Dans un ensemble de plus de 100 ou 200 lots, cette opération n'est pas une simple formalité. C'est une décision de gouvernance qui redessine la façon dont plusieurs centaines de résidents financent, votent et entretiennent leur patrimoine. Le président du conseil syndical qui porte ce dossier doit connaître aussi bien le texte de référence que les effets pratiques de la manœuvre, du premier vote jusqu'à la répartition des comptes bancaires entre les entités nées de l'opération.
Pourquoi scinder une grande copropriété ?
L'opération consiste à retirer un ou plusieurs bâtiments du syndicat des copropriétaires initial pour créer une ou plusieurs entités indépendantes, chacune avec son propre règlement, son propre budget et son propre syndic professionnel. Elle répond le plus souvent à un blocage de gouvernance plutôt qu'à un simple confort d'organisation, un phénomène plus fréquent dans une grande copropriété que dans un petit immeuble.
Trois situations reviennent régulièrement dans les grands ensembles. D'abord, l'hétérogénéité des bâtiments : une résidence construite en plusieurs tranches, avec des ailes d'âges et d'équipements différents, finit par opposer des intérêts contraires en réunion plénière. Les résidents d'une aile récente refusent de financer la réfection de toiture d'une aile plus ancienne située à l'autre bout du site. Ensuite, le nombre de participants rend le quorum et les seuils de vote difficiles à atteindre : convoquer et faire voter 200 ou 300 personnes sur des sujets techniques ralentit chaque réunion et paralyse les décisions urgentes. Enfin, la mixité d'usage, entre commerces en rez-de-chaussée et logements en étages, crée des intérêts divergents sur l'entretien des espaces partagés et la répartition des dépenses.
Ce n'est cependant pas la seule réponse à ces blocages. Avant d'engager une démarche de plusieurs mois, beaucoup de conseils syndicaux commencent par restructurer le pilotage lui-même : un gestionnaire dédié, un pôle technique capable de suivre des chantiers complexes, une meilleure circulation de l'information entre résidents. C'est ce qu'illustre un ensemble parisien accompagné par Matera.
Ce type de situation illustre un point souvent négligé dans les discussions sur la scission : une partie des blocages attribués à la taille d'un ensemble vient en réalité d'un manque de suivi technique et de continuité dans le pilotage. Avant d'engager une démarche longue et coûteuse, il est utile d'évaluer si un gestionnaire de copropriété dédié et une expertise technique en interne suffisent à débloquer la situation.
Quelles sont les conditions pour scinder une copropriété ?
Trois conditions cumulatives sont fixées par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 : plusieurs bâtiments distincts au sein du même ensemble, une possibilité de séparer le sol entre ces bâtiments, et un vote favorable en réunion plénière.
La première condition écarte de fait les édifices uniques. Un seul bâtiment, même très grand et divisé en plusieurs cages d'escalier, ne peut pas faire l'objet de cette opération au sens de l'article 28. Cette restriction est expressément rappelée au IV de l'article, qui précise que la manœuvre ne peut porter sur un seul édifice.
La deuxième condition, la divisibilité du sol, suppose qu'un géomètre-expert puisse tracer une limite parcellaire cohérente entre les futures entités, avec des voies d'accès, des réseaux et des équipements séparables ou dédoublables. C'est souvent à ce stade que les projets échouent : des réseaux d'eau, d'électricité ou de chauffage communs à l'ensemble du site, ou une seule entrée piétonne pour tous les bâtiments, compliquent fortement la séparation du terrain.
La troisième condition, le vote, distingue deux hypothèses. Lorsque la demande émane d'un seul propriétaire d'un bâtiment entier, il peut demander son retrait du syndicat initial directement en réunion plénière, à la majorité absolue de l'article 25. Lorsque plusieurs propriétaires de bâtiments différents souhaitent se retirer ensemble, la procédure passe d'abord par une assemblée spéciale réunissant les seuls intéressés, avant validation par l'assemblée générale du syndicat initial.
Comment se déroule la procédure ?
Elle se déroule en deux temps : le vote du principe à la majorité absolue de l'article 25, puis le vote des conditions matérielles, juridiques et financières, à la même majorité.
