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Die Miteigentümervereinbarung spielt eine zentrale Rolle, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben und verwalten. Sie definiert die Rechte und Pflichten der Miteigentümer und regelt sowohl die Nutzung als auch die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums. Durch die Eintragung der Vereinbarung im Grundbuch wird das Miteigentum formalisiert und die jeweiligen Anteile der Miteigentümer festgelegt. Dabei ist es möglich, dass diese Anteile je nach geleistetem finanziellen Beitrag unterschiedlich groß ausfallen.
1. Miteigentümervereinbarung: Definition
Erwerben mehrere natürliche oder juristische Personen eine Immobilie, werden sie Miteigentümer. Dieser Erwerb erfolgt durch Einigung und mit Eintragung der Miteigentümervereinbarung im Grundbuch.
Zur Erinnerung: Miteigentum ist das gemeinschaftliche Eigentum mehrerer Personen an einer Sache oder wie hier einer Immobilie. Es kann als gesamthänderisches Eigentum (wie die Erbengemeinschaft) oder als Bruchteilsgemeinschaft (wie die Miteigentümergemeinschaft) geregelt sein. Im Rahmen der Vereinbarung und ihrer Eintragung im Grundbuch werden auch die Miteigentumsanteile verteilt. Diese können gleich oder unterschiedlich groß sein, etwa wenn bestimmte Miteigentümer einen größeren finanziellen Beitrag zum Erwerb geleistet haben, als andere.
2. Inhalt der Miteigentümervereinbarung
Nach § 10 WEG werden im Rahmen der Miteigentümervereinbarung die Nutzung und Verwaltung einer Immobilie oder eines Grundstücks geregelt. Hierzu gehören wichtige Fragen wie Nutzungsbefugnisse, Entscheidungsbefugnisse und Kosten- sowie Lastentragungen. Deshalb wird die Miteigentümervereinbarung auch als “Grundgerüst” der Verwaltung bezeichnet. Sie spielt für die Benutzung der Immobilie eine wichtige Rolle. Miteigentümervereinbarungen sind sogenannte schuldrechtliche Abreden und unterliegen als solche der allgemeinen Vertragsfreiheit. In anderen Worten: Ihr genauer Inhalt kann grundsätzlich beliebig getroffen werden. Allerdings enthält das WEG zwingende Vorschriften, durch die auch nicht durch Vereinbarung abgewichen werden kann.
3. Wirkung der Vereinbarung für Miteigentümer
Die Miteigentümervereinbarung entfaltet ihre Wirksamkeit nur zwischen den Miteigentümern, die sie schließen und bindet hingegen keine Sondernachfolger, außer er oder sie übernimmt die in der Vereinbarung bestimmten Rechte und Pflichten durch gesonderte Erklärung. Die Miteigentümervereinbarung ist grundsätzlich rein schuldrechtlicher Natur, weshalb diese Drittwirkung eine Ausnahme zu Gunsten des Fortbestandes der Prinzipien, auf welche sich die Miteigentümer geeinigt haben, darstellt. Voraussetzung der Drittwirkung gegenüber Sondernachfolgern ist nach § 1010 Abs. 1 BGB die Eintragung in das Grundbuch. Fehlt es hieran, ist der Nachfolger nicht an die Miteigentümervereinbarung gebunden. Hinsichtlich des Inhalts können nur solche Miteigentümervereinbarungen eine Drittwirkung entfalten, welche die Nutzung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands - also etwa der Immobilie - oder den Abschluss der Aufhebung der Gemeinschaft regeln.
4. Fazit
Die Miteigentümervereinbarung ist ein unverzichtbares Instrument zur Regelung der Rechte und Pflichten in einer Miteigentümergemeinschaft. Sie bietet den Rahmen für die Nutzung und Verwaltung der gemeinsamen Immobilie und gewährleistet eine klare Struktur bei der Entscheidungsfindung und Kostentragung.
Die ordnungsgemäße und transparente Verwaltung spielt für den Werterhalt und die Bewohner der Immobilie eine tragende Rolle. Sollten Sie auf der Suche nach einer neuen Hausverwaltung sein, denken Sie an Matera-Hausverwaltung.
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Häufig gestellte Fragen zur Miteigentümervereinbarung
Welche Kosten fallen für die Miteigentümervereinbarung an?
Miteigentümervereinbarungen werden durch einen Notar aufgesetzt, die Kosten richten sich daher nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen von Faktoren wie dem Wert des Grundstücks ab.
Notare sind indes nicht dazu verpflichtet, Mandanten auf die Kosten der Miteigentümervereinbarung hinzuweisen, auch wenn die Aufnahme spezieller Vereinbarungen die Kosten notarieller Dienstleistungen erhöhen können (vgl. LG Chemnitz, Beschl. v. 17.03.2016, Az. 3 OH 6/14).
Wann ist eine Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft möglich?
Die Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft ist nur möglich, wenn die Immobilie teilweise oder ganz zerstört wird und keine Pflicht zum Wiederaufbau besteht.
Wie wird die Miteigentümervereinbarung im Grundbucheingetragen?
Die Miteigentümervereinbarung ist in Abteilung II des Grundbuchs einzutragen, hierfür bedarf es einer mindestens öffentlich beglaubigten Eintragungsbewilligung des Miteigentümers, dessen Anteil belastet werden soll, vgl. §§ 19, 29 Grundbuchordnung. Ihr Inhalt muss nicht vollständig im Grundbuch angegeben werden, hier genügen hinreichend konkrete Schlagworte. Wichtig ist nur, dass die Eintragung die Dimension der Belastung wiedergibt.
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