1. Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle einmaligen Ausgaben, die zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis entstehen, damit eine Immobilie rechtswirksam erworben und auf den neuen Eigentümer übertragen werden kann. Zu den klassischen Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf zählen die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklerprovision. Zusammen erreichen sie meist etwa 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler liegt die Belastung häufig zwischen 5,5 und 8,5 Prozent.
Diese Spanne zeigt, weshalb ein Angebotspreis allein wenig über den tatsächlichen Kapitalbedarf aussagt. Eine Wohnung für 400.000 Euro kostet bei 10 Prozent Kaufnebenkosten insgesamt 440.000 Euro. Wer seine Finanzierungszusage nur am Kaufpreis ausrichtet, entdeckt die Lücke womöglich erst kurz vor dem Notartermin. Dann bleibt wenig Zeit, zusätzliches Eigenkapital zu beschaffen oder die Finanzierung anzupassen.
Die Kaufnebenkosten sind damit eine hohe Eintrittshürde auf dem Weg ins Wohneigentum. Nach Daten des Statistischen Bundesamtes lebten 2025 lediglich 47,2 Prozent der Bevölkerung in Deutschland im eigenen Zuhause. Deutschland hatte damit den höchsten Mieteranteil innerhalb der EU. Im EU-Durchschnitt lebten 2024 dagegen rund 68 Prozent in einem Eigentümerhaushalt. Die Ursachen dafür sind vielfältig. Hohe Erwerbskosten gehören jedoch zu den Faktoren, die Käufer früh berücksichtigen müssen.
Nicht jede Ausgabe rund um den Kauf gehört im engeren Sinne zu den Kaufnebenkosten. Renovierung, Umzug, neue Möbel, Finanzierungskosten und spätere laufende Belastungen kommen trotzdem zum Gesamtbudget hinzu. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind außerdem Hausgeld, Erhaltungsrücklage und mögliche Sonderumlagen wichtig. Sie erhöhen zwar nicht automatisch die Kaufnebenkosten, können die finanzielle Tragfähigkeit des Kaufs aber entscheidend verändern.
2. Die einzelnen Kaufnebenkosten im Überblick
Vier Positionen bestimmen den größten Teil der Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie: die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Grundbuchkosten und die Maklerprovision.
2.1. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte unvermeidbare Posten. Sie entsteht grundsätzlich mit Abschluss des rechtswirksamen Kaufvertrags und nicht erst mit der Schlüsselübergabe oder Eigentumsumschreibung. Bemessungsgrundlage ist regelmäßig die Gegenleistung, beim normalen Immobilienkauf also der vereinbarte Kaufpreis. Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab, in dem die Immobilie liegt. Er beträgt aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
Bei einer Wohnung für 400.000 Euro fallen in Bayern mit 3,5 Prozent beispielsweise 14.000 Euro an. In Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein sind es bei 6,5 Prozent bereits 26.000 Euro. Allein der Standort verursacht in diesem Beispiel einen Unterschied von 12.000 Euro.
Bewegliche Gegenstände können die Bemessungsgrundlage mindern, wenn sie tatsächlich mitverkauft, im Vertrag gesondert ausgewiesen und realistisch bewertet werden. Das betrifft beispielsweise eine Einbauküche oder frei bewegliche Möbel. Überhöhte Fantasiewerte sollte der Käufer vermeiden und den Zeitwert belegen können. Der auf eine Eigentumswohnung entfallende Anteil der Erhaltungsrücklage darf dagegen nicht vom steuerpflichtigen Kaufpreis abgezogen werden. Das hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 16.09.2020, Az. II R 49/17, klargestellt.
2.2. Notarkosten
Ein Immobilienkaufvertrag muss gemäß § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden. Der Notar entwirft oder prüft den Vertrag, beurkundet die Erklärungen, veranlasst die Auflassungsvormerkung und koordiniert die rechtlichen Schritte bis zur Eigentumsumschreibung. Er überwacht dabei den Vollzug des Vertrags, ist aber kein persönlicher Interessenvertreter einer Partei. Individuelle wirtschaftliche, steuerliche oder bautechnische Risiken müssen Käufer daher selbst prüfen oder durch eigene Berater klären lassen.
Die Gebühren richten sich bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Der Kaufpreis beziehungsweise Geschäftswert und die tatsächlich erforderlichen Tätigkeiten bestimmen die konkrete Höhe. Preisverhandlungen mit dem Notar sind nicht möglich. Als Faustregel werden häufig rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Bei 400.000 Euro entspricht das ungefähr 4000 bis 6000 Euro.
Wird der Kauf finanziert, kommen regelmäßig Kosten für die notarielle Bestellung einer Grundschuld hinzu. Diese richten sich vor allem nach der Höhe der Grundschuld und gehören sachlich zu den Finanzierungskosten. In einem Rechner sollten sie separat erfasst werden, damit die Kalkulation nicht zu knapp ausfällt.
2.3. Grundbuchkosten
Eigentümer einer Wohnung wird der Käufer erst durch die Einigung über den Eigentumsübergang und die Eintragung ins Grundbuch. Zuvor sichert die Auflassungsvormerkung seinen Anspruch. Das Grundbuchamt berechnet Gebühren unter anderem für die Vormerkung, die Eigentumsumschreibung und eine neue Grundschuld. Kosten für die Löschung nicht übernommener Belastungen trägt regelmäßig der Verkäufer.
Für die Grundbuchkosten wird häufig mit etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises gerechnet. Bei 400.000 Euro wären das rund 2000 Euro. Die exakte Summe hängt von den Eintragungen im konkreten Fall ab. Eine finanzierte Immobilie verursacht deshalb meist höhere Notar- und Grundbuchkosten als ein Kauf ohne Grundschuld.