Le premier vote porte uniquement sur le principe : les votants acceptent-ils ou non que le ou les bâtiments désignés quittent le syndicat initial. Si la résolution n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix, une seconde délibération peut se tenir immédiatement, cette fois à la majorité simple de l'article 24, en application de la passerelle prévue par l'article 25-1 de la même loi. Ce mécanisme évite de convoquer une nouvelle réunion plusieurs mois plus tard uniquement pour reprendre le même vote.
Une fois le principe acquis, la même assemblée, toujours à la majorité de l'article 25, statue sur les conditions matérielles, juridiques et financières : répartition des équipements partagés, sort des emprunts collectifs en cours, calendrier de transfert. Les réunions des entités nouvellement créées adoptent ensuite, à la majorité simple de l'article 24, les adaptations nécessaires du règlement et de la répartition des charges, à l'exception de tout changement de destination des bâtiments qui reste soumis à l'unanimité.
Quand certains équipements partagés ne peuvent pas être matériellement séparés, comme une chaufferie collective ou une seule cour de service desservant plusieurs bâtiments, l'assemblée peut décider, toujours à la majorité de l'article 24, de créer une union de syndicats. Cette structure permet aux entités nées de l'opération de continuer à financer ensemble ces équipements indivisibles, sans revenir à un syndicat unique. Rien n'est acquis tant que l'ensemble de ces décisions n'a pas été pris.
Sur le plan du calendrier, il faut compter en pratique plusieurs mois entre la première réunion actant le principe et la finalisation des actes, le temps de faire intervenir le géomètre-expert pour le plan de séparation puis le notaire pour la rédaction et la publication des actes au service de la publicité foncière.
Cas particuliers : copropriété horizontale, grands domaines et division d'un seul lot
Le régime de l'article 28 s'applique différemment selon la configuration du bien. Trois situations méritent d'être distinguées, car elles sont souvent confondues alors qu'elles obéissent à des logiques différentes.
La copropriété horizontale et les villas
Une résidence de villas ou de maisons individuelles construites sur un terrain commun relève, comme un immeuble vertical, du statut de 1965. Elle impose un règlement, une assemblée annuelle et un syndic, professionnel ou bénévole. Ce type d'ensemble se prête souvent mieux à une séparation que les tours d'appartements, car chaque villa constitue déjà, par nature, un bâtiment distinct. La condition de pluralité de bâtiments posée par l'article 28 est donc plus facile à remplir. Pour qu'une villa isolée sorte de l'ensemble, elle doit toutefois être située en périphérie du site, sans accès partagé avec les autres biens, faute de quoi la séparation du terrain reste techniquement impossible. Une résidence de dix maisons individuelles voisines, par exemple, peut voir un ou deux propriétaires en bout de terrain demander leur sortie sans bouleverser l'organisation du reste du site, alors que la même opération serait bien plus complexe sur un immeuble en R+6 avec une seule entrée.
Les grands domaines et propriétés à usages multiples
Un vaste domaine mêlant logements, dépendances, équipements sportifs ou locaux d'activité, souvent construit sur une dalle ou une assiette foncière commune, relève rarement de la scission classique de l'article 28. La division en volumes, introduite par la loi ALUR de 2014, est mieux adaptée : chaque volume est défini en trois dimensions, sans quote-part d'espaces partagés généraux, et doit permettre un pilotage autonome de l'entité qu'il délimite. Contrairement à une idée répandue, cette formule ne nécessite plus d'autorisation préfectorale depuis la suppression du contrôle préfectoral par l'ordonnance du 30 octobre 2019 : la décision relève des seuls intéressés, une collectivité n'étant consultée que lorsque des voiries ou réseaux publics sont concernés.
Diviser un lot n'est pas scinder un ensemble
Diviser un lot (transformer un grand appartement en deux logements distincts, par exemple) est une opération bien plus légère que la scission d'un bâtiment entier, et les deux ne doivent pas être confondues.
