Quand un syndic bénévole vend son appartement, son mandat ne s'arrête pas le jour de la vente : il devient caduc trois mois plus tard, si le vendeur ne possède plus aucun lot dans l'immeuble. L'enjeu est très concret : si personne n'est élu dans ce délai, la copropriété n'a plus personne pour payer les fournisseurs, lancer les appels de fonds ou fournir l'état daté aux copropriétaires qui vendent à leur tour. Cet article donne le texte applicable, le calendrier pour éviter ce vide et les options pour remplacer le syndic sortant.
Que dit la loi quand le syndic bénévole n'est plus copropriétaire ?
Le mandat du syndic bénévole devient caduc trois mois après qu'il a perdu sa qualité de copropriétaire. La loi parle de « syndic non professionnel » et l'article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 1er juin 2020, règle la question en trois phrases :
« Seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. Si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement. Durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. »
Trois conséquences pratiques en découlent :
- Le mandat ne s'arrête pas le jour de la vente. Le vendeur reste syndic pendant le délai et garde ses pouvoirs : régler les fournisseurs, lancer les appels de fonds, convoquer l'AG.
- Le délai part de l'« événement », c'est-à-dire la perte de la qualité de copropriétaire. En pratique, c'est la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire, et non celle du compromis.
- Le mandat n'est pas transmis à l'acquéreur. Le nouveau propriétaire peut se porter candidat, mais seule l'assemblée générale peut le désigner, comme pour tout syndic bénévole.
Que se passe-t-il pendant les trois mois qui suivent la vente ?
Pendant ces 3 mois, le syndic bénévole reste en fonction : il continue la gestion courante et doit convoquer l'AG qui désignera son successeur (article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965).
Convoquer l'assemblée générale à temps
La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence (article 9 du décret du 17 mars 1967). Il faut y ajouter le temps de trouver un candidat et, pour un syndic professionnel, de réunir des projets de contrat. Le plus sûr est de lancer la démarche dès la signature du compromis, sans attendre l'acte définitif.
Notre guide de la convocation de l'assemblée générale liste les mentions obligatoires, et notre modèle de lettre de convocation permet de gagner du temps.
Vous pouvez aussi anticiper : une AG tenue avant la vente peut désigner le successeur et fixer sa date de prise de fonction, par exemple le lendemain de la signature chez le notaire. La copropriété ne passe alors pas un seul jour sans syndic.
Si le syndic sortant ne convoque pas
Le conseil syndical peut prendre le relais. Il demande d'abord au syndic de convoquer l'AG, puis le met en demeure de le faire. Si la mise en demeure reste sans effet plus de 8 jours, le président du conseil syndical convoque lui-même l'assemblée (article 8 du décret du 17 mars 1967). Des copropriétaires qui réunissent au moins un quart des voix peuvent faire la même demande, et sans conseil syndical, tout copropriétaire peut provoquer la convocation. Autrement dit, un syndic sortant qui ne bouge pas ne bloque pas la copropriété.
Le calendrier type
| Étape | Quand | Qui | Texte |
|---|---|---|---|
| Prévenir le conseil syndical et les copropriétaires | Dès la signature du compromis | Syndic bénévole | Bonne pratique |
| Chercher un successeur, demander des projets de contrat | Dès la signature du compromis | Conseil syndical | Art. 21 de la loi (syndic professionnel) |
| Notifier la convocation de l'AG | Au moins 21 jours avant l'AG | Syndic bénévole | Art. 9 du décret |
| Tenir l'AG et désigner le successeur | Avant la vente, ou dans les 3 mois qui suivent | AG, majorité de l'art. 25 | Art. 17-2 et 25 de la loi |
| Signer l'acte de vente | Jour J | Vendeur, acquéreur, notaire | Point de départ des 3 mois |
| Fin du mandat (caducité) | J + 3 mois | Automatique | Art. 17-2 de la loi |
| Remettre la trésorerie et les références bancaires | 15 jours après la fin des fonctions | Ancien syndic | Art. 18-2 de la loi |
| Remettre les documents et archives | 1 mois après la fin des fonctions | Ancien syndic | Art. 18-2 de la loi |
Sources du tableau : articles 17-2, 18-2, 21 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; article 9 du décret du 17 mars 1967.
Quels risques pour une copropriété restée sans syndic ?
