1. Was versteht man unter Renovierungsarbeiten?

Wer sich eine Eigentumswohnung in einer Bestandsimmobilie kauft, der möchte die Wohnung zumeist erstmal renovieren. Dabei stellt sich die Frage, was konkret unter einer Wohnungsrenovierung zu verstehen ist und wie sie sich von einer Sanierung abgrenzt.

Renovierungsarbeiten lassen sich wie folgt definieren: Unter dem Begriff der Renovierung sind alle Maßnahmen zu verstehen, welche dazu dienen, Schäden und Mängel zu beseitigen, die durch Abnutzung entstanden sind. Ziel der Renovierungsarbeiten ist es, die Nutzbarkeit des Wohnraums wiederherzustellen. Die Renovierung kann in verschiedene Bereiche eingeteilt werden. Diese sind:

1.1. Renovierung der Elektrik

Da die Elektrik in der Regel in den Wänden verlegt ist, sollte der erste Schritt der Renovierung die Überprüfung und Instandsetzung der Elektrik sein. Konkret geht es darum zu prüfen, ob alle notwendige Elektrik verlegt und dem aktuellen Sicherheitsstandard entspricht. Darüber hinaus sollte man überlegen, ob man mit der aktuellen Situation zufrieden ist oder beispielsweise mehr Steckdosen benötigt. Sollte der Bedarf nach Anpassungen oder Renovierungen der Elektrik bestehen, dann sollte diese Aufgabe dringend in fachkundige Hände gelegt werden. 

1.2. Renovierung der Bäder

Der nächste Schritt der Wohnungsrenovierung sollte die Badsanierung sein. Auch hier empfiehlt sich, zunächst eine Bestandsaufnahme, bevor es an die Umsetzung geht. Im Bad bestehen verschiedene Renovierungsoptionen mit unterschiedlich viel Aufwand. Einen geringen Aufwand macht der Austausch der Armaturen. Diese können oft kostengünstig im Baumarkt erworben und schnell selbst ausgetauscht werden. Deutlich mehr Aufwand, aber auch einen größeren Effekt, ergibt sich aus dem Austausch von Fliesen. Hier können sowohl die Fliesen an der Wand als auch am Boden ausgetauscht werden. Außerdem können im Bad die sanitären Anlagen wie die Toilette, die Badewanne oder das Waschbecken ausgetauscht werden. Ob für die Renovierung im Bad ein Fachmann beauftragt werden muss, ist abhängig von den handwerklichen Fähigkeiten des Eigentümers und der Frage, ob es sich um eine umfassende oder geringfügige Renovierung handelt.

1.3. Renovierung der Böden 

Manche Menschen verwenden Teppichböden, weil sie warme Füße garantieren und kuschelig sein können, andere Menschen hingegen setzen auf Parkett und Fliesen, weil sich diese Böden deutlich leichter reinigen lassen. Wer eine Eigentumswohnung übernimmt, der stimmt möglicherweise mit der Bodenwahl des vorherigen Eigentümers nicht überein oder entdeckt Schäden an den älteren Böden. Der Austausch des Bodens zählt ebenfalls als Renovierungsarbeit.

Neben der großen Auswirkung auf den optischen Effekt bietet der Austausch des Bodens auch eine einfache Möglichkeit der Wertsteigerung. Generell empfiehlt sich, die Anzahl der Bodenarten innerhalb der Wohnung zu begrenzen, damit kein Flickenteppich entsteht. Wer den Boden austauschen möchte, hat die Wahl zwischen verschiedenen Belägen:

• Laminat
• Vinylboden
• PVC
• Dielen (diese gibt es häufig in Altbauten und können leicht abgeschliffen werden)
• Parkett
• Fliesen 
• Teppich 

Ein Vorteil des Austauschs des Bodens ist, dass neben den eigenen optischen Vorlieben auch sehr einfach auf den Geldbeutel Rücksicht genommen werden kann. 

1.4. Renovierung der Türen 

Einen ebenfalls nicht zu unterschätzenden Effekt kann der Austausch der Türen in der Wohnung haben. Neben der Optik sind sie aber auch ein wichtiger Baustein, damit die Räume in der Wohnung warm bleiben und Heizkosten nicht explodieren. Je nach Geldbeutel können die bestehenden Türen beispielsweise abgeschliffen und neu lackiert oder ganz ausgetauscht werden. Bei der Außentür spielt besonders der Sicherheitsfaktor eine große Rolle, moderne Wohnungstüren können einen zusätzlichen Gewinn an Sicherheit vor Einbrechern bieten. Allerdings müssen Sie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zunächst besprechen, ob Sie Ihre Wohnungstür einfach so austauschen dürfen oder ob es einen Beschluss braucht. 

1.5. Anderweitige Renovierung - Innenausbau

Weitere Möglichkeiten für die Renovierung sind die Wände und die Heizung. Ob hier eine Renovierung notwendig ist und welchen Umfang sie haben muss, ist abhängig vom individuellen Ist-Zustand.

