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Finden Sie keinen passenden Verwalter für Ihre WEG? Dann sind Sie nicht allein! Die Suche nach einem neuen Hausverwalter gehört zu den größten Herausforderungen für Eigentümergemeinschaften im Jahr 2023.
Ein Eigentümer aus Stuttgart bringt seine Frustration wie folgt auf den Punkt: "Wir haben mittlerweile rund 20 Hausverwalter angeschrieben, aber leider nur Absagen erhalten."
Doch wieso finden WEGs keine Verwaltung? Welche Faktoren spielen dabei eine Rolle? Und was für Optionen haben WEGs, wenn sie gar keinen passenden externen Hausverwalter finden? Mit diesen und vielen weiteren Fragen beschäftigt sich dieser Beitrag!
1. Wieso finden WEGs keinen Hausverwalter?
Egal, ob Hamburg, München oder Freiburg: Auch Hausverwalter haben in ganz Deutschland Probleme bei der Suche nach geeignetem Personal.
So fehlen vielerorts bspw. ausgebildete WEG-Buchhalter, um die kaufmännischen Anliegen der Gemeinschaften zu erledigen. Durch die resultierenden Kapazitätsengpässe können viele Hausverwalter keine neuen Mandate aufnehmen - ein Hauptgrund für die erfolglose Suche nach einer passenden Verwaltung für WEGs.
Dies zeigt auch das VDIV-Branchenbarometer 2022 - eine Datenerhebung des größten Verbands für Immobilienverwalter in Deutschland VDIV. So gaben 51,3% aller befragten Hausverwalter an, dass sie trotz zahlreicher Anfragen auf die Aufnahme von neuen WEGs verzichten müssen, weil sie keine Fachkräfte finden.
Das führt auch zu einem weiteren Problem: Verwalter müssen sich von WEGs trennen und ihre Bestände bereinigen. Zumeist trifft es kleine und mittelgroße Eigentümergemeinschaften, die für die Verwalter nicht rentabel sind.
Woran liegt das? Der Aufwand und die Kosten für die Verwaltung kleiner Gemeinschaften ist in der Regel genauso hoch wie bei einer größeren WEGs mit mehr Wohneinheiten. Da die Hausverwaltungsunternehmen aber mit einer Vielzahl von Ausgaben zu kämpfen haben – etwa Ausgaben für:
- Büroanmietung,
- Personal,
- Versicherungen,
- Steuern
- oder Beiträge zu Berufsverbänden
sind sie auf hohe Einnahmen angewiesen.
Die können sie jedoch mit kleinen Gemeinschaften nicht erzielen! Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass 55% aller Hausverwalter - laut VDIV-Branchenbarometer 2022 - eine WEG nur dann aufnehmen, wenn eine Mindestanzahl an Einheiten vorliegt.
Ein weiterer Grund liegt häufig an “schwierigen” Eigentümern innerhalb der WEG. Zwar können diese ebenso in größeren Gemeinschaften anzutreffen sein. Dort gehen sie aber regelmäßig unter und haben einen geringeren Einfluss auf die Gemeinschaft als in kleineren WEGs. Nicht selten kommt es etwa vor, dass solche Personen die anderen Eigentümer auf Ihre Seite ziehen und für Unruhe in der Gemeinschaft sorgen, etwa durch Boykottierung sämtlicher Beschlussfassungen.
2. Was passiert, wenn eine WEG keine Hausverwaltung findet?
Der Verwaltervertrag endet und die WEG hat keinen neuen Verwalter gefunden? Das ist glücklicherweise nicht weiter tragisch. Laut § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums den Eigentümern, die frei entscheiden können, wer die Verwaltung übernimmt.
Dadurch kann sich in der Praxis auch ein Eigentümer als Hausverwalter bestellen lassen, um die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft fortzuführen.
Diese und viele weitere Optionen, die Sie als WEG besitzen, wenn sich kein externer Hausverwalter finden lässt, beleuchten wir im nächsten Abschnitt noch genauer.
3. Welche Optionen gibt es, wenn keine externe Hausverwaltung gefunden wird?
Wurde keine geeignete externe Hausverwaltung gefunden, stehen der WEG verschiedene Optionen zur Verfügung:
3.1. Vorläufige Verwaltung durch die alte Hausverwaltung:
Sofern zuvor ein Verwaltervertrag mit einer externen Hausverwaltung bestand und das Verhältnis nicht zerrüttet war, bietet sich die vorläufige Verwaltung durch die alte Hausverwaltung an.
In diesem Fall führt die vorherige Hausverwaltung die Verwaltung fort, bis ein neuer externer Verwalter gefunden und bestellt wird.
Zu beachten ist jedoch, dass die alte Hausverwaltung hierzu grundsätzlich nicht verpflichtet ist.
Mit hoher Wahrscheinlichkeit müssen Sie bei dieser Option mit einer Ablehnung rechnen, da vielerorts der Fachkräftemangel für Kapazitätsengpässe bei Verwaltungen sorgt. Dadurch ist eine temporäre Verlängerung des Verwaltervertrags nur in seltensten Fällen eine Option für eine Gemeinschaft.
