1. Was ist ein Mietkautionskonto?
Ein Mietkautionskonto ist ein spezielles Bankkonto, das ausschließlich zur Verwahrung der Mietkaution dient. Diese Kaution erhält der Vermieter zu Beginn eines Mietverhältnisses, sofern sie im Mietvertrag vereinbart wurde. Gesetzlich ist die Höhe auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 Abs. 1 BGB).
Die Kaution stellt eine finanzielle Absicherung für den Vermieter dar. Sie darf verwendet werden, um Schäden an der Wohnung zu begleichen oder offene Forderungen aus dem Mietverhältnis (z. B. ausstehende Mieten oder Nebenkosten) zu decken.
Ein Mietkautionskonto ist im Sinne des § 551 Abs. 3 BGB dann verpflichtend, wenn eine Kaution erhoben wird. Die Kaution selbst ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, gehört aber zur sicheren Immobilienvermietung dazu. In der Praxis gibt es hiervon kaum Ausnahmen. Nur wer etwa an die eigenen Kinder vermietet und bereit ist, mögliche Schäden selbst zu bezahlen oder sicher weiß, dass diese im Ernstfall für den Schaden aufkommen, kann auf eine Kaution verzichten. In allen anderen Fällen ist diese Sicherheitsleistung dringend zu empfehlen.
2. Kautionskonto: Welche Optionen gibt es?
Für die Anlage der Mietkaution gibt es verschiedene Möglichkeiten. Hier sind die gängigsten Optionen im Überblick:
- Mietkautionskonto auf den Namen des Vermieters
Der Mieter überweist den Betrag an den Vermieter, der diesen auf ein separates Konto einzahlt. Das Konto muss getrennt vom privaten oder geschäftlichen Vermögen geführt werden. Diese Variante ist weit verbreitet.
- Mietkautionskonto auf den Namen des Mieters (mit Verpfändung)
Hier eröffnet der Mieter selbst ein Konto, beispielsweise bei einer Sparkasse oder Direktbank. Die Kautionssumme wird dort angelegt, und der Vermieter erhält eine Verpfändungserklärung. Das bietet dem Mieter zusätzlichen Schutz, insbesondere bei Insolvenz des Vermieters.
- Kautionssparbuch mit Sperrvermerk
Eine klassische Form des Mietkautionskontos, bei der ein Sparbuch mit einem Sperrvermerk versehen wird. Abhebungen sind nur mit Zustimmung beider Parteien möglich.
- Tagesgeldkonto mit Verpfändung
Ein Tagesgeldkonto kann ebenfalls als Kautionskonto genutzt werden, wenn ein entsprechender Vermerk oder eine Verpfändung erfolgt. Diese Lösung bietet oft etwas bessere Zinskonditionen.
- Kautionsbürgschaft oder -versicherung
Anstelle eines Barkautionskontos kann der Mieter auch eine Bürgschafts- oder Versicherungslösung nutzen. Diese Variante ist besonders für Mieter interessant, die die volle Kautionssumme nicht aufbringen können. Der Vermieter erhält in diesem Fall eine Bürgschaftsurkunde und hat im Schadensfall Anspruch auf Auszahlung durch den Bürgen.
3. Wer eröffnet das Mietkautionskonto?
Wer das Mietkautionskonto eröffnet, ist nicht gesetzlich festgelegt, aber entscheidend für Kontrolle, Zugriff und Pflichten rund um die Kaution.
3.1. Mieter oder Vermieter: Wer ist zuständig?
Sowohl Mieter als auch Vermieter können ein Mietkautionskonto eröffnen. Welche Lösung zum Einsatz kommt, wird individuell vereinbart und sollte im Mietvertrag festgehalten werden.
Eröffnet der Mieter das Konto, behält er mehr Kontrolle über die Kautionssumme. In diesem Fall verpfändet er das Konto zugunsten des Vermieters. Der Vorteil für den Mieter liegt darin, dass die Auszahlung nach Mietende direkt an ihn erfolgt, sofern keine offenen Forderungen. Zudem kann er bei der Bank einen Freistellungsauftrag für die Zinsen einrichten.