Insbesondere bei Wänden kann das Anstreichen oder das Anbringen einer neuen Tapete ausreichen. In Raucherwohnungen hingegen braucht es oft eine Ozonbehandlung, um den Geruch aus den Wänden zu entfernen. Möglicherweise ist durch Bilder an den Wänden oder der Verankerung von Möbeln auch Putz aus der Wand gebrochen. Die betroffene Wand muss man dann zunächst verputzen und spachteln, bevor sie neu gestrichen oder tapeziert werden kann. Auch die Heizung kann im Rahmen der Renovierung neu gemacht werden. Bei Wohnungen in WEGs ist jedoch zu beachten, dass dies in der Regel einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft voraussetzt und nicht durch den einzelnen Eigentümer vorgenommen werden kann.

2. Was ist Renovierung und was ist Sanierung?

Neben der Möglichkeit, die Wohnung zu renovieren, gibt es auch die Option, die Wohnung zu sanieren. Aber wo liegt eigentlich der konkrete Unterschied?

Während es bei der Renovierung vor allem darum geht, die Nutzbarkeit von Räumen wiederherzustellen, geht es bei der Sanierung um eine grundsätzliche Neuerung der betroffenen Gegenstände und Räume. Daher spricht man im Rahmen von Sanierung auch von Modernisierung. Unter die Sanierung fallen in der Regel folgende Arbeiten:

• Die Beseitigung von Schimmel bspw. durch einen Wasserschaden
• Die Reparatur des Dachs
• Der Wechsel von defekten Rohren 
• Reparaturen an der Elektrik
• Erneuerung der Dämmung
• Installation einer Photovoltaikanlage

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3. Wie viel kostet die Renovierung einer Eigentumswohnung?

Die Renovierung einer Eigentumswohnung kann einiges an Geld kosten. Wie hoch die Ausgaben sind, ist individuell und lässt sich beispielsweise durch die Wahl der Materialien oder den Verzicht auf Handwerker beeinflussen. Weiter Faktoren, welche eine Auswirkung auf die Höhe der Renovierungskosten haben, sind:

• Das Baujahr des Gebäudes
• Zeitpunkt der letzten Renovierung der Eigentumswohnung
• Die Größe der Wohnung, also wie viele Quadratmeter (qm) sie hat
• Die Deckenhöhe der Wohnung
• Der aktuelle Abnutzungsgrad 
• Zielsetzung der Renovierung 

Vor dem Beginn der Arbeiten empfiehlt es sich, sich konkrete Gedanken darüber zu machen, was alles erneuert werden soll und mit welchem Ziel. Auf Basis dieser Entscheidung sollte man sich von einem Experten zu den Kosten und dem Aufwand beraten lassen. Die Beratung schützt davor, sich ein unmögliches Vorhaben aufzuhalsen sowie vor einer möglichen Kostenexplosion. 

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Nachfolgend erhalten Sie einen groben Überblick über die durchschnittlichen Kosten. Bitte beachten Sie, dass es sich dabei nur um eine Schätzung handelt und aufgrund der Wohnungslage, der Raumgröße, des Arbeitsumfangs sowie der aktuellen Auslastung der Handwerksbetriebe zu (massiven) Abweichungen beim Einholen eines konkreten Angebots kommen kann.

Andere Renovierungskosten können wie folgt eingeschätzt werden:

4. Kann man Renovierungskosten absetzen?

Bei Renovierungskosten stellt sich die Frage, ob man die Kosten einer Renovierung absetzen kann und wenn ja, wie konkret dies funktioniert. Die gute Nachricht ist, die Kosten für die Renovierung können in Teilen abgesetzt werden. Wie hoch die Summe ist, die abgesetzt werden kann und wie die Absetzung funktioniert, ist abhängig davon, ob die renovierte Wohnung vom Eigentümer selbst genutzt oder vermietet wird. 

Selbstnutzer

Wer seine frisch renovierte Wohnung selbst nutzt, kann bis zu 20 % der Renovierungskosten inklusive Mehrwertsteuer von der Steuer absetzen. Der Betrag ist allerdings auf maximal 1.200 Euro pro Jahr gedeckelt.

Vermieter

Auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung besteht die Möglichkeit, die entstandenen Renovierungskosten von der Steuer abzusetzen. Wie die Kosten von der Steuer abgesetzt werden können, ist abhängig von ihrer Klassifizierung. Unterschieden wird zwischen dem Erhaltungsaufwand und dem Herstellungsaufwand. Ersterer kann im gleichen Jahr vollständig als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Die Absetzung muss jedoch nicht vollständig im gleichen Jahr erfolgen.

