dass die sanierten Elemente auch nur von diesen Eigentümern genutzt werden dürfen. Bei einer Fassadensanierung ist dies nicht umsetzbar. Es gibt daher weitere Regelungen, welche dieses Problem lösen:

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1. Abstimmung mit einer Zweidrittelmehrheit

Insofern ein Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen wurde, sind die Kosten von allen Eigentümern zu tragen, vorausgesetzt diese sind nicht unverhältnismäßig. Ob die Kosten unverhältnismäßig sind, ist abhängig von der konkreten Maßnahme. 

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2. Die Kosten amortisieren sich in einer angemessenen Zeit

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Insofern sich die Kosten für die Maßnahme in einer angemessenen Zeit amortisieren, sind die Kosten ebenfalls von allen Eigentümern zu tragen. 

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Um die Kosten für den einzelnen Eigentümer zu senken, besteht die Möglichkeit, verschiedene Förderungen für das Vorhaben zu beantragen. Tipps für Fördermöglichkeiten sind zum Beispiel die Förderung über die KfW. Das Programm heißt Energieeffizient sanieren und gilt als das wichtigste Förderprogramm in diesem Bereich!  Ergänzend dazu besteht bei einzelnen Maßnahmen die Möglichkeit, die Kosten durch die Erhaltungspauschale der WEG mitzufinanzieren. Dies bietet sich vor allem dann an, wenn sich eine Maßnahme langfristig angekündigt. Durch die Erhöhung des Hausgeldes im Vorfeld kann die finanzielle Belastung für die Eigentümer so auf einen längeren Zeitraum gestreckt werden. Wenn die so erwirtschafteten Mittel nicht ausreichen, muss die WEG eine Sonderumlage beschließen, um die Kosten zu decken. Alternativ zur Sonderumlage kann von der WEG auch ein Kredit aufgenommen werden, um die Kosten zu decken.

5. Energetische Sanierung als Konfliktpotenzial in der WEG?

Das Vorhaben einer energetischen Sanierung beherbergt Konfliktpotential in einer WEG. Grund hierfür sind in der Regel die entstehenden Kosten, welche zusätzlich zum Hausgeld von den Eigentümern getragen werden müssen. 

Ein weiteres Problem ist, dass nicht alle Eigentümer von Beginn an von den Vorteilen der energetischen Sanierung überzeugt sind. Oftmals gibt es Bedenken, dass die entstehenden Kosten sich nicht in einem angemessenen Zeitraum amortisieren oder die Maßnahme nicht den erwarteten Erfolg bei der Energieeffizienzsteigerung bringt. 

Als von der Maßnahme überzeugter Eigentümer sollten Sie daher nicht planlos an die Beschlussfassung gehen. 

In einem ersten Schritt empfiehlt es sich, dass Sie sich selbst gut belesen oder beraten lassen. Anschließend können Sie mit ihrem Fachwissen auf andere Eigentümer zugehen und sie von den Vorteilen der energetischen Sanierung überzeugen. Hierbei sollten Sie sich zunächst an alle jene WEG-Mitglieder wenden, von denen Sie wissen oder denken, dass sie einer energetischen Sanierung aufgeschlossen gegenüberstehen. 

Sobald Sie diese von Ihrem Vorhaben überzeugt haben, können Sie auf die Eigentümer zugehen, welche eine energetische Sanierung ablehnen.  Wichtig bei diesen Gesprächen ist, die Vorteile der angedachten Maßnahmen deutlich herauszustellen und auch Antworten auf die Frage der Finanzierung zu haben. Benennen Sie konkrete Fördermöglichkeiten, auf welche sich die WEG bewerben kann! Durch das Fachwissen merken Ihre Gesprächspartner, dass es sich bei der Idee nicht nur um ein Hirngespinst handelt, sondern Sie sich im Vorfeld ausreichend Gedanken gemacht haben. Dies kann dabei helfen, sie von Ihrem Vorhaben zu überzeugen. 

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Um Konflikte bei der Frage um die Kostenübernahme zu vermeiden, empfiehlt es sich, auf die Beschlussfassung mithilfe einer einfachen Mehrheit zu verzichten. Die Nutzung dieser Abstimmungsmöglichkeit eröffnet für Eigentümer die Chance, im Vorfeld zu taktieren, ob ihre Zustimmung zum Vorhaben überhaupt notwendig ist. Dies kann im Nachgang Streit auslösen, wenn die entsprechenden Eigentümer bei der Nutzung der Maßnahme nicht ausgeschlossen werden können.

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Wenn Sie diese Tipps beachten, dann sollten Sie gute Chancen haben, dass die energetische Sanierung nicht zu Krach in der WEG führt!

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6. Rolle der Hausverwaltung bei energetischer Sanierung

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Die Hausverwaltung übernimmt eine zentrale Rolle bei der energetischen Sanierung. Zum einen kann sie selbst die Idee der energetischen Sanierung in den Raum stellen und eine Umsetzung durch die Eigentümergemeinschaft anregen. Zum anderen kann sie aber auch interessierten Eigentümern bei der Beschlussfassung unter die Arme greifen. Dies kann beispielsweise die Bereitstellung von Informationen zu Fördermöglichkeiten, die Einladung zur Eigentümerversammlung sowie die Moderation des Themas während der Versammlung übernehmen. 

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Darüber hinaus kann die Eigentümergemeinschaft die Verwaltung mit der Organisation und der Durchführung der konkreten Maßnahme beauftragen. Zu beachten ist dabei, dass hierfür in der Regel ein Sonderhonorar fällig wird!  

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Kurz gesagt, der Hausverwalter kann sie beim Beschließen, Planen und Umsetzen unterstützen!

7. Fazit

Energetische Sanierungen sind auch durch die gesetzliche Verankerung etwas, womit sich eine WEG beschäftigen muss. Zudem bietet diese Art der Sanierung die Energiekosten für die Eigentümer signifikant zu senken. Welche Maßnahme sinnvoll ist, kann durcheinen Energieberater im Einzelfall evaluiert werden. Zu beachten ist, dass die Umsetzung der energetischen Sanierung einen hohen Arbeitsaufwand mit sich bringt und Einigkeit bei der Gemeinschaft benötigt. Damit die Umsetzung am Ende erfolgreich ist, ist eine gute und unterstützende Hausverwaltung unabdingbar. 

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Wenn Sie noch auf der Suche nach einer solchen Hausverwaltung sind, dann bietet Ihnen Matera genau das, was Sie suchen. Wir stehen als zuverlässiger Partner für die Projektkoordination an der Seite Ihrer WEG. Gemeinsam mit unseren Experten erarbeiten wir für Ihre WEG einen Maßnahmenplan für die energetische Sanierung. Während unsere Bauexperten sich mit den möglichen Maßnahmen beschäftigen, helfen Ihnen unsere Rechtsexperten bei allen rechtlichen Fragen in diesem Projekt. Das klingt gut? Dann fordern Sie noch heute Ihr persönliches Angebot an! Wir freuen uns darauf, Ihre energetische Sanierung begleiten zu dürfen und auch in allen weiteren Belangen als zuverlässige Hausverwaltung an Ihrer Seite zu stehen.

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