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Avec un contexte plus incitatif que jamais, les travaux de rénovation énergétique entraînent de nombreux bénéfices pour les copropriétés comme pour les particuliers. Avantages, aides, obligations et planification des travaux : découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la rénovation énergétique en copropriété, des parties communes aux parties privatives.
Les avantages de la rénovation énergétique
La rénovation énergétique des bâtiments est toujours une opération avantageuse, en copropriété comme en logement individuel. En plus du confort, elle permet de préserver l’environnement, de réduire sa consommation énergétique et de diminuer ses factures de chauffage et d’électricité.
Les travaux d’amélioration des performances énergétiques sont très rentables sur le long terme, d’autant qu’il existe de nombreuses aides pour les financer. Que ce soit pour améliorer l’isolation, le chauffage, la ventilation ou intégrer les énergies renouvelables, le reste à charge est souvent minime en regard des bénéfices. Dans tous les cas, ces travaux permettent de valoriser son patrimoine immobilier et d’obtenir une plus-value - à la revente comme à la location.
Copropriétés : pourquoi regrouper les travaux de rénovation énergétique ?
Ravalement, accessibilité, toiture… Si des réfections sont prévues dans la copropriété, vous avez tout intérêt à les regrouper avec des travaux de rénovation énergétique.
Un bouquet de travaux de rénovation énergétique permet d’atteindre une efficacité maximale. Au moins +35% d’amélioration énergétique globale est requise pour obtenir le dispositif d’aide MaPrimeRénov’ Copropriétés (voir ci-dessous).
Réaliser plusieurs travaux en même temps permet aussi de :
- Rationaliser les coûts par des économies d’échelle ;
- Réduire le nombre de dossiers administratifs ;
- Concentrer la durée du chantier sur une moindre période ;
- Débloquer les bonus MaPrimeRénov’ « sortie de passoire » ou « BBC ».
Les principaux travaux de rénovation énergétique
Il existe de nombreux travaux d’amélioration des performances énergétiques des logements. Les principales catégories sont l’isolation, le chauffage et la ventilation. Ci-dessous, une liste (non-exhaustive) des principaux travaux de rénovation énergétiques des copropriétés.
Travaux de rénovation énergétique sur les parties communes
- Isolation de la toiture ;
- Isolation de la façade par l’extérieur ;
- Isolation du plancher du rez-de-chaussée (entre le rez-de-chaussée et les caves) ;
- Amélioration de la ventilation collective ;
- Amélioration du chauffage collectif ;
- Amélioration de la production d’eau chaude collective ;
- Intégration des énergies renouvelables dans l’alimentation énergétique du bâtiment ;
- Optimisation des installations électriques communes (éclairage, ascenseur…).
Travaux de rénovation énergétique des parties privatives
- Remplacement des fenêtres ;
- Isolation thermique des murs par l’intérieur ;
- Remplacement des émetteurs de chauffage par des modèles plus performants ;
- Remplacement de la chaudière individuelle ;
- Installation d’appareils de régulation du chauffage ;
- Installation d’équipements visant à diminuer la consommation d’eau chaude et froide.
Par où commencer sa rénovation énergétique ?
Réaliser le bilan énergétique du bâtiment
Le point de départ consiste toujours à réaliser un état des lieux des performances énergétiques du logement ou de la copropriété. Ce bilan peut prendre la forme d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou d’un audit énergétique- voire d’un diagnostic technique global (DTG) dans certains cas restreints.
Tous trois permettent de savoir quels travaux réaliser pour améliorer les performances du bâtiment. Dans la plupart des copropriétés, un bilan (DPE ou audit énergétique) a été réalisé de façon obligatoire entre 2012 et 2017. Dans tous les cas, il est possible de le faire réaliser n’importe quand, après vote en assemblée générale à la majorité simple selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots, ainsi que pour tous les biens immobiliers mis en vente ou en location. Il s’agit d’un constat sur les performances énergétiques du bâtiment. Il donne lieu à deux étiquettes de performances énergétique, allant toutes deux de A (le meilleur) à G (le pire) : une pour la consommation d'énergie globale et une autre pour les émissions de Co2. Le DPE se conclut par des orientations générales sur les travaux à réaliser pour rationaliser la consommation en énergie du bâtiment.