Passé le délai de 3 mois, plus personne ne peut agir au nom du syndicat des copropriétaires. Le syndicat existe toujours, mais il n'a plus de représentant pour exécuter les décisions de l'AG, rôle que la loi confie au syndic (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). Les effets se font sentir très vite :
- les factures des fournisseurs (énergie, ascenseur, assurance, entretien) ne sont plus réglées, faute de personne habilitée sur le compte bancaire du syndicat ;
- aucun appel de fonds ne part, et les impayés ne sont plus relancés ;
- aucun contrat ne peut être signé ni résilié, et le syndicat ne peut plus déclarer un sinistre ;
- les copropriétaires qui vendent ne peuvent plus obtenir l'état daté, que seul le syndic adresse au notaire (article 5 du décret du 17 mars 1967).
Comment sortir de cette situation ?
La loi prévoit deux recours quand le syndicat n'a plus de syndic (article 17 de la loi du 10 juillet 1965) :
- tout copropriétaire peut convoquer l'assemblée générale pour nommer un syndic ;
- à défaut, toute personne intéressée peut demander au président du tribunal judiciaire de nommer un administrateur provisoire. Il récupère les fonds et les archives, puis convoque l'AG qui désignera un syndic.
La voie judiciaire prend du temps. Mieux vaut qu'un copropriétaire ou le conseil syndical convoque l'AG dès que le délai est dépassé. Notre guide sur la copropriété sans syndic détaille les conséquences et les démarches.
Comment désigner le successeur en assemblée générale ?
Le nouveau syndic, bénévole ou professionnel, est élu à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il lui faut les voix de plus de la moitié de tous les copropriétaires, y compris ceux qui ne viennent pas. Si ce seuil n'est pas atteint mais que la résolution obtient au moins un tiers des voix, la même AG revote tout de suite, cette fois à la majorité des seules voix exprimées (article 25-1). Autrement dit, au premier vote, chaque absent pèse comme une voix contre ; au second, seuls comptent ceux qui ont voté.
Pour un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat avant l'AG (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Ce n'est pas une condition de validité de la désignation, mais c'est le meilleur moyen de comparer les offres.
Préparez une convocation qui permet de trancher en une seule séance : le nom du candidat bénévole ou les projets de contrat, et une résolution qui fixe la date de prise de fonction. Une fois le successeur en place, l'ancien syndic lui remet la trésorerie et les références bancaires dans les 15 jours, puis les documents et archives dans le mois qui suit la fin de ses fonctions (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965). Pensez aussi à faire changer les pouvoirs sur le compte bancaire du syndicat.
Autre bénévole, syndic coopératif ou professionnel : quelle option choisir ?
Trois options s'offrent à la copropriété. Le bon choix dépend surtout d'une question : un autre copropriétaire a-t-il le temps et l'envie de gérer, seul ou à plusieurs ? Pour un petit immeuble, notre comparatif des modèles de syndic pour une petite copropriété complète ce tableau.
| Autre syndic bénévole | Syndic coopératif | Syndic professionnel | |
|---|---|---|---|
| Qui gère | Un copropriétaire élu par l'AG | Le conseil syndical, dont le président est le syndic | Un professionnel mandaté par l'AG |
| Condition | Être copropriétaire dans l'immeuble | Un conseil syndical élu par l'AG et un contrôleur des comptes | Contrat conforme au contrat type, mise en concurrence par le conseil syndical |
| Vote en AG | Art. 25, second vote possible (art. 25-1) | Adoption de la forme coopérative à l'art. 25, puis élection du syndic par le conseil | Art. 25, second vote possible (art. 25-1) |
| Si le titulaire s'en va | La même question se repose à la prochaine vente | Le conseil élit un autre de ses membres | Le contrat continue, quels que soient les départs |
| Pour qui | Petite copropriété avec un volontaire disponible | Copropriétaires prêts à se partager la gestion | Copropriété qui veut déléguer la gestion |
Sources du tableau : articles 17-1, 17-2, 21 et 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Un autre copropriétaire bénévole
C'est la solution la plus rapide si un volontaire se présente. Il reprend les mêmes obligations que son prédécesseur : compte bancaire séparé au nom du syndicat, comptabilité, AG annuelle, immatriculation au registre. Notre article sur les obligations du syndic bénévole les détaille. Le point faible reste la dépendance à une seule personne : la question reviendra au prochain départ.
