Face à un syndic bénévole défaillant, la copropriété le met en demeure, convoque l'assemblée générale sans lui s'il ne réagit pas, puis le révoque et désigne un remplaçant ; le juge n'intervient qu'en dernier recours. L'enjeu est concret : sans AG ni comptes, l'immeuble ne vote plus de travaux, ne recouvre plus les charges et chaque vente de lot se complique. Voici les signes d'alerte, ce que risque la copropriété, les recours dans l'ordre avec leurs délais, puis les trois façons de remplacer le syndic.
Comment reconnaître un syndic bénévole défaillant ?
Un syndic bénévole est défaillant quand il n'assure plus les missions que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confie à tout syndic, rémunéré ou non : exécuter les décisions d'AG, administrer et entretenir l'immeuble, représenter le syndicat, tenir les archives. Notre guide du syndic bénévole rappelle que le bénévolat n'en dispense pas.
Quatre signes doivent alerter le conseil syndical :
| Signe d'alerte | Ce que prévoit la règle | Ce que cela change pour vous |
|---|---|---|
| Pas d'AG depuis plus d'un an | Au moins une AG par an (article 7 du décret du 17 mars 1967) ; budget voté dans les 6 mois qui suivent la clôture de l'exercice (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965) | Aucune décision collective : ni budget, ni travaux, ni nouveau syndic |
| Pas de comptes clairs | Fonds déposés sur un compte séparé au nom du syndicat, sans dispense (article 18) | Vous payez des provisions sans savoir à quoi elles servent |
| Impayés qui s'accumulent | Après une mise en demeure restée sans effet 30 jours, les provisions de l'exercice deviennent exigibles (article 19-2) | Les copropriétaires à jour avancent l'argent de ceux qui ne paient pas |
| Silence, documents refusés | Le conseil syndical peut consulter et copier toute pièce de gestion (article 21) | Impossible de contrôler la gestion ou de préparer la suite |
Sources du tableau : loi du 10 juillet 1965 (articles 14-1, 18, 19-2 et 21) et décret du 17 mars 1967 (article 7), versions en vigueur en octobre 2026.
Que risque la copropriété quand son syndic bénévole ne fait plus rien ?
La copropriété risque de payer pour l'inaction de son syndic. Le syndicat est responsable des dommages qui ont leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) : une condamnation retombe donc sur tous les copropriétaires. Le syndic bénévole répond aussi de ses fautes : selon l'article 1992 du Code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion », avec une appréciation moins rigoureuse quand le mandat est gratuit. Voir notre article sur les risques du syndic bénévole.
Entre-temps, l'immeuble se dégrade faute de travaux votés, les charges impayées ne sont plus recouvrées, et les ventes ralentissent, car le notaire attend du syndic les documents de la copropriété, dont l'état daté.
Le cas de Montpellier : un syndic bénévole condamné à payer de sa poche
Dans une affaire rapportée par Le Figaro Immobilier le 29 septembre 2026, le tribunal judiciaire de Montpellier a condamné un syndicat de copropriétaires et son syndic bénévole à verser 60 000 € au total à une copropriétaire. La responsabilité du syndic bénévole a été retenue à hauteur de 25 % : il paie 15 000 € sur ses fonds personnels, le syndicat prend en charge le reste.
Selon Le Figaro Immobilier, la copropriétaire possédait un studio en rez-de-chaussée, destiné à la location. Pendant des années, elle a signalé une humidité due à des remontées par capillarité dans des murs communs, sans que le syndic fasse réaliser de travaux. Il a même fait voter en AG une résolution interdisant à cette copropriétaire de voter. Le tribunal a mis les travaux à la charge de la copropriété et indemnisé la perte de chance de louer le studio.
Deux leçons pour votre immeuble. Un syndic bénévole sans assurance responsabilité civile paie lui-même sa part : service-public.fr recommande cette assurance à tout syndic non professionnel, sans l'imposer. Et laisser faire coûte cher à tous : ici, le syndicat supporte les trois quarts de la condamnation.
Quels recours contre un syndic bénévole défaillant ?
