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1. Generelles zur Grundsteuerreform

Zur Zahlung der Grundsteuer ist jeder Eigentümer verpflichtet. Durch diese Steuer sollen Immobilienbesitzer an den Kosten, die durch die Grundstücke für die Gemeinde entstehen, beteiligt werden. 

Bislang werden teils sehr alte Werte zur Berechnung der Grundsteuer genutzt. Das Bundesverfassungsgericht hat dies im Jahr 2018 als verfassungswidrig erklärt. Ein Jahr später folgte die Grundsteuerreform durch die damalige Bundesregierung unter Angela Merkel. 

Die neue Grundsteuer soll ab dem 01. Januar 2025 in Kraft treten. In diesem Jahr müssen Eigentümer unzählige Daten ab dem 01. Juli zusammentragen und innerhalb von 4 Monaten beim Finanzamt durch eine digitale Feststellungserklärung einreichen. 

In Zukunft soll die Grundsteuer dann wie folgt berechnet werden:

Grundsteuer: Einheitswert (ab 2025 ersetzt durch Grundsteuerwert) x Steuermesszahl x Hebesatz (Grundsteuer B)

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2. Was ist die Feststellungserklärung?

Mit der Feststellungserklärung (auch: Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts) wird auf Basis verschiedener Daten (bspw. Grundstücksgröße) die Grundsteuer neu berechnet. 

Um die Feststellungserklärung zu übermitteln, müssen Sie das Steuerportal ELSTER online nutzen. Es empfiehlt sich in diesem Fall die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater, um Fehler zu vermeiden. Sie können natürlich auch selbst den Datentransfer in die Wege leiten. 

Gut zu wissen :

Die Feststellungserklärung können Sie nicht postalisch oder per Fax an das Finanzamt übermitteln.

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3. Welche Frist müssen Eigentümer einhalten?

Eigentlich sollten Eigentümer aus ganz Deutschland is zum 31. Oktober 2022 die Feststellungserklärung (auch bekannt als Grundsteuererklärung) an das Finanzamt übermitteln. Jedoch wurde diese Frist einmalig um drei Monate verlängert. Dies wurde am 13. Oktober 2022 bei der Finanzministerkonferenz verkündet.

Somit müssen Eigentümer nun bis zum 31. Januar 2023 ihre Grundsteuererklärung abgegeben.

Gut zu wissen :

Sie besitzen gemeinsam mit einer anderen Person eine oder mehrere Wohnung? Dann sind Sie Teil einer Bruchteilsgemeinschaft und müssen dem Finanzamt bei der Feststellungserklärung mitteilen, wer die sog. "empfangsbevollmächtigte Person" ist. Dieser Miteigentümer wird im Anschluss alle Schreiben erhalten.

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4. Welche Angaben müssen Immobilienbesitzer machen? 

Je nach Bundesland müssen andere Daten erfasst werden, da es drei unterschiedliche Besteuerungsmodelle gibt. Sollten Sie mehrere Immobilien in verschiedenen Bundesländern besitzen (bspw. in Berlin und Baden-Württemberg) müssen Sie sich an die jeweiligen landesspezifischen Vorgaben halten. Um Ihnen einen guten Überblick zu verschaffen, stellen wir im nachfolgenden Abschnitt alle Modelle vor.

Gut zu wissen :

Stichtag für alle Angaben ist der 01.01.2022. Danach entstandene Änderungen müssen nicht beachtet werden.

Bundesmodell

Die meisten Bundesländer nutzen das Bundesmodell. Dazu zählen: 

• Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Brandenburg, Berlin, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Bremen

Es soll eine möglichst genaue Aussage zum Wert des Grundstücks und Gebäudes geben. Dementsprechend müssen die nachfolgenden Daten erfasst werden: 

• Grundbuchdaten
• Art der Nutzung
• Bodenrichtwert
• Aktenzeichen des Einheitswertes
• Wohnfläche
• Art der Immobilie (sog. Grundstücksart)
• Anzahl der Wohnungen und ihre Größe
• Anzahl Garagen und Stellplätze
• mögliches Gebäudealter und Grundstücksfläche

Flächenfaktormodell

Das Flächenfaktormodell kommt in 4 Bundesländern zum Einsatz (Hamburg, Hessen, Bayern und Niedersachsen). Wie beim Bundesmodell müssen u. a. die Grundbuchdaten, Art der Nutzung und die Wohnfläche erfasst werden.

Die Immobilienart, Anzahl der Wohnungen, Anzahl der Garagen, Stellplätze und das Gebäudealter spielen keine Rolle. 

Gut zu wissen :

Zur Wohnfläche werden Keller, Abstellräume oder die Waschküche nicht dazu gezählt. Räume mit Dachschrägen, niedrigen Deckenhöhen oder einem Schwimmbad nur zu 50%. Bei einem Balkon oder einer Terrasse zu 25%. Achtung: Je größer die Wohnfläche, desto höher die zu entrichtende Grundsteuer.

Bodenwertmodell

Das Bodenwertmodell wird nur in Baden-Württemberg genutzt. Hiesige Immobilienbesitzer haben es deutlich einfacher als in anderen Bundesländern. Nur die Grundstücksfläche, Grundbuchdaten, Art der Nutzung und ein amtlich ermittelter Bodenrichtwert sind notwendig.

Weitere Angaben, wie z.B. die Größe des Gebäudes, sind für Eigentümer aus dem Südwesten unerheblich. Dadurch hält sich der Aufwand im Vergleich zum Bundes- und Flächenfaktormodell in Grenzen.

Gut zu wissen :

Bei der Angabe des Baujahrs gilt der Erstbezug. Jedoch müssen Sie Kernsanierungen ebenfalls angegeben.

