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1. Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer (auch Sondereigentümer oder Miteigentümer genannt) und Teileigentümer einer Wohnimmobilie. Diese sehr technische Definition beschreibt eigentlich nur den Umstand, dass durch den Erwerb des Wohneigentums – ab 2 Wohneinheiten – der Wohnungseigentümer automatisch Teil einer Gemeinschaft wird.

Gut zu wissen :

Entscheidend für die Qualifikation als Wohnungseigentümer ist nicht, dass man dort tatsächlich wohnt, sondern dass man als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Die wichtigste Aufgabe der WEG ist die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Das gemeinschaftliche Eigentum umfasst die Anteile der Immobilie, die der WEG gehören. Dazu gehören bspw. das Treppenhaus, die Hofflächen oder auch die zentrale Heizungsanlage samt Leitungen (letzteres ist nicht immer eindeutig zu bestimmen).  

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Da auch der Gesetzgeber erkannt hat, dass die WEG einen hohen gesellschaftlichen Stellenwert einnimmt und es innerhalb und außerhalb der WEG genügend Streitpotenzial und Unklarheiten geben kann, hat dieser die Rechte und Pflichten der WEG im Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz) geregelt. Besonders hervorzuheben ist in diesem Kontext die recht aktuelle Reform des WEG-Gesetzes durch das Wohneigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), welches im Dezember 2020 verabschiedet wurde. 

Wichtigster Punkt der Reform dürfte gewesen sein, dass die WEG nun uneingeschränkt rechtsfähig ist. Somit hat die WEG eigene Rechte und Pflichten, kann selbst Verbindlichkeiten eingehen und vor Gericht klagen oder verklagt werden.

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2. Wie gründet sich eine WEG?

Wie oben bereits angedeutet, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Unterzeichnung der Teilungserklärung. Um aber ganz genau zu sein, bedarf es darüber hinaus noch einer notariellen Beurkundung der Teilungserklärung und der Eintragung der Teilung ins Grundbuch. Vorher ist die Teilungserklärung nicht wirksam.

Gut zu wissen :

Besteht die Wohnanlage aus mehreren Gebäuden, spricht man von einer Mehrhausanlage. Oft nennt man dann die einzelnen Gebäude Untergemeinschaften. Solche Untergemeinschaften sind zwar nicht gesetzlich verankert, aber die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können spezielle Regelungen für jede Untergemeinschaft treffen (z.B. nur über Angelegenheiten seines Gebäudes abzustimmen oder aber getrennten Versammlungen zu organisieren).

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3. Welche Aufgaben hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Grundgedanke und somit Kernaufgabe der WEG ist es, das Gebäude instand zu halten und das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten. Dahingegen muss die Verwaltung des Sondereigentums oder Teileigentums von den einzelnen Eigentümern übernommen werden.

Die Verwaltungsentscheidungen einer WEG werden vor allem im Rahmen von Eigentümerversammlungen getroffen. Ferner ist auch eine Entscheidung per sog. Umlaufbeschluss im Umlaufverfahren möglich.

Gut zu wissen :

Ein Umlaufbeschluss setzt voraus, dass alle Wohnungseigentümer mit dem Beschluss einverstanden sind und in Textform (Bspw, Email, WhatsApp; eine Unterschrift ist nicht erforderlich) zustimmen. Eine einzige Enthaltung genügt, damit der Umlaufbeschluss abgelehnt wird. Daher eignet sich der Umlaufbeschluss ideal für kleinere WEGs, die Entscheidungen ohne die dreiwöchige Einberufungsfrist der Eigentümerversammlung treffen möchten.

Der Verwalter der WEG ist verpflichtet, mindestens einmal pro Jahr eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Auf diesen Eigentümerversammlungen beschließt die Eigentümergemeinschaft unter anderem (nicht abschließend):

• den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr,
• die Jahresabschlussrechnung des letzten Jahres,
• einen möglichen Wechsel der Hausverwaltung,
• Bauliche Veränderungen und notwendige Sanierungsmaßnahmen,
• die Bestellung des Verwaltungsbeirats und
• die Änderung der Hausordnung.

Die einzelnen Wohnungseigentümer stimmen über die verschiedenen Punkte nach den gültigen Mehrheitsregeln ab. Sind die Beschlüsse gefasst, ist der Hausverwalter für die Umsetzung zuständig.