Les recours s'enchaînent du plus simple au plus lourd, et la mise en demeure conditionne presque tous les autres.
| Étape | Qui agit | Condition et délai | Texte |
|---|---|---|---|
| 1. Mise en demeure | Le conseil syndical, ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix | Lettre recommandée qui liste les manquements et demande une AG | Article 8 du décret du 17 mars 1967 |
| 2. AG convoquée sans le syndic | Le président du conseil syndical | Mise en demeure restée sans effet plus de 8 jours ; convocation au moins 21 jours avant l'AG | Articles 8 et 9 du décret |
| 3. Convocation autorisée par le juge | Tout copropriétaire, en référé | Pas de conseil syndical ou président inactif ; même mise en demeure préalable | Article 50 du décret |
| 4. Révocation et désignation | L'assemblée générale | Majorité de l'article 25, puis passerelle de l'article 25-1 | Article 25 c de la loi du 10 juillet 1965 |
| 5. Administrateur ad hoc | Tout intéressé, en référé | Carence du syndic en place ; mise en demeure de plus de 8 jours, sauf urgence | Article 18 V de la loi et article 49 du décret |
| 6. Administrateur provisoire | Tout intéressé, sur requête | La copropriété n'a plus de syndic | Article 47 du décret |
Sources du tableau : loi du 10 juillet 1965 (articles 18 et 25) et décret du 17 mars 1967 (articles 8, 9, 47, 49 et 50), versions en vigueur en octobre 2026.
Mettre le syndic en demeure, puis convoquer l'AG sans lui
La mise en demeure liste les manquements et demande une AG, avec les questions à inscrire à l'ordre du jour. Cette convocation est de droit si le conseil syndical, ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix, la demandent. Si le syndic ne réagit pas pendant plus de huit jours, le président du conseil syndical convoque lui-même l'AG (article 8 du décret du 17 mars 1967). Sans conseil syndical, tout copropriétaire peut demander au juge des référés d'habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à convoquer, et même à présider l'AG (article 50). Partez de notre modèle de lettre de mise en demeure et gardez la preuve de l'envoi.
Si le syndic bénévole a signé un contrat et que le conseil syndical veut le résilier pour manquements graves, l'article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 prévoit sa propre procédure : une demande motivée, puis deux mois laissés au syndic pour convoquer l'AG, faute de quoi le président du conseil syndical convoque.
Révoquer et désigner le successeur en AG
L'ordre du jour contient deux résolutions : la fin du mandat du syndic en place et la désignation de son successeur. Les deux se votent à la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris (article 25 c de la loi du 10 juillet 1965). Si la résolution est rejetée mais recueille au moins le tiers des voix, la même AG revote aussitôt à la majorité de l'article 24 (article 25-1). Le calcul est expliqué dans notre article sur la majorité de l'article 25.
Avant de désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met plusieurs contrats en concurrence (article 21). Appuyez la décision sur des faits écrits : un copropriétaire opposant peut la contester dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal (article 42). Notre guide pour changer de syndic détaille le vote et la passation.
Saisir le juge si l'AG ne suffit pas
Quand le syndic en place bloque tout, tout intéressé peut l'assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire pour obtenir un administrateur ad hoc. Il faut justifier d'une mise en demeure restée sans effet plus de huit jours, sauf urgence liée à des travaux de sauvegarde (article 49 du décret du 17 mars 1967).
Si la copropriété n'a plus de syndic du tout, par exemple après la vente du lot du bénévole, le président du tribunal judiciaire désigne sur requête un administrateur provisoire, qui récupère les comptes et les archives puis convoque l'AG (article 47 du décret). Si une AG convoquée pour désigner un syndic n'y parvient pas, le juge le nomme lui-même, à la requête d'un copropriétaire ou du maire (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). Ces situations sont détaillées dans notre article sur la copropriété sans syndic.
Le calendrier type d'un remplacement
| Moment | Ce qui se passe | Texte |
|---|---|---|
| Jour J | Le syndic reçoit la mise en demeure | Article 8 du décret du 17 mars 1967 |
| J + 9 | Sans réaction, le président du conseil syndical peut convoquer l'AG | Article 8 du décret |
| Environ J + 31 | Première date possible pour l'AG | Article 9 du décret |
| Jour de l'AG | Révocation, désignation du successeur et date de sa prise de fonction | Articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 |
| 15 jours après la fin des fonctions | L'ancien syndic remet la trésorerie et les références bancaires | Article 18-2 de la loi |
| 1 mois après la fin des fonctions | Il remet les documents et archives | Article 18-2 de la loi |
| 2 mois plus tard | Il remet l'état des comptes après apurement | Article 18-2 de la loi |
Sources du tableau : décret du 17 mars 1967 (articles 8 et 9) et loi du 10 juillet 1965 (articles 18-2, 25 et 25-1). Le délai de 21 jours court à partir du lendemain de la première présentation de la convocation (article 64 du décret) : prévoyez quelques jours de marge. Si l'ancien syndic ne remet rien, le président du conseil syndical le met en demeure, puis demande au juge des référés la remise des pièces sous astreinte (article 18-2 de la loi).
Autre bénévole, syndic coopératif ou professionnel : quelle solution choisir ?