Le syndic coopératif
Dans un syndicat coopératif, le conseil syndical est obligatoire. Le syndic est élu par les membres du conseil, parmi eux, et il le préside ; l'AG désigne aussi un contrôleur des comptes (article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965). La gestion repose sur plusieurs copropriétaires : si le président vend à son tour, le conseil choisit un autre de ses membres. Notre page sur le syndic coopératif explique comment l'adopter.
Le syndic professionnel
Un syndic professionnel apporte la continuité : son mandat ne dépend pas des ventes dans l'immeuble. Il est désigné pour 3 ans au plus (article 28 du décret du 17 mars 1967), avec un contrat conforme au contrat type. Notre guide pour changer de syndic détaille la procédure.
Comment Matera prend le relais d'un syndic bénévole
Quand un syndic bénévole s'en va, Matera propose deux façons de reprendre la gestion, selon ce que souhaite la copropriété.
- Garder la main avec le syndic coopératif accompagné. Le conseil syndical gère lui-même la copropriété, dans le cadre du syndicat coopératif prévu par la loi de 1965. Il s'appuie sur la plateforme Matera et sur l'équipe d'experts. La gestion ne repose plus sur une seule personne.
- Déléguer avec le syndic professionnel. Matera devient le syndic. Un gestionnaire local dédié suit l'immeuble, avec un portefeuille limité à 30 copropriétés par gestionnaire. Il s'appuie sur plus de 200 experts : juristes, comptables, experts travaux, rénovation énergétique et sinistres.
Avec l'offre syndic professionnel, chaque copropriétaire suit la gestion sur la plateforme : budget et dépenses en temps réel, appels de fonds et solde personnel, messagerie de l'immeuble, suivi des sinistres et des ordres de service. La convocation d'AG se consulte en ligne, la participation en visioconférence est possible et le PV arrive par e-mail. Matera s'engage à répondre en moins de 48 h. Pour préparer l'AG qui désignera le successeur, demandez une proposition à Matera et joignez-la aux autres projets mis en concurrence.
Questions fréquentes
Le syndic sortant peut-il voter à l'AG qui élit son successeur ?
Oui, s'il est encore copropriétaire le jour de l'AG : il vote avec ses tantièmes, comme les autres. Si l'AG a lieu après la vente, c'est l'acquéreur qui vote à sa place. Le transfert de propriété doit avoir été notifié au syndic sans délai (article 6 du décret du 17 mars 1967).
Le nouveau propriétaire peut-il devenir syndic bénévole ?
Oui. En achetant le lot, il devient copropriétaire et remplit la condition de l'article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il ne reprend pas pour autant le mandat du vendeur : sa candidature doit être votée en AG, à la majorité de l'article 25. Avant de se présenter, mieux vaut qu'il mesure les obligations du poste, à commencer par la tenue des comptes et l'AG annuelle, ainsi que les risques du syndic bénévole.
Qui établit l'état daté quand c'est le syndic bénévole qui vend ?
C'est le vendeur lui-même, tant que son mandat court : le syndic adresse l'état daté au notaire avant la vente (article 5 du décret du 17 mars 1967). Ce document indique notamment les sommes que le vendeur doit encore au syndicat. Le conseil syndical, qui peut consulter toute pièce de gestion (article 21 de la loi du 10 juillet 1965), a intérêt à le relire, puisque le syndic y décrit sa propre situation.
Le syndic bénévole peut-il démissionner avant la vente ?
Oui, mais il doit laisser à la copropriété le temps de convoquer une AG et respecter ce que prévoit son contrat. Notre article sur la démission du syndic bénévole détaille les étapes et les recours en cas de départ sans préavis. Dans le cas d'une vente, le délai de 3 mois prévu par l'article 17-2 laisse souvent plus de marge pour organiser la succession qu'une démission précipitée.
Que faire si aucun copropriétaire ne veut reprendre le rôle ?
La copropriété se tourne alors vers un syndic professionnel ou, si plusieurs copropriétaires acceptent de se partager la tâche, vers un syndic coopératif. Sans aucune désignation, le dernier recours est l'administrateur provisoire nommé par le juge (article 17 de la loi du 10 juillet 1965) : une solution subie plutôt que choisie.
