Die Kernaussage des Urteils
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Beschluss- und Organisationszuständigkeit für Balkonsanierungen. Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung die Instandhaltungslast für Balkone den einzelnen Eigentümern zuweist.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft die Entscheidung über Art und Umfang der Sanierung und koordiniert deren Durchführung. Die Frage, wer die Kosten trägt, richtet sich weiterhin nach der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung.
Kein Blockieren bei Sicherheitsrisiken
Besonders bedeutsam ist die zweite Kernaussage des Urteils: Bei zwingendem Sanierungsbedarf darf die Eigentümergemeinschaft nicht untätig bleiben, sondern ist zum Handeln verpflichtet. Das gilt laut BGH bereits dann, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen und erst recht, wenn vom Zustand der Balkone eine Gefahr für Personen oder Sachen ausgeht. Auf eine akute Gefahrenlage kommt es also nicht zwingend an. Diese Handlungspflicht besteht selbst dann, wenn einzelne Eigentümer eine Sanierung ablehnen.
Der BGH erklärte die Negativbeschlüsse für ungültig, mit denen die Eigentümerversammlung im konkreten Fall alle vom Sachverständigen ausgearbeiteten Sanierungsvarianten abgelehnt hatte. Sobald eine konkrete Gefahr für Personen oder Sachen besteht, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zum Handeln verpflichtet. Einzelne Eigentümer können sich in diesem Fall nicht hinter der Teilungserklärung verstecken und eine Sanierung verhindern.
Was das für Eigentümergemeinschaften bedeutet
Für Verwaltungsbeiräte und Verwalter ändert sich die Praxis in zwei Punkten. Erstens müssen sie den Zustand von Balkonen regelmäßig im Blick behalten, denn bei erkannten Sicherheitsrisiken besteht Handlungspflicht. Zweitens können sie Sanierungen jetzt auch dann durchsetzen, wenn einzelne Eigentümer blockieren.
Für Eigentümer mit gut erhaltenen Balkonen ändert sich wenig. Wer jedoch schon länger Risse, Rostschäden oder Betonabplatzungen bemerkt hat, sollte das Thema auf die nächste Eigentümerversammlung setzen. Eine frühzeitige Sanierung ist fast immer günstiger als die Beseitigung von Folgeschäden.
Eine erfahrene Hausverwaltung erkennt solche Risiken frühzeitig und bereitet die notwendigen Beschlüsse rechtssicher vor. Matera begleitet Eigentümergemeinschaften mit zertifizierten Verwaltern und Bauexperten durch alle Schritte einer Balkonsanierung.