Le bon remplaçant dépend de deux questions : un copropriétaire a-t-il le temps et les compétences pour gérer, et l'immeuble doit-il rattraper un retard important ? Notre article syndic bénévole ou coopératif compare les deux premières formules.
| Solution | Qui gère | Contrôle | Points forts | Limites |
|---|---|---|---|---|
| Un autre syndic bénévole | Un copropriétaire (article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965) | Le conseil syndical | Coût réduit, décisions rapides | Tout repose sur une personne, avec le même risque de défaillance |
| Un syndic coopératif accompagné | Le conseil syndical, qui élit le syndic parmi ses membres (article 17-1) | Conseil syndical obligatoire, contrôle des comptes confié par l'AG | Gestion partagée, outils et experts en appui | Demande un conseil syndical actif |
| Un syndic professionnel | Un titulaire de la carte professionnelle, avec garantie financière et assurance responsabilité civile (article 3 de la loi du 2 janvier 1970) | Conseil syndical et mise en concurrence des contrats (article 21 de la loi de 1965) | Reprise complète des dossiers, équipe dédiée | Honoraires à prévoir dans le budget |
Sources du tableau : loi du 10 juillet 1965 (articles 17-1, 17-2 et 21) et loi du 2 janvier 1970 (article 3), versions en vigueur en octobre 2026.
Après une défaillance, un autre bénévole seul est la solution la plus fragile : il hérite de comptes incomplets et d'impayés anciens, sans appui. Le syndic coopératif partage la gestion sous contrôle, avec un accompagnement pour la comptabilité et le juridique. Le syndic professionnel convient quand l'immeuble doit être remis à niveau vite : sinistres en suspens, travaux en retard, impayés à recouvrer.
Comment Matera reprend la gestion après un syndic bénévole défaillant
Matera intervient de deux façons, selon ce que le conseil syndical veut garder en main. Avec l'offre syndic local, Matera devient le syndic : un gestionnaire dédié, qui suit au plus 30 copropriétés, s'appuie sur plus de 200 experts, dont des juristes, des comptables et des spécialistes des sinistres et des travaux. Il réclame à l'ancien syndic la trésorerie et les archives dans les délais de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, puis prépare la première AG avec le conseil syndical.
La plateforme en ligne redonne de la visibilité : budget et dépenses en temps réel, appels de fonds et solde de chaque copropriétaire, suivi des sinistres, convocation d'AG consultable en ligne, participation en visioconférence et procès-verbal envoyé par e-mail. Sur les 70 490 AG tenues entre 2021 et 2025 et analysées par l'observatoire des assemblées générales de Matera, environ 47 % se sont tenues en visioconférence, pour une participation moyenne de 56 % des voix.
Si le conseil syndical préfère garder la gestion, l'offre de syndic coopératif accompagné apporte la même plateforme et l'appui des experts, avec une assurance responsabilité civile en partenariat avec AXA pour les syndics bénévoles et coopératifs accompagnés par Matera. Dans les deux cas, Matera s'engage à répondre à chaque demande en moins de 48 h.
Questions fréquentes
Un copropriétaire seul peut-il demander la révocation du syndic bénévole ?
Oui. Tout copropriétaire peut, à tout moment, notifier au syndic une question à inscrire à l'ordre du jour de la prochaine AG (article 10 du décret du 17 mars 1967). Pour obtenir une AG dédiée sans attendre, il faut en revanche le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix (article 8 du même décret).
Un syndic bénévole peut-il être condamné à payer personnellement ?
Oui. Il est le mandataire du syndicat et répond des fautes de sa gestion (article 1992 du Code civil), même si la gratuité du mandat atténue l'appréciation de la faute. À Montpellier, un syndic bénévole doit verser 15 000 € de sa poche, selon Le Figaro Immobilier du 29 septembre 2026. Une assurance responsabilité civile couvre ce risque.
Que faire si l'ancien syndic bénévole garde les documents ?
Il doit remettre la trésorerie et les références bancaires dans les 15 jours qui suivent la fin de ses fonctions, puis les documents et archives dans le mois (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965). Après une mise en demeure restée sans effet, le président du conseil syndical saisit le juge des référés, qui peut ordonner la remise sous astreinte. Relancez dès l'expiration du premier délai : plus la reprise des comptes commence tôt, plus elle est simple.
Que se passe-t-il si le syndic bénévole vend son appartement ?
Son mandat devient caduc trois mois après la vente de son dernier lot (article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965). Il doit donc faire désigner son successeur en AG avant cette échéance. À défaut, tout intéressé peut demander au président du tribunal judiciaire un administrateur provisoire (article 47 du décret du 17 mars 1967).
Une petite copropriété peut-elle se passer de syndic ?
Non. La loi confie l'exécution des décisions du syndicat à un syndic, et si l'AG n'en désigne pas, le juge le nomme à la requête d'un copropriétaire ou du maire (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). Les petites copropriétés ont un régime particulier pour certaines règles, mais aucune dispense de syndic.