Gut zu wissen :

Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung ist nicht verpflichtend. Sollten Sie nicht teilnehmen können, können sich durch ein weiteres Mitglied der WEG mittels Vollmacht vertreten lassen. Somit können Sie über Ihren Vertreter dennoch an den Abstimmungen teilnehmen. Im Gegensatz zu einer freien Vollmacht garantiert Ihnen nur die Vollmacht mit Weisung, dass Ihr Vertreter auch in Ihrem Sinne abstimmt.

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4. Wie funktioniert eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Für das Funktionieren der Wohnungseigentümergemeinschaft sieht das WEG-Gesetz grundsätzlich 3 Organe vor: die Eigentümerversammlung, den Verwalter und den Verwaltungsbeirat. Die Eigentümerversammlung ist das Organ, in dem Entscheidungen der WEG getroffen werden und besteht somit kraft Gesetz.

• Die Eigentümerversammlung: Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Entscheidungsorgan der WEG. Sie ist zwingend gesetzlich vorgeschrieben und muss mindestens einmal pro Jahr vom Verwalter einberufen werden. Diese entscheidet per Beschluss. Nahezu alle Entscheidungen werden per einfachem Mehrheitsbeschluss getroffen. Folge eines Beschlusses ist, dass dieser von der WEG - zumeist durch den Verwalter der WEG - umzusetzen ist. Ein Beschluss bindet auch diejenigen Eigentümer, die gegen die Annahme des Beschlusses gestimmt haben (einzige Ausnahme bei baulichen Änderungen gem. § 21 Abs. 2 WEG-Gesetz).

• Der Verwaltungsbeirat: Der Verwaltungsbeirat wird auf Wunsch der Eigentümer gewählt werden. Er setzt sich in der Regel aus Wohnungseigentümern zusammen und steht dem Verwalter sowohl unterstützend als auch kontrollierend zur Seite. Der Verwaltungsbeirat dient also als Sprachrohr zwischen den Wohnungseigentümern und dem Hausverwalter. Hauptaufgaben des Verwaltungsbeirats umfassen unter anderem die Unterstützung der Arbeit des Verwalters, die Kontrolle des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung (vgl. § 29 WEG-Gesetz) und die Unterzeichnung der Protokolle der Eigentümerversammlung (vgl. § 24 Abs. 6 WEG-Gesetz). Sofern der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats an Stelle des Verwalters tun (vgl. § 24 Abs. 3 WEG-Gesetz).

• Der Verwalter: Seit Novellierung des WEG-Gesetzes besteht keine Pflicht mehr, einen Verwalter bestellt zu haben. Das bedeutet, dass die WEG sich auch selbst verwalten kann. Entscheidet sich die WEG jedoch dazu einen Verwalter zu bestimmen, so steht es der WEG frei zu entscheiden, ob der Verwalter extern oder intern sein soll. Die Bestellung eines internen Verwalters meint die Situation, dass ein Wohnungseigentümer die Verwaltung der WEG übernimmt.

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5. Die WEG-Verwaltung im Überblick

Entschließt sich die WEG dazu, einen Verwalter zu bestellen, so übernimmt der Verwalter ab diesem Zeitpunkt alle Angelegenheiten, die mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im Zusammenhang stehen. Er ist für die Wohnungseigentümern und externe Dritte (z. B. Handwerker, Banken oder Lieferanten) erster Ansprechpartner. Grund dafür ist, dass der Verwalter die WEG nach außen hin vertritt (vgl. § 9b WEG-Gesetz).

Seine Hauptaufgaben sind (nicht abschließend):

• die Umsetzung und Durchsetzung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung,
• die Einziehung des Hausgeldes von den Wohnungseigentümern,
• die Buchhaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft
• die Verwaltung der Erhaltungsrücklage,
• die jährliche Erstellung des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung,
• die Einberufung von Eigentümerversammlungen und regelmäßig auch deren Durchführung,
• die Durchsetzung der Hausordnung,
• die Organisation von alltäglichen Arbeiten der WEG (bspw. Wechsel von Glühbirnen, Organisation der Reinigung des Gemeinschaftseigentums oder Veranlassung von kleinere Reparaturen)

Wie oben schon angeklungen kann die Verwaltung sowohl extern als auch intern bestellt werden. Bisher üblich ist noch der gewerbliche, externe Hausverwalter. In diesem Fall überträgt die Eigentümergemeinschaft die Verwaltung an einen externen Dienstleister und zahlt dafür eine Gebühr.

