Legionellenprüfung in einer WEG: Das müssen Sie wissen (2023)

Aktualisiert am:
1.2.2023
Autor:
Franziska Gückel
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Legionellenprüfung in einer WEG: Das müssen Sie wissen (2023)

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1.2.2023
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Als Eigentümer gilt es Sorge dafür zu tragen, dass eine Immobilie sicher und nicht schädigend für den Mieter sein kann.

Immer häufiger hört man bei dem Thema auch das Wort “Legionellen”. Als WEG sind Sie verpflichtet, Ihre Immobilie in regelmäßigen Abständen auf Legionellen prüfen zu lassen.

Doch was sind Legionellen? Wie und wie oft muss die Legionellenprüfung durchgeführt werden und wer trägt die Kosten für diese? Auf diese und viele weitere Fragen erhalten Sie in diesem Beitrag Antworten.

1. Was versteht man unter Legionellen?

Legionellen sind weltweit vorkommende Umweltkeime. Diese kommen unter anderem auch in Oberflächengewässern und im Grundwasser vor. Vor allem bei Temperaturen zwischen 20 °C bis 60 °C können sich die Keime vermehren.

In Ablagerungen und Belägen der künstlichen Wassersysteme sind die Bedingungen für eine starke Vermehrung der Legionellen oftmals sehr günstig.

Durch zerstäubtes, vernebeltes Wasser werden die Erreger übertragen. Dies ist bspw. bei Duschen, Whirlpools oder auch Wasserhähnen der Fall. 

In seltenen Fällen kann auch Trinken zu einer Ansteckung führen. Legionellen können aber nicht zwischen Menschen übertragen werden.

Legionellen können zu Legionellen-Pneumonie führen. Diese Art der Lungenentzündung kann Husten, Kopfschmerzen oder auch hohes Fieber verursachen. Legionellen können auch Pontiac-Fieber verursachen. Dieses heilt sich meist selbst aus.

2. Was ist eine Legionellenprüfung?

Bei einer Legionellenprüfung (auch Legionellen-Wassertest genannt) werden die eigenen Trinkwasserleitungen auf Legionellen geprüft. Der Grenzwert für Legionellen im Leitungswasser beträgt 100 Koloniebildende Einheiten je 100 ml.

Bei dem Test selbst wird mindestens an drei Stellen der Wasserversorgung eine Probe genommen.

Wasserleitungen, die länger nicht mehr mit heißem Wasser durchgespült wurden, sind besonders anfällig für einen Befall. Dies kommt häufig in leerstehenden Wohnungen vor.

Eine Legionellen-Schaltung kann dazu beitragen, einen Befall zu verhindern. Diese Schaltung erhitzt den Trinkwasser-Inhalt einmal täglich auf eine Temperatur von über 60 °C.

Wenn der Test positiv ausfällt, ist es erforderlich, den Befall zu melden. Anschließend werden eine Gefährdungsanalyse und weitere Untersuchungen durchgeführt, um die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung des Befalls zu ergreifen.

Eine erste Option zur Beseitigung des Befalls könnte eine thermische Desinfektion darstellen. Hierbei wird das gesamte Trinkwassersystem für drei Minuten auf 70°C erwärmt. Zudem könnten auch Sanierungen oder Instandsetzungsarbeiten notwendig sein, um den Befall zu bekämpfen.

3. Ist eine Legionellenprüfung für eine WEG verpflichtend?

Eine Legionellenprüfung ist nur für eine Eigentümergemeinschaft verpflichtend, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt werden

  • Der Wassertank mehr als 400 Liter Trinkwasser fasst
  • Die internen Wasserleitungen mehr als 3 Liter Volumen zwischen Wasserspeicher und Entnahmestelle aufweist
  • Mindestens drei Wohneinheiten inklusive Duschmöglichkeit an die Trinkwasserversorgung angeschlossen sind

4. Wer ist für die Legionellenprüfung in einer Eigentümergemeinschaft verantwortlich?

Grundsätzlich hat die WEG dafür Sorge zu tragen, dass eine Legionellenprüfung pflichtgemäß erfolgt. 

Die Durchführung übernimmt in der Regel der interne oder externe Verwalter, dem auch die regelmäßige Prüfung der Trinkwasserleitungen obliegt. In der Regel erfolgt diese Maßnahme alle drei Jahre, bei größeren Liegenschaften sogar einmal jährlich.

