1. Was ist eine Öffnungsklausel im WEG (Wohnungseigentümergesetz)?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gilt grundsätzlich: Änderungen an der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung benötigen die Zustimmung aller Eigentümer. Eine sogenannte Öffnungsklausel bildet hier die Ausnahme. Sie erlaubt es, bestimmte Inhalte durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss statt eigentlich vorhergesehener Einstimmigkeit zu ändern.
Das Ziel ist es, dass die Eigentümergemeinschaft flexibler auf neue Gegebenheiten reagieren kann. Öffnungsklauseln betreffen oft Regelungen zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen, zu baulichen Maßnahmen oder zur Verteilung von Kosten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Öffnungsklauseln schaffen zwar die Möglichkeit, bestimmte Regelungen per Mehrheitsbeschluss zu ändern. Ein solcher Beschluss muss jedoch immer aktiv getroffen werden, die Klausel allein genügt nicht und ersetzt niemals einen Beschluss.Zwar hat sich das Wohnungseigentumsrecht in den letzten Jahrzehnten stark verändert und viele Inhalte, die früher nur durch einstimmige Vereinbarung geändert werden konnten, lassen sich heute schon auf gesetzlicher Grundlage per Beschluss regeln. Dennoch bleiben Öffnungsklauseln wichtig, vor allem, wenn Eigentümer Regelungen schaffen wollen, die über das gesetzliche Maß hinausgehen (vgl. § 10 WEG).
2. Was sind die Voraussetzungen für eine Öffnungsklausel in der WEG?
Damit eine allgemeine Öffnungsklausel wirksam ist, muss sie Bestandteil der Gemeinschaftsordnung sein. Die Aufnahme einer Öffnungsklausel erfordert die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Erst dann ist sie gültig.
Voraussetzung ist auch, dass die Klausel konkret benennt, welche Inhalte abweichend geregelt werden dürfen und welche Mehrheit dafür erforderlich ist.
Außerdem muss die Regelung sich selbstverständlich im Rahmen der gesetzlichen Grenzen bewegen, damit spätere auf ihr basierende Änderungen auch tatsächlich wirksam sind. Dies beinhaltet zum Beispiel, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht unangemessen benachteiligt werden dürfen.
Stellt sich heraus, dass ein Beschluss auf Basis einer unwirksamen Öffnungsklausel beschlossen wurde, ist dieser nichtig.
Wird auf Grundlage einer Öffnungsklausel ein Beschluss gefasst, muss dieser wie jeder andere auch korrekt dokumentiert werden. Dabei spielt die Beschluss-Sammlung eine zentrale Rolle. Sie ist laut § 24 Absatz 7 WEG verpflichtend und dient der nachvollziehbaren Dokumentation aller Beschlüsse der Gemeinschaft.
3. Wann sollte die WEG-Öffnungsklausel ins Grundbuch eingetragen werden?
Beschlüsse, die auf Grundlage einer Öffnungsklausel gefasst wurden, müssen in das Grundbuch eingetragen werden, um ihre volle rechtliche Wirkung gegenüber Sondernachfolgern – also neuen Wohnungseigentümern – zu entfalten. Ohne diese Eintragung sind solche Beschlüsse gegenüber Nachfolgern möglicherweise nicht rechtsverbindlich, etwa im Falle eines Verkaufs, einer Schenkung oder einer Zwangsversteigerung.
Die Eintragungspflicht gilt grundsätzlich für alle derartigen Beschlüsse. Von besonderer Bedeutung ist sie jedoch bei sogenannten Altbeschlüssen, also solchen, die vor dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) 2020 gefasst wurden.
Für diese Altbeschlüsse gilt eine Übergangsfrist: Werden sie nicht bis zum 31.12.2025 in das Grundbuch eingetragen, verlieren sie mit dem nächsten Wechsel des Sondereigentümers ihre Wirksamkeit – unabhängig davon, ob der Eigentumswechsel durch Verkauf, Schenkung oder Zwangsversteigerung erfolgt.
Einzige Ausnahme: Im Erbfall bleibt die Wirkung des Beschlusses in der Regel erhalten.
Die Eintragung hat unter Beachtung der in § 7 Abs. 2 WEG und § 48 Abs. 1 WEG genannten Voraussetzungen zu erfolgen.