- Audit énergétique
L‘audit énergétique est obligatoire pour les copropriétés de 50 lots et plus dont le permis de construire est antérieur à 2001. Il s’agit d’un bilan plus avancé : il va plus loin que le DPE dans les préconisations de travaux. Il inclut notamment un programme de travaux chiffré et argumenté.
- Diagnostic technique global (DTG)
Le diagnostic technique global ne concerne que très peu de cas. Il est obligatoire pour les immeubles de moins de 10 ans mis en copropriété, et pour ceux qui ont été déclarés insalubres. Il inclut un diagnostic énergétique, ainsi que des recommandations de travaux pour mise en conformité au droit de la copropriété et du logement.
Obtenir des conseils d’experts pour sa rénovation énergétique
Une fois le bilan réalisé, comment choisir les travaux à réaliser ? Dans quel ordre ? Quelles performances est-on en droit d’attendre ? Afin de prendre les bonnes décisions, de nombreux acteurs-ressources sont là pour accompagner les syndicats de copropriétaires.
Les espaces-conseil FAIRE (et conseillers FAIRE en ligne) sont un service public dédié à la mise en oeuvre de rénovations énergétiques. Ils sont accessibles via le site internet faire.gouv.fr. Ils proposent de nombreuses ressources et un accompagnement personnalisé pour les particuliers en logement individuel ou en copropriété, mais aussi pour les syndics et les syndicats de copropriétaires.
Enfin, la rénovation énergétique en copropriété se déroule presque toujours avec une maîtrise d’œuvre. Elle peut être confiée à un ingénieur-conseil, à un architecte ou à un bureau d’étude spécialisé. Le maître d’œuvre est le professionnel désigné pour proposer un plan de travaux à partir d'un bilan énergétique.
Copropriétés : comment faire voter la rénovation énergétique en assemblée générale ?
Le vote des travaux de rénovation énergétique en assemblée générale obéit à des règles spécifiques.
DPE, audit énergétique, DTG... Peu importe sa nature, la réalisation du bilan énergétique puis des travaux peuvent être porté à l’ordre du jour par le syndic, mais aussi par le conseil syndical ou par l'un des copropriétaires. Pour cela, il faut envoyer au syndic une demande d'inscription à l'ordre du jour par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique dans un délai d'environ un mois avant la tenue de l'assemblée générale.
De façon générale, tout ce qui concerne les études avant travaux peut être voté à la majorité simple, selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Ceci inclut les votes de diagnostic avant travaux, l’approbation d’un contrat de maîtrise d’œuvre ou la décision de financer les études préalables avec le fonds de travaux.
En ce qui concerne la réalisation des travaux de rénovation énergétique, les décisions devront être prises par vote à la majorité absolue, selon les dispositions de l’article 25 de la loi de 1965.
Rénovation énergétique en copropriété : les particularités à connaître
La rénovation énergétique des parties privatives
Du point de vue de la copropriété, une rénovation énergétique peut s’en tenir aux parties communes. Mais pour atteindre une efficacité maximale, elle peut aussi inclure ce qu'on appelle des travaux d’intérêt général sur les parties privatives.
Ces travaux doivent être votés en assemblée générale à la majorité absolue conformément à l'article 25 de la loi de 1965. Une fois entérinés par le syndicat de copropriété, ils doivent être exécutés chez tous les copropriétaires, à moins de prouver que des travaux similaires ont été réalisés dans les 10 ans précédents. Chaque copropriétaires prend en charge les frais à hauteur des travaux réalisés dans ses parties privatives.
Cette mesure inclut relativement peu de travaux. La liste exclusive des travaux d’intérêt général sur les parties privatives est définie par le décret du 3 décembre 2012. Elle comprend :
- Les travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur comprenant, le cas échéant, l'installation de systèmes d'occultation extérieurs ;
- La pose ou le remplacement d'organes de régulation ou d'équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
- L'équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
- La mise en place d'équipements de comptage des quantités d'énergies consommées.
Il existe d’autres travaux de rénovation thermique des parties privatives en dehors de cette liste. Les exemples ci-dessous ne peuvent pas être forcés par un vote en assemblée générale. Ils sont réalisés à la discrétion de chaque copropriétaire :
- L'isolation thermique par l’intérieur ;
- Le remplacement des émetteurs de chaleur ;
- Le remplacement de la chaudière.