3.2. Selbstverwaltung der WEG
Denkbar ist jedoch auch, gar keinen neuen externen Hausverwalter zu suchen: Stattdessen kann sich die WEG auch selbst verwalten! Hierbei wird aus den Reihen der WEG ein Eigentümer zum internen Verwalter per Beschluss bestellt, der die Verwaltungsaufgaben übernimmt. Dazu gehören etwa:
- Durchführung von Eigentümerversammlungen
- Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen
- Bildung einer Erhaltungsrücklage
Dank der Selbstverwaltung kann eine WEG nicht nur Kosten sparen, sondern auch eine effektive, transparente und flexible Verwaltung gewährleisten.
Doch auch die Selbstverwaltung kann Nachteile mit sich bringen. Zu nennen sind etwa ein hoher zeitlicher Aufwand und Einarbeiten in die rechtlichen Vorschriften des WEG-Gesetzes, die für “Laien” oftmals schwer zu verstehen sind.
Um diese Probleme zu lösen, haben wir Matera ins Leben gerufen! Matera unterstützt WEGs in der Selbstverwaltung durch ein Team aus WEG-Experten und einem modernen Online-Portal.
Dadurch gleichen wir die Nachteile der klassischen Selbstverwaltung aus und entlasten den internen Verwalter und die WEG vollumfänglich bei der Eigenverwaltung. Dadurch bietet unser Matera-Modell folgende Vorteile:
- Persönliche Unterstützung innerhalb von 24 Stunden: Ein persönlicher Ansprechpartner antwortet auf Ihre Frage innerhalb von 24 Stunden. Bei komplexeren Anliegen erhalten Sie professionelle Unterstützung von unseren Buchhaltern und Juristen.
- Maximale Transparenz und volle Kontrolle: Mit unserem Online-Portal und einem integrierten WEG-Bankkonto behalten Sie und Ihre Miteigentümer alle Ein- und Auszahlungen der WEG immer im Blick. Zudem können Sie alle Rechnung mit wenigen Klicks jederzeit aufrufen:
- Exzellente Absicherung in Haftungsfällen: Durch unsere Vermögensschadenhaftpflicht sind der interne Verwalter und alle Beiratsmitglieder in Haftungsfällen bestens abgesichert.
Damit ist unser Modell sowohl für kleine, als auch für große WEGs eine zuverlässige Verwaltungslösung - besonders, wenn sich keine externe Hausverwaltung finden lässt!
3.3. Kommissarische Verwaltung
Wenn die bisherige Hausverwaltung die weitere Zusammenarbeit mit der WEG einstellt und den Vertrag kündigt, stellt eine kommissarische Verwaltung eine weitere Option dar.
Hierbei wird - bis eine neue Verwaltungslösung gefunden wird - ein Mitglied der WEG als temporärer Verwalter bestellt.
Personen, die bereits Erfahrung in der Verwaltung haben, zum Beispiel durch ihre Tätigkeit im Verwaltungsbeirat oder in ihrem Beruf, sind besonders gut geeignet. Die Bestellung erfolgt durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer gemäߧ 26 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes.
3.4. Notverwaltung
In speziellen Fällen kann durch ein zuständiges Gericht ein Notverwalter für die WEG eingesetzt werden. Dieser Fall tritt nur ein, wenn sich die WEG nicht auf einen Verwalter einigen kann oder der Eigentümergemeinschaft erhebliche Nachteile durch die Verwalterlosigkeit drohen.
Es ist ratsam, alle Anstrengungen zu unternehmen, um die Einsetzung eines Notverwalters zu vermeiden, da dies für die WEG mit erheblichen Gerichtskosten verbunden ist.
Zusätzlich besteht das Risiko, dass wichtige Angelegenheiten nicht gelöst werden können und die Wohnungseigentümergemeinschaft in eine Abwärtsspirale gerät, da es mehrere Monate dauern kann, bis eine Entscheidung des Gerichts getroffen wird.
In diesem Zusammenhang kann es für WEGs, die keinen Verwalter finden, sinnvoller sein, in die unterstützte Selbstverwaltung mit Anbietern wie Matera zu wechseln.
4. FAZIT: WEGs findet keinen Verwalter
Die Suche nach einer passenden Verwaltung ist für WEGs im Jahr 2023 so herausfordernd wie jemals zuvor. Insbesondere der Fachkräftemangel sorgt für Kapazitätsengpässe bei Hausverwaltern in ganz Deutschland.
Kleinere WEGs, die oftmals weniger rentabel für Hausverwaltungsunternehmen sind, leiden sehr stark unter dieser Situation und finden oftmals monatelang keine Verwaltungslösung.
Jedoch gibt es einige Optionen, wenn sich kein Hausverwalter finden lässt. Insbesondere die Selbstverwaltung stellt einen Ausweg für viele WEGs dar. Durch Matera können sich zudem selbstverwaltete Eigentümergemeinschaften vollumfänglich unterstützen lassen - ohne, dass sie auf die Standards einer externen Hausverwaltung verzichten müssen.
Zudem profitieren WEGs in der unterstützten Selbstverwaltung mit Matera von einem Rundum-Sorglos-Paket, welches eine umfangreiche persönliche Betreuung umfasst. Sie möchten mehr über Matera erfahren? Dann füllen Sie gerne jetzt unser Online-Formular aus. Unsere WEG-Experten freuen sich bereits auf Ihre Anfrage.
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