Un propriétaire reste en principe libre de diviser son propre bien : le syndicat ne peut s'y opposer que si cette division contrevient à la destination de l'immeuble fixée par le règlement, par exemple un immeuble à usage exclusivement bourgeois qui interdirait une multiplication des lots. La manœuvre suppose l'intervention d'un géomètre-expert pour actualiser l'état descriptif, et un vote en réunion plénière à la majorité de l'article 25, sans passerelle possible vers une majorité plus simple en cas d'échec. Depuis la loi ELAN, chaque nouveau logement créé doit également respecter une surface minimale décente. Cette opération ne modifie ni le nombre de bâtiments composant l'ensemble, ni son organisation juridique, contrairement à une scission au sens de l'article 28.
Quelles sont les conséquences d'une scission ?
Elle entraîne la création d'un ou plusieurs nouveaux syndicats, chacun doté de sa propre personnalité juridique, de son propre règlement, de son propre compte bancaire séparé et de son propre syndic, avec un transfert automatique des dettes et créances liées aux biens concernés.
La répartition des dettes, créances et charges
Chaque nouvelle entité reprend uniquement les dettes et créances rattachées aux biens de son propre bâtiment, sans solidarité avec les autres entités issues de l'opération. Un impayé antérieur, généré par un occupant d'un bâtiment donné, reste rattaché à cette personne et au syndicat dont dépend désormais son bien. Les tantièmes sont recalculés pour chaque nouvelle entité, en tenant compte des seuls équipements et espaces partagés qui lui appartiennent réellement après séparation. Pour les mécanismes de vote et de répartition applicables à tout syndicat, y compris les plus petits, la page dédiée à la scission de copropriété détaille les principes généraux.
Les démarches administratives à anticiper
Chaque entité créée doit procéder à sa propre immatriculation au registre national des copropriétés, ouvrir un compte bancaire séparé à son nom, désigner un syndic (qui peut être le même prestataire pour toutes les entités issues de l'opération, ou des prestataires différents selon le choix de chaque assemblée), et adopter un règlement actualisé accompagné d'un état descriptif propre à son périmètre. Les actes constatant la séparation doivent être rédigés par un notaire puis publiés au service de la publicité foncière, condition de leur opposabilité aux tiers.
Le budget à prévoir
Le montant global se compose de plusieurs postes : les honoraires du géomètre-expert pour établir le plan et le nouvel état descriptif, généralement entre 1 500 et 5 000 euros selon la complexité du terrain et le nombre de biens concernés ; les honoraires de notaire pour la rédaction des actes ; les frais d'enregistrement et de publicité foncière, de l'ordre de 200 à 500 euros ; et les honoraires facturés pour l'organisation des réunions extraordinaires et la mise à jour des documents de chaque nouvelle entité. Au total, une opération simple se situe le plus souvent entre 3 000 et 10 000 euros, un montant qui peut fortement augmenter sur un dossier technique complexe impliquant une division en volumes ou une union de syndicats.
Questions fréquentes
Que deviennent les emprunts collectifs après une scission ?
Les conditions financières, votées en même temps que le principe, déterminent la répartition des emprunts en cours entre les nouvelles entités, en fonction des chantiers ou équipements auxquels ces emprunts se rattachent.
Faut-il l'accord du maire ou du préfet ?
Non, depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, le contrôle préfectoral préalable a été supprimé, y compris pour la division en volumes. Une collectivité territoriale n'est consultée que lorsque l'opération implique une voirie ou des réseaux publics.
Peut-on scinder un ensemble qui a des équipements indivisibles, comme une chaufferie collective ?
Oui. Lorsque certains équipements ne peuvent pas être matériellement séparés, l'assemblée peut créer une union de syndicats à la majorité simple de l'article 24. Les entités issues de l'opération continuent alors à financer ensemble ces équipements partagés.
Combien de temps dure une procédure de scission ?
Il faut généralement plusieurs mois entre le vote du principe et la finalisation des actes, le temps que le géomètre-expert établisse le plan et que le notaire rédige et publie les actes au service de la publicité foncière.
Une scission peut-elle être évitée en restructurant le pilotage ?
Dans certains cas, oui. Une partie des blocages attribués à la taille d'un grand ensemble provient d'un suivi technique insuffisant plutôt que d'un conflit d'intérêts structurel entre bâtiments. Un gestionnaire dédié appuyé par une expertise technique interne peut parfois débloquer une situation sans passer par cette procédure.
