Hausverwaltung in Berlin verkaufen: Was Inhaber zur Nachfolge wissen sollten

Warum suchen so viele Berliner Hausverwaltungen einen Nachfolger?

Weil der Markt aus vielen kleinen Büros besteht, deren Inhaber auf den Ruhestand zugehen. Gleichzeitig steigen die Anforderungen, vor allem bei der Digitalisierung.

Bundesweit organisieren rund 34.000 Immobilienverwaltungen knapp 1,8 Mio. Eigentümergemeinschaften, so eine Marktanalyse im VDIV-Magazin vom Dezember 2025. Rund 90 Prozent bleiben unter 1 Mio. Euro Jahresumsatz, die meisten haben drei bis vier Mitarbeiter. Auch in Berlin ist der Markt kleinteilig: Firmenverzeichnisse führen hier knapp 1.900 Hausverwaltungsunternehmen (Stand Oktober 2026), überwiegend kleine Büros.

Viele dieser Büros wurden in den 1970er- und 1980er-Jahren gegründet, ihre Inhaber nähern sich dem Rentenalter (VDIV-Magazin, Mai 2026). Prognosen zufolge wird bis 2030 etwa die Hälfte der Verwaltungen verkauft oder abgewickelt, so die Analyse vom Dezember 2025. Dazu kommt der Druck im Alltag: Im VDIV-Branchenbarometer 2026 nennen 70,3 Prozent der Verwaltungen die Digitalisierung als wichtigste Priorität, 62,2 Prozent sind überlastet. Für ein Büro mit drei Mitarbeitern ist eine neue Software samt Umstellung ein großer Schritt. Findet sich kein Nachfolger, bleibt den Eigentümergemeinschaften oft nur, die Hausverwaltung zu wechseln, und der Verwaltungsbestand ist verloren.

Welche Angaben erwarten Nachfolger im Inserat oder Exposé?

Nachfolger wollen zuerst wissen, was genau sie übernehmen. Je klarer Einheiten, Umsatz und Mitarbeiter beschrieben sind, desto schneller kommt ein ernsthaftes Gespräch zustande.

Ein erstes, anonymisiertes Exposé enthält meist:

• Einheiten, getrennt nach WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Teileigentum wie Garagen oder Stellplätze
• Anzahl und Größe der Eigentümergemeinschaften
• Umsatz und Gewinn der letzten Jahre
• Zahl der Mitarbeiter und ihre Aufgaben
• Region mit Bezirk und Ortsteil, etwa Steglitz-Zehlendorf mit Lichterfelde oder Mitte mit Moabit
• eingesetzte Software und Laufzeit der Verwalterbestellungen

Wie wichtig die Aufteilung ist, zeigt ein fiktives Beispiel. So könnte das Exposé für den Verkauf einer Immobilienverwaltung in Berlin aussehen: Schwerpunkt im Südwesten, vor allem in Steglitz, Lichterfelde und Schöneberg. Verwaltet werden 659 Einheiten, davon 480 Wohnungen in 26 WEGs, 70 Wohnungen in Mietverwaltung und 109 Einheiten Teileigentum wie Garagenhöfe und Stellplätze. Wer nur auf die Einheitenzahl schaut, vergleicht hier Garagenhöfe mit Wohnungen.

Auch die Laufzeit zählt. Eine Verwalterbestellung dauert höchstens fünf Jahre, die erste nach Gründung der WEG höchstens drei (§ 26 Abs. 2 WEG). Stehen viele Wiederwahlen kurz bevor, muss sich der neue Inhaber bald in vielen Eigentümerversammlungen bewähren.

Wie viel ist eine Berliner Hausverwaltung wert?

Entscheidend ist, was nach dem Verkauf bleibt: Gewinn und Kunden, nicht der Umsatz. Einen festen Faktor, der für alle Verwaltungen gilt, gibt es nicht.

Der wichtigste Punkt ist die Kundenbindung. Nach § 26 Abs. 3 WEG kann jede Eigentümergemeinschaft ihren Verwalter jederzeit abberufen, der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Ein Nachfolger zahlt also für Kunden, die bleiben wollen. Das hängt oft davon ab, ob die Eigentümer der Verwaltung vertrauen oder nur dem Inhaber persönlich.

Den Preis heben deshalb:

• ein Gewinn, der nicht nur aus dem Gehalt des Inhabers besteht
• Mitarbeiter, die die Objekte auch ohne den Inhaber kennen und betreuen
• dokumentierte Abläufe und eine saubere Buchhaltung
• lange Kundenbeziehungen und wenige Beschwerden

Share Deal oder Asset Deal: Was passiert mit den Verwalterbestellungen?