Die Kosten für einen externen Hausverwalter sind in den meisten Fällen hoch, da zu den Verwalterhonoraren viele andere Kosten hinzukommen, insb. in Form von Sonderhonoraren. Neuere Entwicklungen weisen jedoch einen gegenläufigen Trend zur Selbstverwaltung (sprich internen Verwaltung) hin. Zumal die Selbstverwaltung von neuen, innovativen Lösungen (wie Matera) unterstützt werden kann.

Gut zu wissen :

Die Selbstverwaltung einer WEG bietet zahlreiche Vorteile. Abgesehen von den Einsparungen bei den Verwaltungskosten bietet die Selbstverwaltung die Möglichkeit die verschiedenen Aufgaben unter den Eigentümern aufzuteilen. Dies ermöglicht es effizienter zu arbeiten und Zeit zu sparen. Die Selbstverwaltung bringt auch höhere Transparenz in der Verwaltung und bringt die Nachbarn einander näher.

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6. Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Wohnungseigentümergemeinschaft

‍Welche Rechte und Pflichten haben Miteigentümer in einer WEG?

Wenn Sie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligt sind, gibt es sowohl Rechte als auch Pflichten, die Sie auf jeden Fall kennen sollten. 

Die wichtigsten Pflichten für Miteigentümer einer WEG sind: 

• Zahlung des Hausgeldes
• Rücklagenzahlung für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
• Zutritt zum Sondereigentum bei bspw. Renovierungen zu dulden
• Gemeinschaftseigentum der WEG mit Sorgfalt behandeln

Selbstverständlich gibt es neben den Pflichten auch Rechte. Für Sie als Eigentümer sind das u. a.:   

• Stimmrechte bei einer Eigentümerversammlung
• Mitbestimmung der Hausordnung
• Über Teil- und Sondereigentum nach eigener Vorstellung bestimmen

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Ist eine Eigentümerversammlung in einer WEG Pflicht?

Ja! Mindestens einmal im Jahr muss eine Eigentümerversammlung nach § 24 Abs 1 WEG-Gesetz abgehalten werden. Die WEG darf aber frei entscheiden, wann die Eigentümerversammlung stattfindet. 

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Was gehört alles zum Gemeinschaftseigentum einer WEG?

Um es einfach auszudrücken: Bis auf die Wohnungen (Sondereigentum) oder dem Eigentum von Dritten (z. B. Keller) gehört in einer Wohnanlage alles zum Gemeinschaftseigentum. Der §1 Abs. 5 WEG-Gesetz ist die rechtliche Grundlage dafür.

Bei einem Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus sind das regelmäßig das Treppenhaus, die Fassade, das Dach und der Garten. Somit beginnt ab der eigenen Wohnungstür das Gemeinschaftseigentum. Dennoch können bestimmte Teile (z. B. der Garten) des Gemeinschaftseigentums auch von einem einzelnen Eigentümer allein genutzt werden. Dafür ist ein Sondernutzungsrecht erforderlich. 

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7. BONUS: Selbstverwaltung einer WEG mit Matera

Wir hoffen, dass Sie durch unseren Artikel mehr über die umfangreiche WEG Thematik gelernt haben! Falls Sie gerade auf der Suche nach einer neuen Verwaltung für Ihre WEG sind, dann könnte Matera für Sie sehr interessant sein! Matera denkt die WEG-Verwaltung komplett neu und nutzt das Modell der Selbstverwaltung. Die Eigentümergemeinschaft stellt aus ihren Reihen einen internen Verwalter, der tatkräftig von Matera unterstützt wird.

Dank eines innovativen Online-Portals und der WEG-Experten von Matera ist die Verwaltung einer WEG schneller, einfacher und zuverlässiger als jemals zuvor. Sie möchten mehr über Matera erfahren? Dann holen Sie sich gerne ein kostenloses Angebot ein! Wir freuen uns schon auf Sie und klären mit Ihnen alle Fragen, die Sie haben.

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