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Les travaux en copropriété sont essentiels pour assurer la bonne tenue de l’immeuble. Ils peuvent avoir lieu dans les parties communes ou bien dans les parties privatives. Selon le type de travaux entrepris, les règles diffèrent. Nous allons détailler dans cet article tout ce qu’il faut savoir avant de lancer des travaux de copropriété, que ce soit dans votre logement individuel ou à l’échelle de l’immeuble.
Travaux en copropriété : quelles sont les différences entre parties communes et privatives en copropriété ?
Les parties communes
Les parties communes sont partagées par l’ensemble des copropriétaires. Pour réaliser des travaux dans les parties communes d’une copropriété, vous devez obtenir l’accord des copropriétaires en assemblée générale. La règle de majorité varie selon le type de travaux entrepris. Nous y reviendrons plus tard dans cet article.
D’après l'article 3 de la loi de 1965, les parties communes incluent notamment :
- Le gros oeuvre des bâtiments ;
- Les cours ;
- Les parcs ;
- Les jardins ;
- Les voies d’accès ;
- Les couloirs, passages et corridors.
Les parties privatives
Contrairement aux parties communes, d’après l'article 2 de la loi de 1965 de la loi de 1965, “sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé”. Les logements individuels, les places de parking, les boxs et les caves sont donc considérés comme des parties privatives.
Généralement, les travaux dans les parties privatives ne nécessitent pas l’accord des copropriétaires, sauf si :
- Ils affectent les parties communes : c’est le cas par exemple lorsqu’il s’agit d’abattre un mur porteur au sein de son logement ;
- Ils modifient l’aspect extérieur de l’immeuble : c’est le cas si l’un des copropriétaires souhaite changer la couleur initiale des volets ou construire une véranda par exemple ;
- Ils modifient la destination de l’immeuble, comme la transformation d’un logement individuel en local commercial.
Si un copropriétaire se retrouve dans l’un des trois cas cités ci-dessus, il doit demander l’accord des copropriétaires en assemblée générale avant d’entreprendre ses travaux. Pour ce faire, il doit demander au syndic actuel d’ajouter son projet de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception. Il pourra joindre à son courrier tout document utile, comme par exemple des devis de prestataires, un schéma des travaux à effectuer, etc. Nous vous recommandons d’envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour 2 à 3 mois avant l’assemblée générale pour que votre demande soit prise en compte.
Quel est le rôle du syndic dans les travaux de copropriété ?
Conformément à la loi de 1965, une copropriété ne peut être dépourvue de syndic. En effet, en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, c’est le syndic qui administre l’immeuble et représente le syndicat dans tous ses actes et ses actions en justice.
Dans le cadre de travaux de copropriété menés dans les parties communes, le rôle du syndic est de souscrire les contrats avec les différents prestataires, puis de gérer le suivi du chantier. À la réception des travaux, le syndic assiste à la livraison et vérifie que les travaux effectués soient bien conformes au contrat. Le cas échéant, il peut activer les différentes garanties de construction : garantie décennale, assurance dommages-ouvrage, garantie de parfait achèvement, etc.
En revanche, si les travaux sont menés dans les parties privatives et n’affectent pas les parties communes, le syndic n’a rien à faire. C’est le copropriétaire concerné qui s’occupe du suivi du chantier et de la relation avec les prestataires.
À quelle majorité se votent les travaux en copropriété ?
Comme dit précédemment, lorsque les travaux sont menés ou affectent les parties communes, un vote en assemblée générale est nécessaire. Les règles de majorité varient selon le type de travaux entrepris.
La majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965
La majorité simple ne prend en compte que les voix des copropriétaires présents ou représentés.
Voici quelques exemples de travaux votés à la majorité simple :
- Les travaux d’entretien courants pour la conservation de l’immeuble, comme par exemple, le remplacement de la chaudière ou la réparation des canalisations ;
- Les travaux rendus obligatoires par la loi, comme l’installation d'un compteur d'eau chaude pour le chauffage collectif ou l’entretien des revêtements de sol ;
- Les travaux d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.
La majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965
La majorité absolue comptabilise les voix de tous les copropriétaires, y compris les absents et les représentés.
Voici des exemples de travaux qui se votent à la majorité absolue :
- Les travaux d’amélioration, tel qu’un ravalement de façade par exemple ;
- Les travaux de transformation, comme l’installation d’un ascenseur ;
- Les travaux de rénovation énergétique, comme par exemple l’isolation des murs, des combles ou de la toiture. À noter que de nombreuses aides sont disponibles pour aider les copropriétés à financer des travaux de rénovation énergétique, telles que MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro ou encore les chèques énergie.