Eröffnet dagegen der Vermieter das Kautionskonto, zahlt der Mieter den Betrag an ihn. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Kaution auf einem separaten Konto anzulegen, das klar vom übrigen Vermögen getrennt ist. Der Mieter hat Anspruch auf einen Nachweis über die korrekte Anlage.
3.2. Was ist rechtlich erlaubt?
Laut § 551 Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen zu verwalten und zu verzinsen. Legt der Vermieter die Kaution nicht getrennt an, kann das unter Umständen sogar den Straftatbestand der Untreue (§ 266 StGB) erfüllen.
Der Zugriff auf das Geld ist während der Mietdauer nicht erlaubt. Der Vermieter darf die Kaution nicht mit laufenden Forderungen aus dem Mietverhältnis verrechnen, solange das Mietverhältnis noch besteht. Kommt der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht nach, sind andere Wege einzuleiten. Erst nach Ende des Mietverhältnisses kann auf die Kaution zugegriffen werden.
Rechtlich zulässig ist zudem, dass der Mieter die Kaution in Raten zahlt. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zwei weiteren in den Folgemonaten (§ 551 Abs. 2 BGB).
4. Vor- und Nachteile des Mietkautionskontos
Je nachdem, wer das Mietkautionskonto einrichtet, ergeben sich unterschiedliche Vor- und Nachteile – sowohl für Vermieter als auch für Mieter.
4.1. Für Vermieter
Ein Mietkautionskonto bietet Vermietern eine rechtssichere Möglichkeit, sich gegen finanzielle Risiken abzusichern. Sollte es zu Schäden an der Wohnung oder ausstehenden Mietzahlungen kommen, kann der Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften auf die Kaution zugreifen.
Ein weiterer Vorteil bei einer klassischen, auf einem Kautionskonto verwahrten Barkaution ist der, dass der Vermieter die Kontrolle über die Verwaltung hat und den Rückzahlungsprozess aktiv steuern kann. Dies kann nach Auszug des Mieters noch von Vorteil sein, etwa bei noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen.
Allerdings bringt ein eigenes Kautionskonto auch Pflichten mit sich: Der Betrag muss getrennt vom übrigen Vermögen verwaltet werden, und bei verzinsten Konten muss eine jährliche Zinsabrechnung erfolgen. Bei fehlerhafter Verwaltung drohen rechtliche Konsequenzen oder Rückzahlungsansprüche durch den Mieter.
Hat man jedoch im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter das Konto anlegt, bietet dies den Vorteil, dass die Pflicht zur jährlichen Dokumentation der Zinserträge durch den Vermieter entfällt.
4.2. Für Mieter
Auch für Mieter hat ein Mietkautionskonto Vorteile – gerade dann, wenn sie es selbst eröffnen. Sie behalten die Kontrolle über die Anlageform und profitieren direkt von etwaigen Zinserträgen. Ein eigenes Konto schützt zudem vor Risiken bei einer möglichen Insolvenz des Vermieters.
Wenn das Konto verpfändet ist, darf der Vermieter nur bei berechtigtem Anspruch auf das Guthaben zugreifen. Das schafft zusätzliche Sicherheit. Zudem geht die Auszahlung bei einem Mieterkonto direkt und ohne den Umweg über das Konto des Vermieters an den Mieter.
Ein allgemeiner Vorteil für Mieter besteht darin, dass die Kaution bereits als Rücklage gebunden ist. Sollte es tatsächlich zu einem Schaden kommen, stehen die Mittel bereit. Es ist oft leichter zu akzeptieren, dass ein Teil der Kaution einbehalten wird, als den Betrag plötzlich vom eigenen Konto oder laufenden Einkommen aufbringen zu müssen.
