Fenster in der WEG: Gehören sie zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

1. Gehören Fenster zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Fenster gehören sowohl zum Sonder- also auch Gemeinschaftseigentum. Entscheidend ist hier, um welchen Teil der Fenster es sich genau handelt. Deshalb lohnt sich ein genauerer Blick auf die Eigentumsverhältnisse einer WEG und welche Beispiele die einzelnen Regelungen betreffen.

1.1 Wann sind Fenster Sondereigentum?

Das Sondereigentum ist in § 3 Abs. 1 WEG geregelt und meint alle Teile des Gebäudes, die im alleinigen Eigentum eines WEG-Mitglieds stehen. Bei Fenstern bedeutet dies, dass alle inneren Teile der Fenster zum Sondereigentum zählen:

• die Innenseite der Fenster
• die inneren Fensterbänke
• die inneren Griffe
• der innere Fensteranstrich
• der innen liegende Fensterrahmen

Zum Sondereigentum zählen nämlich die Wohnung des Eigentümers, aber auch der hierzu gehörende Keller. Grundsätzlich kann jeder Eigentümer über sein Sondereigentum frei verfügen (im gesetzlichen Rahmen, versteht sich). 

1.2 Wann sind Fenster Gemeinschaftseigentum?

Unter das Gemeinschaftseigentum fällt prinzipiell alles, was nicht im Alleineigentum – also Sondereigentum – einzelner Eigentümer oder Dritter steht. In der WEG zählen also die Fensterteile zum Gemeinschaftseigentum, die im äußeren Bereich liegen, beispielsweise:

• Fensterrahmen
• Verglasung
• Rollläden
• Fensterläden
• äußerer Fenstersims
• äußere Fensterbänke
• Außenjalousien, Rollläden, Markisen

Geregelt ist das Gemeinschaftseigentum zudem in § 1 Abs. 5 WEG: Jeder Eigentümer darf das Gemeinschaftseigentum nutzen und ist zur gemeinschaftlichen Verwaltung verpflichtet. An den Außenfenstern darf aber nicht „einfach so“ etwas verändert werden.

Wer hier bauliche Veränderungen vornehmen möchte, muss vorher die Genehmigung der anderen Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss einholen. 

Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen an diesen Teilen des Fensters trägt grundsätzlich die WEG, wenn nichts Anderweitiges vereinbart wurde. 

2. Fenster als Sondereigentum in der Teilungserklärung: Was ist erlaubt?

Während sich viele WEG-Mitglieder wünschen, dass ihre Fenster als Sondereigentum in der Teilungserklärung zählen würden, ist eine solche Vereinbarung unzulässig. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 14. Juni 2019 (Az. V ZR 254/17).

Gerichte können eine solche Vereinbarung jedoch so auslegen, dass damit die Kosten für die Instandhaltung und Reparatur der Fenster geregelt werden.

2.1 Welche Kosten und Pflichten ergeben sich für Eigentümer?

Konkret bedeutet das: Der Eigentümer, in dessen Wohnung das Fenster liegt, trägt die Kosten für Austausch oder Reparatur selbst. Dies weicht jedoch von der „Grundregel“ ab, nach der Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch gemeinschaftlich getragen werden. Allerdings darf dies nur unter bestimmten Voraussetzungen in der Gemeinschaftsordnung geschehen:

• Jeder Eigentümer kommt für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums selbst auf.
• Die entsprechende Kostenverteilung ist eindeutig festgelegt.

Wichtig: Selbst wenn Vereinbarung so ausgelegt werden kann, dürfen Eigentümer dennoch nicht frei über die Außenfenster verfügen und diese nach ihren Wünschen gestalten. Hierzu wird weiterhin die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft per Beschluss benötigt, da die Außenfenster unumstößlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. 

3. Neue Fenster: Wer zahlt für den Austausch?

Wenn ein Fenster ausgetauscht werden muss, wird hierzu zunächst innerhalb der WEG abgestimmt. Für die Kosten gilt grundsätzlich:

• Der Austausch betrifft in der Regel das Fenster als Gemeinschaftseigentum.
• Die Kosten werden daher von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam getragen.

Durch die WEG-Reform im Jahr 2020 besteht jedoch nun eine weitere Möglichkeit: Der Austausch von Fenstern kann in der WEG per einfachem Mehrheitsbeschluss festgelegt werden. So zahlen nur die Eigentümer die Kosten für den Austausch, in deren Wohnungen die betroffenen Fenster liegen. Grundlage hierfür bildet § 16 Abs. 2 WEG.

4. FAZIT: Fenster als Sonder- und Gemeinschaftseigentum in der WEG

Zum größten Teil gehören Fenster zwingend zum Gemeinschaftseigentum – nur die innen gelegenen Elemente stehen im Sondereigentum des entsprechenden WEG-Mitglieds. Wichtig ist es deshalb zu wissen, was genau zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum Ihrer WEG gehört:

• Fenster als Sondereigentum: Innenseite der Fenster. Eigentümer darf gestalten und trägt Instandhaltungskosten selbst.
• Fenster als Gemeinschaftseigentum: Außenseite der Fenster. Änderungen nur mit Zustimmung, Kosten grundsätzlich durch WEG.

Diese Zuweisung bestimmt neben der Gestaltungsfreiheit nicht zuletzt auch die Kostentragung innerhalb der WEG für den Fall, dass Erhaltungsmaßnahmen anstehen. 

Außerdem lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung: Nach neuen WEG-Gesetzen können Fenster finanziell vom Eigentümer getragen werden, zu dessen Wohnung die Fenster gehören – zumindest bzgl. Instandhaltung und -setzung von Außenfenstern. Dies weicht allerdings von der gesetzlich geregelten Kostenverteilung ab.  

Es gilt jedoch: Über das Gemeinschaftseigentum darf kein Eigentümer allein und ohne die Zustimmung der anderen verfügen und dies äußerlich verändern. 

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