La double majorité de l’article 26 de la loi de 1965
La double majorité comptabilise la majorité des voix de tous les copropriétaires représentant les deux tiers des tantièmes de la copropriété. Voici quelques exemples de travaux qui se votent à la double majorité :
- Les travaux de surélévation, comme la construction de nouveaux locaux privatifs ;
- Les actions de disposition sur les parties communes telles que la transformation d’espaces verts en un parking ou la cession d’une partie commune, etc.
La majorité à l’unanimité de l’article 26 de la loi de 1965
Lorsque l’unanimité est requise, c’est que les travaux portent atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.
Voici quelques exemples :
- La suppression d’un équipement collectif, tels que l'ascenseur ou le chauffage collectif ;
- L’aliénation des parties communes, comme la création d’une cour commune par exemple.
Quelle est la procédure pour entreprendre des travaux en copropriété ?
Vous souhaitez entreprendre des travaux dans les parties communes de votre copropriété ? Voici la procédure à suivre :
- Étape 1 : Demandez l’ajout de votre projet de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale à votre syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour que votre demande soit prise en compte, nous vous recommandons d’envoyer votre demande au moins 2 mois avant l’AG. N’oubliez pas de joindre à votre courrier tout document pouvant appuyer votre projet : devis de prestataires, plan des travaux, etc.
- Étape 2 : Le syndic envoie la convocation à tous les copropriétaires au minimum 21 jours avant l’assemblée générale. Elle contient tous les documents utiles à la compréhension du projet de travaux en annexe.
- Étape 3 : Le jour de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires vote le projet de travaux selon les règles de majorité en vigueur.
- Étape 4 : Si les travaux sont approuvés, c’est le syndic, en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, qui prend contact avec les prestataires et se charge du suivi du chantier.
- Étape 5 : Une fois le chantier terminé, le syndic assiste à la livraison des travaux et vérifie que les travaux réalisés correspondent au contrat conclu avec le prestataire. Si ce n’est pas le cas, il procède à la levée des réserves.
Qui paie les travaux en copropriété ?
Si les travaux sont menés dans les parties privatives, alors c’est le propriétaire du lot qui assume seul les frais liés aux travaux, et ce, même s’ils affectent les parties communes.
En revanche, si les travaux sont menés dans les parties communes, alors chaque copropriétaire participe au paiement de ces travaux à la hauteur de sa quote-part des parties communes. Dans ce cas, différentes solutions de financement existent, que nous allons vous détailler ci-dessous.
L’appel de fonds exceptionnel
En cas de travaux dans les parties communes, le syndic peut tout simplement envoyer un appel de fonds supplémentaire sans débloquer aucune solution de financement.
Le fonds de travaux
Pour rappel, le fonds de travaux permet de constituer une réserve pour anticiper d’éventuels travaux à mener dans la copropriété. Cette réserve, mise en place par la loi ALUR, prend la forme d’un appel de fonds supplémentaire tout au long de l’année pour alimenter le fonds de travaux progressivement.
Depuis 2017, toutes les copropriétés doivent obligatoirement posséder un fonds de travaux, exceptées les suivantes :
- Les copropriétés de moins de 5 ans ;
- Les copropriétés dont le diagnostic technique global informe qu’il n’y a pas besoin de travaux particuliers au sein de la copropriété dans les dix prochaines années ;
- Les copropriétés qui ont moins de 10 lots et qui ont voté à l’unanimité en assemblée générale contre la mise en place du fond de travaux.
Lorsqu’il est obligatoire, le fonds de travaux doit représenter au minimum 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Pour débloquer le fonds de travaux, les copropriétaires doivent voter en assemblée générale à la majorité absolue. En pratique, l’assemblée générale vote les travaux et choisit le devis d'une entreprise, puis elle vote le financement de ces travaux. C'est dans la résolution concernant le financement des travaux qu'elle peut décider de mobiliser tout ou une partie du fonds de travaux.
Le prêt collectif
Autre solution pour financer les travaux dans les parties communes de la copropriété : souscrire un prêt collectif. Concrètement, il s’agit d’un prêt bancaire souscrit au nom du syndicat des copropriétaires par le syndic suite à un vote en assemblée générale à la majorité absolue.
Seuls les copropriétaires volontaires peuvent souscrire au prêt. À noter qu’au moins deux copropriétaires doivent y souscrire.
À noter que dans le cadre d’un prêt collectif, chaque copropriétaire est responsable du paiement de ses mensualités. Cela signifie qu’il n’existe aucune clause de solidarité entre les copropriétaires. Le montant des mensualités est calculé en fonction de la quote-part des parties communes détenue par chaque copropriétaire qui a souscrit au prêt collectif.