Es besteht die Möglichkeit, die Kosten über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren stückweise abzusetzen. Welche Abschreibungsvariante sich lohnt, ist abhängig von der eigenen finanziellen Lage.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass wenn die Renovierungskosten bis zu drei Jahre nach dem Hauskauf 15 % der Grundstückskosten überschreiten, die Abschreibung zwangsweise über mehrere Jahre erfolgen und die Renovierungskosten dem Kaufpreis hinzugerechnet werden müssen. Abhängig vom Baujahr des Hauses können entweder 2 % über 50 Jahre oder 3 % über 33 Jahre abgeschrieben werden.

Können die Arbeiten nicht als Erhaltungsaufwand klassifiziert werden, dann unterliegen sie der Klassifikation des Herstellungsaufwandes. Diese können nur schrittweise über mehrere Jahre von der Steuer abgesetzt werden. 

5. Für welche Renovierungsarbeiten braucht man die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?

Eigentumswohnungen befinden sich stets in Häusern und gehören in der Regel zu einer Eigentümergemeinschaft. Daher können Eigentümer von Eigentumswohnungen anders als Hausbesitzer nicht alle Renovierungsarbeiten selbstbestimmt durchführen, sondern brauchen für die Arbeiten die Zustimmung der WEG. Ob eine Zustimmung notwendig ist, ist zunächst davon abhängig, ob die Arbeiten am Sonder- oder am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden sollen.

Das Sondereigentum gehört dem jeweiligen Eigentümer, hier kann er weitestgehend allein die Entscheidung über die Renovierung treffen. So kann er ohne Erlaubnis der Gemeinschaft die Wände streichen bzw. tapezieren; die sanitären Anlagen in der Wohnung erneuern und auch die Erneuerung der Rohrleitungen und Elektroinstallationen in der Wohnung dürfen ohne Genehmigung erfolgen. 

Wenn hingegen der Grundriss der Wohnung verändert werden soll, braucht es die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Diese ist ebenfalls erforderlich, wenn der Eigentümer plant, die Fenster oder die Wohnungseingangstür auszutauschen. Auch Veränderungen am Balkon können der Zustimmungspflicht unterliegen. Die Zustimmungspflicht der WEG basiert darauf, dass sichergestellt werden soll, dass das Gebäude innen wie außen einheitlich aussieht. 

6. Renovierung: Was gehört zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum?

Um herauszufinden, für welche Renovierungsarbeiten eine Zustimmung der Gemeinschaft erforderlich ist und für welche nicht, ist es hilfreich zu wissen, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum und welche Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum gehören. Zum Sondereigentum gehört regelmäßig, was sich innerhalb der eigenen Wohnung befindet inkl. eines möglichen Kellerraums, der zur Wohnung gehört. Hiervon ausgenommen sind: 

• Tragende Innenwände innerhalb der Wohnung
• Die Wohnungstür (Außenseite) , außer wenn dies in der Teilungserklärung anders vereinbart ist
• Fenster
• Balkon

Zum Gemeinschaftseigentum gehören neben den oben genannten Ausnahmen auch:

• Außenwände
• Dach 
• Fassade 
• Kellereingang
• Hauseingang
• Heizungsanlage
• Flur
• Fahrstühle 
• Treppenhaus 
• Gemeinschaftsräume im Keller

Kurz gesagt, alles, was nicht das eigene Sondereigentum oder das Sondereigentum von anderen Eigentümern ist, gehört zum Gemeinschaftseigentum.

7. Fazit

Wer sich eine Eigentumswohnung kauft oder schon lange in ihr wohnt, bei dem kann der Bedarf einer Renovierung bestehen. Es gibt vielfältige Bereiche, in denen eine Renovierung vorgenommen werden kann. Wie umfangreich sie ausfällt, ist davon abhängig, wie hoch das eigene Budget ist.

In Großstädten wie Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart können die Kosten für die Renovierung höher ausfallen als in ländlichen Gegenden, weil die Handwerksbetriebe hier meist teurer sind als auf dem Land. Anders als im Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus in Privatbesitz, müssen Eigentümer von Wohnungen in Eigentümergemeinschaften darauf achten, was zum eigenen Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Bei allen Gebäudeteilen, welche als Gemeinschaftseigentum gelten, braucht es zunächst die Zustimmung der anderen Eigentümer, um eine Maßnahme durchzuführen. 

Um Streitigkeiten in der WEG zu vermeiden, ist es hilfreich, wenn die Hausverwaltung bei Fragen unterstützen kann. Wir bei Matera haben hierfür nicht nur den Hausverwalter, sondern auch ein großes Team von Experten aus verschiedenen Fachbereichen. Mit diesen Experten können wir unseren WEGs bei allen Fragen rund um die Renovierung beratend zur Seite stehen. Das klingt nach etwas, was Ihre WEG gebrauchen könnte? Dann fordern Sie doch noch heute Ihr persönliches Angebot an. Wir freuen uns darauf, von Ihnen zu hören. 

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