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5. Woher erhalten Eigentümer die erforderlichen Angaben? 

Wohnungseigentümer müssen auf verschiedene Unterlagen zurückgreifen, um alle Daten für die Feststellungserklärung zusammenzutragen. 

Bei grundstücksbezogenen Angaben werden Sie im Grundbuch fündig. Hier finden Sie unter anderem folgende Informationen: 

• Grundstücksfläche
• Flurstück
• Flurstücknummer
• Gemarkung

Einsicht in das Grundbuch erhalten Sie jederzeit online. Gehen Sie einfach auf die Seite Grundbuch-Portal und wählen Ihr Bundesland aus. Im Anschluss können Sie auf den jeweiligen Webseiten einen kostenpflichtigen Antrag auf Einsicht vornehmen. 

Für alle Angaben, die das Gebäude betreffen, müssen Sie wiederum auf folgende Unterlagen zurückgreifen: 

• Kaufvertrag
• Mietverträge
• Nebenkostenabrechnung
• Letzter Grundsteuerbescheid

So finden Sie bspw. das Einheitswert-Aktenzeichen und die Steuernummer in Ihrem Grundsteuerbescheid. Im Kaufvertrag werden Sie zur Wohnfläche fündig! 

Gut zu wissen :

Gab es in Ihrem Wohngebäude Renovierungen? Oftmals ändert sich durch bauliche Änderungen auch die Wohnfläche. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie für die Feststellungserklärung ggf. eine Vermessung durchführen lassen. 

Zu guter Letzt benötigen Sie noch den Bodenrichtwert, der Ihnen Auskunft über den durchschnittlichen Bodenpreis Ihrer Gemeinde gibt. Doch woher bekommen Sie diese Angabe? Jedes Bundesland hat ein kostenloses Portal erstellt, wo Sie Auskunft über den Bodenrichtwert erhalten. Wir haben für Sie alle Portale hier zusammengestellt. Wählen Sie einfach Ihr Bundesland aus und geben Ihre Adresse ein. Im Anschluss erhalten Sie Informationen zum Bodenrichtwert: 

• Hamburg
• Bremen
• Niedersachsen
• Schleswig-Holstein
• Mecklenburg-Vorpommern
• Hessen
• Brandenburg
• Berlin
• Sachsen
• Sachsen-Anhalt
• Thüringen
• Bayern
• Baden-Württemberg
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Saarland 

Sie finden in den Portalen keine Informationen zum Bodenrichtwert? Keine Sorge! Das Vermessungs- bzw. Katasteramt in Ihrer Gemeinde kann Ihnen ebenfalls Auskunft über den Bodenrichtwert geben. 

Gut zu wissen :

Das Portal „BORIS-D“ sollten Sie bitte nicht zur Ermittlung des Bodenrichtwerts nutzen. Dort steht wortwörtlich: „BORIS-D liefert keine Informationen für die Verwendung gemäß Grundsteuerreform.“ Bitte nutzen Sie die oben verlinkten Online-Portale der Bundesländer. 

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6. Wie muss die Grundsteuererklärung abgegeben werden?

Zur Übermittlung der Grundsteuererklärung müssen Sie das Portal „Mein ELSTER“ verwenden. Um jedoch bei ELSTER eine Übermittlung in die Wege zu leiten, müssen Sie sich zunächst über ein sogenanntes ELSTER-Zertifikat authentifizieren. Dieses Zertifikat erhalten Sie hier.

Wichtiger Hinweis: Die Registrierung kann laut Bundesfinanzministerium dauern. Bis zu 2 Wochen sind keine Seltenheit! Sie sollten also frühzeitig die Registrierung abschließen und alles mit Ihrem Steuerberater abstimmen.

Eigentümer, die das Bundesmodell anwenden müssen und einen recht einfachen Fall haben (bspw. eine Eigentumswohnung oder unbebaute Grundstücke), können auf die Webseite „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ zurückgreifen. Dieses Portal ist eine Alternative zu ELSTER und vereinfacht die Grundsteuererklärung.

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7. Was passiert, wenn man die Frist verstreichen lässt und keine Grundsteuererklärung abgibt?

Sie lassen die Frist verstreichen oder geben gar keine Grundsteuer-Erklärung ab? In diesem Fall drohen Ihnen verschiedene Strafen. 

Zunächst werden Sie vom Finanzamt ermahnt. Danach droht Ihnen ein Verspätungszuschlag. Dieser beträgt 0,25 % der festgesetzten Steuer für jeden Monat, den Sie verstreichen lassen. 

Wer weiterhin stur bleibt, riskiert ein Bußgeld. Bis zu 25.000 € sind möglich! Ferner erfolgt auch eine Schätzung durch das Finanzamt mit nachteilhafter Auslegung für Sie als Eigentümer. 

Es lohnt sich also, die Frist bis zum 31. Januar 2023 einzuhalten.

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8. FAZIT: Grundsteuerreform 2022

Die Grundsteuerreform stellt Eigentümer vor großen Herausforderungen! Deshalb hoffen wir, dass wir mit unserem Guide alle Fragen beantworten konnten.  

Sie sind Matera-Kunde? Dann können Sie jederzeit (ohne zusätzliche Kosten) unsere WEG-Experten kontaktieren und Fragen zur Grundsteuerreform 2022 stellen. Unser Team hilft Ihnen gerne weiter! Sie kennen Matera noch nicht? Kein Problem. Matera macht die Verwaltung einer WEG dank einer digitalen Plattform und einem Team aus Experten einfacher, schneller und effizienter als jemals zuvor. 

Falls Sie mehr erfahren möchten, können Sie sich jederzeit bei uns melden. Wir freuen uns schon auf Sie.  

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