Zu den Nachteilen zählen die oft niedrige Verzinsung und mögliche Eröffnungs- oder Kontoführungsgebühren.
5. Welche Kosten entstehen für die Mietkaution?
Ob ein Mietkautionskonto kostenlos ist oder mit Gebühren verbunden ist, hängt von der jeweiligen Bank ab. Manche Institute bieten kostenfreie Kontomodelle an, während andere eine einmalige Einrichtungsgebühr oder laufende Kontoführungsgebühren verlangen. Insbesondere bei Tagesgeldkonten oder Kautionssparbüchern können sich die Konditionen stark unterscheiden.
5.1. Wer trägt die Kosten?
Hat der Vermieter das Konto eingerichtet, trägt er in der Regel auch die anfallenden Kosten. Anders sieht es aus, wenn der Mieter das Konto eröffnet und dem Vermieter verpfändet. In diesem Fall gibt es keine klare gesetzliche Regelung zur Kostenübernahme. Vermieter und Mieter sollten sich daher am besten bereits im Mietvertrag darauf einigen, wer für die Gebühren aufkommt.
5.2. Zinsen und steuerliche Aspekte
Ein Kautionskonto wird verzinst, wenn auch mit sehr niedrigen Zinssätzen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und müssen bei der Rückzahlung mit ausgezahlt werden.
Die Zinserträge zählen nicht zum Vermögen des Vermieters, sondern bleiben dem Mieter zugeordnet und sind auch durch diesen zu versteuern. Zu diesem Zweck muss der Vermieter dem Mieter jährlich eine Zinsabrechnung aushändigen.
Anders sieht es bei einem Konto aus, das vom Mieter selbst eingerichtet wird: Wird das Konto vom Mieter eröffnet, kann er einen Freistellungsauftrag bei der Bank einreichen, um die Zinsen bis zum jährlichen Sparerpauschbetrag (Stand Veranlagungsjahr 2025: 1.000 Euro, bei gemeinsam Veranlagten 2.000 Euro) steuerfrei zu halten. Ohne Freistellungsauftrag zieht die Bank die Kapitalertragsteuer direkt ab.
6. Mietkautionskonto kündigen
Die Kündigung eines Mietkautionskontos ist an das Ende des Mietverhältnisses gekoppelt. Sie darf nur erfolgen, wenn das Mietverhältnis vollständig beendet ist und keine berechtigten Forderungen des Vermieters mehr offen sind. Vorher ist eine Auszahlung oder Auflösung des Kontos rechtlich nicht zulässig.
Bei einem vom Mieter eingerichteten Kautionskonto erfolgt die Kündigung durch den Mieter selbst. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Verpfändung aufgehoben hat (durch Rückgabe der Verpfändungsurkunde). Die Bank löst daraufhin das Konto auf und zahlt die Kaution samt Zinsen an den Mieter aus.
Gut zu wissen: Je nach Kontomodell kann es bei der Bank Kündigungsfristen geben. Klassische Kautionssparbücher unterliegen häufig einer dreimonatigen Kündigungsfrist, Tagesgeldkonten hingegen sind meist täglich kündbar. Fragen Sie im Zweifel direkt bei der Bank nach den geltenden Bedingungen.
7. Alternative: Mietbürgschaft statt Kautionskonto
Eine gängige Alternative zum Kautionskonto ist die Mietbürgschaft. Sie ist von Vorteil, wenn der Mieter die Kautionssumme nicht sofort in voller Höhe aufbringen kann oder will. Statt eine Barkaution zu hinterlegen, stellt eine dritte Partei – etwa eine Bank, ein Versicherer oder auch eine Privatperson – eine Bürgschaftsurkunde aus, die dem Vermieter als Sicherheit dient.
Für Vermieter bedeutet dies, dass sie im Schadensfall oder bei offenen Forderungen einen direkten Anspruch gegenüber dem Bürgen haben.