Beim Share Deal verkaufen Sie nicht die Verträge, sondern die Gesellschaft, die sie hält. Die GmbH bleibt Verwalterin, keine WEG muss neu abstimmen.

Das ist ein wichtiger Grund, warum Nachfolger den Kauf der Anteile bevorzugen. Für zwei Fälle der Umwandlung hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Bestellungen übergehen. Wird eine Verwalter-GmbH auf eine andere Gesellschaft verschmolzen, gehen Verwalteramt und Verwaltervertrag über (BGH, 21.02.2014, V ZR 164/13). Dasselbe gilt in aller Regel, wenn ein Einzelunternehmer seine Verwaltung in eine neu gegründete GmbH ausgliedert. Diesen Fall entschied der BGH am 02.07.2021 (V ZR 201/20), und er kam aus Berlin: Vorinstanzen waren das Amtsgericht Schöneberg und das Landgericht Berlin. Inhaber eines Einzelunternehmens können ihre Verwaltung deshalb zuerst nach dem Umwandlungsgesetz in eine neue GmbH ausgliedern und dann deren Anteile verkaufen.

Beim Asset Deal kauft der Erwerber einzelne Verträge und Werte. Das Verwalteramt geht dabei nicht automatisch über: Jede Eigentümergemeinschaft muss den Nachfolger per Beschluss bestellen (§ 26 Abs. 1 WEG) oder der Übertragung zustimmen, und jede kann ablehnen. Anders kann es sein, wenn der Betrieb nach dem Umwandlungsgesetz abgespalten oder ausgegliedert wird. Außerdem braucht der Nachfolger eine eigene Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter nach § 34c GewO. In Berlin erteilt sie das Ordnungsamt des Bezirks.

Wo finden Berliner Inhaber einen Nachfolger für Hausverwaltungsunternehmen?

Für die Suche nach einem Nachfolger gibt es drei Wege: Inserate, Vermittler und die direkte Ansprache. Welcher passt, hängt vor allem davon ab, wie diskret der Verkauf bleiben soll.

• Inserate auf Kleinanzeigen-Portalen erreichen viele Interessenten, aber auch Mitarbeiter, Kunden und Wettbewerber.
• Spezialisierte Vermittler kennen Interessenten und bereiten das Exposé auf, meist gegen Provision.
• Die direkte Ansprache spart Zeit: Größere Verwaltungen wie Matera geben offen an, dass sie die Nachfolge von Hausverwaltern in Berlin übernehmen.

Tipp: Sprechen Sie mit Interessenten erst nach einer unterschriebenen Vertraulichkeitsvereinbarung über Kunden und Zahlen. Spricht sich ein Verkauf zu früh herum, fragen Eigentümer und Mitarbeiter nach, und manche sehen sich nach Alternativen um.

Warum übernimmt Matera Hausverwaltungen in Berlin?

Berlin ist der Heimatmarkt von Matera. Hier sitzen die deutsche Zentrale, das größte Team und die Buchhaltung, die neue Bestände übernimmt.

Matera betreut als WEG-Verwaltung in Berlin über 2.000 Wohneinheiten, bundesweit über 15.000, und verfügt über zertifizierte Verwalter nach §26a WEG sowie ein Team aus Juristen, Bauexperten und Buchhaltern. Eine Übernahme in Berlin bedeutet kurze Wege: Integration und Einarbeitung finden in der Andreasstraße in Friedrichshain oder in den Berliner Büros der verkaufenden Verwaltung statt.

Aus Sicht von Matera sprechen drei Gründe für Berlin:

• Viele Eigentümergemeinschaften, die heute zu Matera wechseln, kommen von Verwaltungen, deren Inhaber in den Ruhestand gehen oder ohne moderne Prozesse kleine und mittlere WEGs nicht mehr rentabel verwalten können.
• Berlin ist eine Mieterstadt. Nur rund 16 Prozent der Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt, so wenige wie in keinem anderen Bundesland (Mikrozensus 2022). Eigentümer, die nicht selbst im Gebäude wohnen, brauchen eine transparente Verwaltung, die auch hybride Eigentümerversammlungen anbietet. Matera hat einen intuitiven Kundenbereich mit integrierter Kontoeinsicht und Videokonferenz-Lösung für Eigentümerversammlungen.
• Matera übernimmt bestehende Teams und Strukturen. Neue Abläufe kommen schrittweise, und die Mitarbeiter erhalten eine Weiterbildung, um effizient mit der Matera-Plattform zu arbeiten.

Bevorzugt kauft Matera alle Anteile. Ob Sie sich danach zurückziehen oder als Partner weiter wichtige Kunden betreuen, wird individuell vereinbart.

Eine erste, vertrauliche Einschätzung erhalten Sie über die Seite Hausverwaltung an Matera verkaufen.