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1. Was ist ein kommissarischer Verwalter?
Der kommissarische Verwalter, gelegentlich auch als vorübergehender Verwalter bezeichnet, wird provisorisch mit der Verwaltung der WEG betraut. Hierdurch soll gewährleistet werden, dass die WEG, die ihren Verwalter aus welchen Gründen auch immer verloren hat, handlungsfähig bleibt.
Die Aufgaben des kommissarischen Verwalters unterscheiden sich dabei nicht wesentlich von denen eines regulären (externen) Verwalters. So kann der kommissarische Verwalter etwa für die Aufstellung einer aktuellen Hausordnung oder eines Wirtschaftsplans zuständig sein, falls noch nicht vorhanden.
Daneben ist er mit der Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen und der Umsetzung von Beschlüssen betraut. Auch die Finanzen der WEG werden vom kommissarischen Verwalter verwaltet und die finale Verwaltersuche von ihm organisiert.
Da der kommissarische Verwalter in der Regel aus den eigenen Reihen der WEG bestimmt wird, ihm aber grundsätzlich dieselbe Haftung wie einem externen (pflichtversicherten) Hausverwalter droht, sollten sich seine Tätigkeiten jedoch auf das erforderliche Mindestmaß beschränken, um die ordnungsgemäße Verwaltung der WEG sicherzustellen: Je mehr Aufgaben übernommen werden, desto mehr kann schiefgehen – und damit zu enorm kostenintensiven Haftungsfällen für den kommissarischen Verwalter führen.
Tipp: Um die enormen Haftungsrisiken abzufedern, empfiehlt sich der Abschluss einer Vermögenshaftpflichtversicherung für den kommissarischen Verwalter. Die Kosten hierfür sollten dabei von der WEG gemeinsam übernommen werden.
2. Wann macht die Bestellung eines kommissarischen Verwalters Sinn?
Die Bestellung eines kommissarischen Verwalters ist dann sinnvoll, wenn es zu einem kurzfristigen Ausscheiden des externen Verwalters kommt und zu erwarten ist, dass die Suche eines neuen externen Verwalters einige Zeit in Anspruch nimmt. In dieser Situation ist nämlich trotz des Ausscheidens für die Handlungsfähigkeit der WEG zu sorgen. Dem kann durch die Bestellung eines kommissarischen Verwalters gut Rechnung getragen werden.
Dabei ist es – insbesondere für kleine WEGs – der Regelfall, dass die Bestellung eines neuen Hausverwalters mehrere Wochen oder gar Monate in Anspruch nimmt.
Dies liegt mitunter daran, dass immer mehr externe Hausverwalter in Rente gehen und nicht genügend Nachwuchs nachrückt. Zudem lehnen externe Hausverwalter kleine WEGs mit 15 oder weniger Einheiten häufig ab, da für diese eine kostendeckende Verwaltung oftmals nicht möglich ist.
Ein weiterer Vorteil der Einsetzung eines kommissarischen Verwalters liegt darin, dass die WEG hierdurch Zeit gewinnt: Es können mehrere Angebote eingeholt und diese in Ruhe miteinander verglichen werden, schließlich eilt die Einsetzung des externen Verwalters nicht.
So ist die WEG nicht gezwungen, sich aus Eile für den erstbesten Hausverwalter entscheiden zu müssen.
Die Bestellung des kommissarischen Verwalters erfolgt durch die Eigentümergemeinschaft. Zu beachten ist dabei, dass sich die Voraussetzungen der Einsetzung eines kommissarischen Verwalters durch die WEG-Reform 2020 geändert haben: War es zuvor möglich, einen Verwalter aus den eigenen Reihen durch Mehrheitsbeschluss zu bestimmen, ist nun eine Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer notwendig.
3. Welche Amtszeit gilt für einen kommissarischen Verwalter?
Der kommissarische Verwalter wird nur als eine Art Übergangslösung bestellt, um die dringenden und wichtigen Maßnahmen innerhalb der WEG durchzuführen bzw. zu koordinieren. Seine Aufgabe ist es, “den Laden am Laufen” zu halten. Hieraus ergibt sich auch die Amtszeit des kommissarischen Verwalters: Er wird in der Regel bis zu dem Zeitpunkt, bis ein regulärer Hausverwalter im Amt ist, bestellt.
4. FAZIT: Kommissarischer Verwalter in einer WEG
Sofern die WEG kurzfristig ihren Verwalter – aus welchen Gründen auch immer – verliert, wird häufig ein kommissarischer Verwalter bestellt. Dieser stammt in den meisten Fällen aus den eigenen Reihen der WEG und übernimmt die notwendigen Verwaltungstätigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft, bis ein regulärer WEG-Verwalter gefunden wurde.
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