Für Mieter bietet die Mietbürgschaft eine bequeme Möglichkeit, das Mietverhältnis abzusichern, ohne das Geld für die Kaution blockieren zu müssen. Stattdessen zahlen sie oft eine jährliche Gebühr an den Anbieter. Gerade bei einem Wohnungswechsel, wenn die alte Kaution noch nicht zurückgezahlt wurde, ist das eine praktische Zwischenlösung.
Eine solche Bürgschaft bietet sich auch als Dauerlösung an, wobei sich hier auf Mieterseite über die Jahre erhebliche Kosten summieren können.
Es gibt zwei Hauptformen der Bürgschaft:
- Privatbürgschaft: Eine dritte Person – meist ein Familienmitglied – erklärt sich bereit, im Schadensfall einzuspringen. Diese Form ist zwar kostenlos, wird aber nicht von allen Vermietern akzeptiert.
- Kautionsversicherung: Eine professionelle Lösung, bei der Banken oder Versicherungen für den Mieter bürgen. Diese Variante ist weit verbreitet und wird oft mit dem Schlagwort „Mietkautionsbürgschaft“ beworben.
8. Auszahlung der Kaution: Darauf müssen Vermieter achten
Ist das Mietverhältnis beendet, beginnt für den Vermieter die Phase der Prüfung: Wurden alle Mieten gezahlt? Liegen Schäden an der Wohnung vor? Sind noch Betriebskosten abzurechnen? Erst wenn diese Fragen geklärt sind, sollte die Mietkaution, inklusive Zinsen, an den Mieter zurückgezahlt werden.
Ein Vermieterrecht im Zusammenhang mit der Mietkaution besteht darin, eine Prüf- und Überlegungsfrist in Anspruch zu nehmen. Als angemessen werden hier drei bis sechs Monate betrachtet. Eine offizielle Frist gibt es aber nicht, jedoch kann eine zu lange Zurückhaltung der Kaution rechtlich angreifbar sein. Hier sollten Sie als Vermieter gut begründen können, weshalb Sie die Kaution verhältnismäßig lange einbehalten. Dies könnte etwa mit der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung begründet sein.
Falls noch Betriebskosten abzurechnen sind, darf ein angemessener Teil der Kaution bis zur endgültigen Abrechnung einbehalten werden. Der Vermieter sollte den Mieter schriftlich über die Gründe für den Einbehalt informieren.
Sind keine Forderungen mehr offen und die Wohnung wurde ordnungsgemäß übergeben, muss die Kaution vollständig zurückgezahlt werden. Im besten Fall wird dies im Übergabeprotokoll dokumentiert.
Gut zu wissen: Normale Abnutzungsspuren dürfen nicht mit der Kaution verrechnet werden. Nur bei echten Schäden oder Pflichtverletzungen ist ein Einbehalt gerechtfertigt.
9. Fazit: Das sollten Vermieter beim Mietkautionskonto beachten
Ein Mietkautionskonto ist ein wirksames Instrument, um das Mietverhältnis rechtssicher abzusichern. Als Vermieter müssen Sie darauf achten, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen und die geltenden Regeln zur Verzinsung, Auszahlung und Dokumentation einzuhalten.Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen innerhalb einer WEG lohnt sich die Zusammenarbeit mit einer professionellen Mietverwaltung. Sie kennt die rechtlichen Rahmenbedingungen, übernimmt auf Wunsch die komplette Mieterkommunikation und kümmert sich zuverlässig um Kaution, Betriebskostenabrechnung, Nachmietersuche und Wohnungsübergabe. Gerade Vermieter von mehreren Wohnungen werden dadurch im Alltag deutlich entlastet.Wenn Sie Ihre Aufgaben als Vermieter in Teilen oder vollständig auslagern möchten, stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Bei Matera sind wir neben der WEG-Hausverwaltung ebenfalls auf die Mietverwaltung spezialisiert. Vereinbaren Sie direkt online einen Gesprächstermin mit unseren Beratern.