Les obligations de rénovation énergétique
La rénovation énergétique d’un immeuble de logements est soumise à plusieurs obligations. L’individualisation des frais de chauffage est obligatoire si un immeuble dispose du chauffage collectif et consomme plus de 80kWh/m2/an. Cette mesure consiste à installer des compteurs individuels à l’entrée de chaque appartement, ou des répartiteurs de frais de chauffage sur chaque émetteur de chaleur. Elle permet à chaque copropriétaire de payer (et de savoir) précisément ce qu’il consomme.
Une obligation d’isolation thermique par l’extérieur est induite dès qu’une copropriété met en œuvre un ravalement de façade dit « important ». Il s’agit de tout ravalement de façade avec réfection d’enduit ou installation de parement sur au moins 50% de la façade (à l’exclusion des ouvertures).
Comment financer la rénovation énergétique ?
Le plan de financement est essentiel à tout projet de rénovation énergétique, qui peut s'étaler sur plusieurs années. L’ingénierie financière du projet intègre pour une grande partie les aides et les subventions. En effet, les travaux d’amélioration énergétique des copropriétés et des logements en général sont fortement incités, au niveau national comme local.
MaPrimeRénov’
La principale aide à la rénovation énergétique est le dispositif MaPrimeRénov’. Remplaçant notamment le CITE(crédit d’impôt pour la transition énergétique), il en étend le socle des bénéficiaires, désormais élargi à tous les propriétaires sans plafond de revenu.
Accessible à tous les particuliers, MaPrimeRénov’ prend la forme d’une subvention versée à l’issue des travaux. Son montant varie en fonction de leur nature et de la tranche de revenus du ménage. Le dispositif inclut un bonus en cas de sortie des étiquettes de consommation énergétique F et G, et un autre si le bâtiment atteint le label BBC. Il propose également des aides plus élevées pour les ménages à revenus modestes.
Le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés permet d’obtenir des primes collectives très élevées. Avec un dossier à déposer par le syndic, il est soumis aux conditions suivantes :
- La copropriété doit inclure au moins 75% d’habitations principales, c'est-à-dire occupées pendant au moins huit mois dans l'année ;
- Elle doit être immatriculée au registre national des copropriétés ;
- Les travaux doivent permettre de réaliser au moins +35% de gain énergétique ;
- Ils doivent être précédés d’une assistance à la maîtrise d’ouvrage (financée en partie par le dispositif).
Les autres aides à la rénovation énergétique
La rénovation énergétique des logements donne droit à de nombreuses aides citées ci-dessous. Elles sont cumulables entre elles et avec le dispositif MaPrimeRénov’ :
- Certificats d’économie d’énergie (atteignant en moyenne 2000€/logement) ;
- Chèque énergie ;
- TVA à taux réduit sur les fournitures et matières premières ;
- Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour financer le reste à charge.
Une rénovation énergétique peut également donner lieu à des subventions de l’Anah (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) pour les ménages modestes ou les « copropriétés fragiles ». Ce statut est accordé à partir de 8% d’impayés sur les copropriétés situées en quartier en renouvellement urbain (NPNRU). Ces subventions cumulatives peuvent atteindre 3000€ par logement.
Enfin, il existe d'autres subventions décernées par l’Anah ou les collectivités locales. Elles sont à étudier en fonction de l’adresse du bâtiment. Vous pouvez contacter l’antenne départementale de l’Anah pour obtenir plus d’informations.
Le fonds de travaux
Un fonds de travaux est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 10 lots, et cela depuis 2017. Il prend la forme d’une cotisation obligatoire d’au moins 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Ce fonds de travaux peut être utilisé intégralement pour mener à bien des travaux de rénovation énergétique.
Les prêts individuels et collectifs
Pour le reste à charge, chaque copropriétaire peut choisir de régler les échéances sur fonds propre ou à partir d’un prêt individuel ou collectif.
Un prêt collectif (éco-PTZ ou prêt classique) est contracté par l’intermédiaire du syndic. Non obligatoire, seuls les copropriétaires qui le souhaitent peuvent y souscrire. Chacun est responsable du remboursement de ses mensualités ; il n'y a aucune clause de solidarité entre les copropriétaires qui participent au prêt collectif.