Um die Legionellenprüfung zu realisieren, muss der Verwalter auch die Beschlussfassung vorbereiten, damit die Eigentümergemeinschaft in einem Umlaufverfahren oder bei einer Eigentümerversammlung darüber abstimmen kann. 

Dazu gehört die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über

  • den Termin der Legionellenuntersuchung
  • die jeweiligen Probeentnahmestellen gem. § 14 Abs. 3 Satz 4 TrinkwV
  • die Beauftragung eines Prüflabors (idealerweise liegen drei Angebote vor)
  • die mit der Legionellenprüfung verbundene Kostennote

Insbesondere die Einrichtung von zusätzlichen Probeentnahmestellen stellt in diesem Zusammenhang einen wichtigen Punkt dar. Wieso? Die repräsentativen Probeentnahmestellen befinden sich in Wohnungseigentumsanlagen in der Regel im Sondereigentum.

Deshalb muss in der Eigentümerversammlung auch darüber entschieden werden, ob neue Probeentnahmestellen in Streckenabschnitten der Hausinstallation eingerichtet werden sollen, die sich nicht im Sondereigentum befinden. Dies sollte durch einen Installationsfachbetrieb erfolgen.

5. Wer muss keine Legionellenprüfung durchführen?

In bestimmten Fällen muss eine Legionellenprüfung nicht verpflichtend durchgeführt werden. Dies ist der Fall, wenn es sich bspw. um Ein- und Zweifamilienhäuser handelt. 

Zudem ist eine Untersuchung nicht notwendig, wenn: 

  • das Gebäude eine dezentrale Warmwasseraufbereitung besitzt, 
  • das Gebäude mit Kaltwasserleitungen ausgestattet ist,

Sofern alle Eigentümer per Beschluss einverstanden sind und ihre Wohnungen zu 100% selbst bewohnen, kann ebenfalls auf eine Legionellenprüfung verzichtet werden.

6. Wer trägt in einer WEG die Kosten für eine Legionellenprüfung?

Die Kosten für eine Legionellenprüfung trägt die WEG. Somit muss gemäß § 16 Abs. 2 WEG jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft entsprechend seiner Miteigentumsanteile einen Teil der Aufwendungen übernehmen. 

Im Hinblick auf die Kostentragung ist zu beachten, dass es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, nur die vermietenden Wohnungseigentümer mit den laufenden Kosten der Legionellenprüfung zu belasten.

7. Sind die Kosten für eine Legionellenprüfung umlagefähig?

Ja, die Kosten für eine Legionellenprüfung sind umlagefähig. Jedoch müssen Eigentümer einige Punkte beachten! So fallen die Aufwendungen für eine Legionellenuntersuchung unter die “sonstigen Betriebskosten”, die im Mietvertrag explizit geregelt sein müssen. 

Sollte es in der Wohnanlage tatsächlich zu einem Legionellenbefall kommen, sind die Kosten für eine Zweitprüfung nicht umlagefähig und müssen vom Eigentümer zu 100% übernommen werden. 

Zudem dürfen die Kosten für die Installation einer Entnahmestelle nicht auf die Mieter umgelegt werden. Jedoch kann diese Maßnahme laut § 559 BGB eine Mieterhöhung rechtfertigen, weil es Modernisierung in der Wohnanlage darstellt. 

8. Welche Strafen drohen, wenn keine Legionellenprüfung erfolgt?

Wer gegen die in § 14 Abs. 3 Satz 1 TrinkwV vorgeschriebenen Legionellenprüfung schuldhaft verstößt, indem sie

  • nicht,
  • nicht richtig, 
  • nicht vollständig 
  • oder nicht in der vorgeschriebenen Weise

durchgeführt werden, begeht gemäß § 25 Nr. 4 TrinkwV eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 € geahndet werden kann.

Es ist wichtig zu beachten, dass bei mangelhafter Überprüfung gesundheitliche Probleme bei den Mietern auftreten können. In solchen Fällen kann dies als Straftat angesehen werden und zu Geldstrafen oder sogar Freiheitsstrafen führen.

9. FAZIT: Legionellenprüfung in einer WEG

Die WEG ist verpflichtet, die Legionellenprüfung zu beschließen und die Kosten entsprechend zu tragen. Später können Teile der Kosten auch auf die Mieter umgelegt werden.

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