Hausgeld auf Mieter umlegen: Was ist erlaubt?

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Sie sind Vermieter? Dann haben Sie sich bestimmt schon einmal gefragt, welche Bestandteile des Hausgeldes umlagefähig sind.

In diesem Kontext sind Sie nicht allein! Zur Umlagefähigkeit gibt es viele Aspekte, die wir in diesem Beitrag genauer beleuchten. Außerdem zeigen wir Ihnen, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um Teile des Hausgeldes auf die Mieter umzulegen.

1. Welche Posten des Hausgeldes sind umlagefähig?

Nur die Betriebskosten, welche im Hausgeld inbegriffen sind, sind umlagefähig. Im Gesetz werden die Betriebskosten in §§ 556 f. BGB sowie §§ 1 f. BetrKV geregelt.

In letzterem findet man eine Auflistung der umlagefähigen Kosten:

  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • zentrale Heizungs- oder Brennstoffversorgungsanlage, gewerbliche Lieferung von Wärme
  • Reinigung und Wartung von Etagenheizungen
  • zentrale Warmwasserversorgungsanlage, gewerbliche Lieferung von Warmwasser
  • Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
  • Betrieb von Aufzügen
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hausmeister
  • Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage und/oder Breitbandnetz
  • Einrichtung für Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten

Sonstige Betriebskosten sind weitere laufende Kosten, welche dem Eigentümer durch das Eigentum und den Gebrauch des Gebäudes entstehen.

All diese Kosten können also problemlos auf den Mieter umgelegt werden.

Auch die Grundsteuer, welche nicht im Hausgeld enthalten ist, kann auf den Mieter umgelegt werden. 

2. Welche Positionen des Hausgeldes dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden?

Es dürfen keine Kosten auf Mieter umgelegt werden, die zur Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung Verwendung finden.

Hierzu gehören beispielsweise die Kosten für:

  • Bauliche Veränderungen und Ergänzungen
  • Laufende Instandhaltungen
  • Reparaturen und Instandsetzungen am Gebäude
  • Instandhaltungsrückstellungen
  • Verwaltung der WEG
  • Vorratskäufe für z.B. Streusalz
  • Verkehrssicherung
  • Jegliche Eigentümerbeiträge (wie Straßenbeiträge)


3. Wie viel Prozent des Hausgeldes sind umlagefähig?

Der umlagefähige Anteil des Hausgeldes ist für jede WEG individuell. Im Durchschnitt kann jedoch davon ausgegangen werden, dass ungefähr 60 % des Hausgeldes auf den Mieter umgelegt werden können.

Wenn eine WEG eine große Sanierung plant und deshalb eine höhere Menge des Hausgeldes in die Erhaltungsrücklage (respektive Instandhaltungsrücklage) einfließt, wird der umlagefähige Anteil des Hausgeldes geringer.

4. Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um Teile des Hausgeldes auf den Mieter umzulegen?

Je nach Form und Abrechnungszeitraum werden die umlagefähigen Kosten auf den Mieter umgelegt.

Damit ein Teil des Hausgeldes auf den Mieter umgelegt werden kann, muss eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag enthalten sein. Ansonsten ist die Umlegung der Kosten nicht möglich. 

Bei gleichem Verteilerschlüssel übernimmt der Mieter die Kosten 1:1 vom Eigentümer. Stimmt der Verteilerschlüssel vom Mietvertrag nicht mit dem der WEG überein, so können die Kosten nicht 1:1 auf den Mieter umgelegt werden.

In solchen Fällen ist eine umständliche Umrechnung nötig. Deshalb sollte im Mietvertrag ebenso erwähnt werden, dass ein neuer Verteilerschlüssel der WEG sofort bei der Umlage auf den Mieter angewandt wird.

Oftmals wird jedoch das Hausgeld nach Wohnungseigentumsanteil berechnet und die Nebenkosten nach Verbrauch, sodass es hier zu einer Differenz kommen kann.

Auch der Abrechnungszeitraum kann theoretisch variieren. Meistens wird jedoch für Hausgeld und Nebenkosten der gebräuchliche Zeitraum von einem Kalenderjahr gewählt.

5. FAZIT: Hausgeld auf Mieter umlegen

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