Wurden bereits Beschlüsse auf Grundlage einer nicht eingetragenen Öffnungsklausel gefasst, besteht das Risiko, dass ein neuer Eigentümer sie anficht.
In folgenden Fällen ist eine Eintragung ins Grundbuch besonders wichtig:
- Die Beschlüsse sollen auch für künftige Eigentümer verbindlich sein
- Die Gemeinschaft will auf dieser Basis tragfähige Beschlüsse treffen
Bereits bestehende Regelungen sollen nicht anfechtbar sein
4. Wer trägt die Öffnungsklausel ein?
Für die Eintragung der Beschlüsse gilt die Formerleichterung des § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG. Sind im Versammlungsprotokoll die nach § 24 Abs. 6 WEG vorgeschriebenen Unterschriften enthalten und notariell beglaubigt, ist eine Bewilligung der Wohnungseigentümer nicht erforderlich. Der Eintragungsantrag kann durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, oder durch einen einzelnen Wohnungseigentümer gestellt werden.
5. Gesetzliche Öffnungsklausel vs. allgemeine Öffnungsklausel
Gesetzliche Öffnungsklauseln sind ausdrücklich im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Sie geben den Eigentümern unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, von der Grundregel der Einstimmigkeit abzuweichen. Sie gelten unmittelbar und müssen nicht zusätzlich vereinbart werden.
Allgemeine Öffnungsklauseln hingegen müssen ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung enthalten sein. Außerdem sollte eine Grundbucheintragung erfolgen. Eine allgemeine Öffnungsklausel ist eine individuell formulierte Regelung, die es ermöglicht, bestimmte Inhalte per Mehrheitsbeschluss zu ändern, ohne dass eine einstimmige Vereinbarung notwendig ist.
6. Beispiele für Öffnungsklauseln in der WEG
Zu den gesetzlichen Öffnungsklauseln zählen:
- § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG: Möglichkeit der Aufhebung vereinbarter Veräußerungsbeschränkungen
- § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: Möglichkeit für bestimmte Arten von Kosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltungen und Instandsetzungen) eine abweichende Verteilung zu beschließen
- § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG: Möglichkeit Kosten für bauliche Veränderungen abweichend zu verteilen
- § 28 Abs. 3 WEG: Möglichkeit Art und Weise und Fälligkeit von Zahlungen zu ändern
Ein klassisches Beispiel für eine allgemeine Öffnungsklausel betrifft die Nutzung bestimmter Gemeinschaftsflächen, etwa eines bisher ungenutzten Dachbodens oder eines Fahrradraums. Eine Öffnungsklausel kann vorsehen, dass die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss darüber entscheiden dürfen, ob diese Flächen anders genutzt oder einzelnen Eigentümern zur Sondernutzung überlassen werden.
7. Fazit: WEG-Öffnungsklausel
Die Änderung einer bestehenden Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung erfordert eine neue Vereinbarung. Das heißt: Alle Eigentümer müssen zustimmen. Eine Öffnungsklausel schafft hier eine Ausnahme, denn sie erlaubt es, bestimmte Inhalte auch mit Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das gibt der Gemeinschaft mehr Handlungsspielraum und erleichtert Anpassungen an neue Entwicklungen.
Damit eine solche Öffnungsklausel wirksam ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Wichtig ist auch die Unterscheidung zwischen gesetzlichen und allgemeinen Öffnungsklauseln. Allgemeine Klauseln beruhen auf einer individuellen Vereinbarung und sollten unbedingt im Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch für künftige Eigentümer gelten.
Plant man den Kauf einer Eigentumswohnung, sollte man die Unterlagen mindestens genauso gründlich prüfen, wie den Zustand der Wohnung selbst. Dazu gehören vor allem das Grundbuch und die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. Wer sich in der Materie noch nicht auskennt, sollte einen Fachmann zurate ziehen. So lässt sich klären, ob bestimmte Klauseln zu weit greifen, in welchen Bereichen spätere Änderungen durch Mehrheitsbeschluss möglich sind oder ob etwa Sondernutzungsrechte nachträglich vergeben werden können – um nur einige Beispiele zu nennen.
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