Notar und Grundbuch werden in vielen Übersichten zusammen mit ungefähr 2 Prozent kalkuliert. Das ist ein sinnvoller Puffer für eine erste Planung, aber keine verbindliche Gebührenauskunft. Wer den benötigten Betrag genauer wissen möchte, kann vor der Beurkundung eine Kostenberechnung beim Notariat erfragen.
2.4. Maklerprovision
Ob Maklerkosten entstehen, hängt davon ab, wie die Immobilie angeboten wird und wer den Makler beauftragt hat. Eine gesetzlich festgeschriebene Provisionshöhe gibt es nicht. Häufig liegt die Gesamtprovision bei 5,95 oder 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer. Bei hälftiger Teilung ergibt sich daraus für den Käufer ein Anteil von 2,975 oder 3,57 Prozent.
Seit dem 23.12.2020 gelten für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses besondere Regeln, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Hat der Makler mit Käufer und Verkäufer einen Vertrag geschlossen, müssen beide Seiten gemäß § 656c Absatz 1 BGB Provisionen in gleicher Höhe vereinbaren. Hat zunächst nur der Verkäufer den Makler beauftragt und soll der Käufer später einen Teil übernehmen, darf sein Anteil nach § 656d Absatz 1 BGB höchstens so hoch sein wie der des Verkäufers. Der Käufer muss erst zahlen, wenn die Zahlung des Verkäufers nachgewiesen wurde.
Diese Vorgaben gelten nicht pauschal für jedes Grundstück und jede Art von Immobilienkauf. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien, unbebauten Grundstücken oder einem unternehmerisch handelnden Käufer können andere Vereinbarungen möglich sein. Entscheidend sind daher der Maklervertrag, das Objekt und die Rolle des Käufers.
3. Regionale Unterschiede: Kaufnebenkosten je Bundesland
Regional unterscheidet sich vor allem die Grunderwerbsteuer. Notar- und Grundbuchgebühren richten sich dagegen nach Bundesrecht. Die folgende Tabelle zeigt die Steuersätze sowie eine grobe Gesamtquote. Dabei wurden 2 Prozent für Notar und Grundbuch und optional 3,57 Prozent Käuferprovision angesetzt.
Die Tabelle eignet sich für eine erste Budgetprüfung. Sie ersetzt keine konkrete Berechnung, weil beispielsweise die Maklercourtage abweichen kann. Auch zusätzliche Gebühren für Grundschuld, Treuhandauflagen, Vollmachten oder besondere Vertragsgestaltungen sind darin nicht enthalten. Zudem betragen die Notar- und Grundbuchkosten nicht pauschal 2 Prozent, sie bewegen sich zwischen 1,5 und 2 Prozent. Nicht zuletzt können die Bundesländer ihre Steuersätze ändern, sodass Käufer die Daten kurz vor Vertragsabschluss noch einmal prüfen sollten.
4. Kaufnebenkosten berechnen: Beispielrechnung & Online-Rechner
Für eine schnelle Berechnung addieren Sie die Prozentsätze aller zutreffenden Kosten. Anschließend teilen Sie den Kaufpreis durch 100 und multiplizieren ihn mit dem Gesamtprozentsatz. Präziser ist es, jede Position einzeln zu berechnen. So erkennen Sie sofort, welche Kosten feststehen und wo noch Annahmen enthalten sind.
Das folgende Beispiel zeigt den Kauf einer Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen für 400.000 Euro. Der Käufer zahlt 3,57 Prozent Maklerprovision. Für Notar und Grundbuch werden zusammen 2 Prozent angesetzt.
Ohne Makler sinken die Kaufnebenkosten in diesem Fall auf 34.000 Euro beziehungsweise 8,5 Prozent. Bei demselben Kaufpreis in Bayern wären mit Makler ungefähr 36.280 Euro fällig. Der Vergleich macht deutlich, wie stark Bundesland und Maklercourtage die Summe verändern.
Für Ihre eigene Berechnung benötigen Sie die folgenden Angaben:
- den konkreten Kaufpreis
- den aktuellen Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes
- einen Ansatz für Notar und Grundbuch
- bei Finanzierung die voraussichtlichen Kosten der Grundschuldbestellung
- die vereinbarte Käuferprovision einschließlich Umsatzsteuer
Ein Online-Rechner liefert eine gute Orientierung. Er kennt jedoch weder den genauen Vertragsinhalt noch alle Gebühren und zusätzlichen Ausgaben. Planen Sie deshalb einen Puffer ein. Renovierung, Gutachten, Umzug und neue Einrichtung sind zwar keine klassischen Kaufnebenkosten, müssen aber gleichzeitig bezahlt werden können.
5. Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf einplanen: Finanzierung & Spartipps
Banken betrachten nicht nur den Kaufpreis, sondern die gesamten Kosten und den Beleihungswert der Immobilie. Idealerweise werden zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt. Eine Finanzierung über 100 Prozent des Kaufpreises oder sogar über die Gesamtkosten ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Sie setzt jedoch eine sehr gute Bonität, ein tragfähiges Einkommen und eine werthaltige Immobilie voraus. Häufig verlangt die Bank dafür einen höheren Zinssatz, weil ihr Risiko steigt.
Besprechen Sie die Immobilienfinanzierung deshalb frühzeitig und rechnen Sie nicht bis auf den letzten Euro. Nach dem Kauf können Reparaturen, eine höhere Hausgeldabrechnung oder private Veränderungen auftreten. Ein finanzieller Puffer verhindert, dass bereits die erste unerwartete Ausgabe zum Problem wird.
Diese Maßnahmen helfen bei Planung und Kostenkontrolle:
- Gesamtkosten statt Angebotspreis vergleichen: Prüfen Sie jede Wohnung mit demselben Schema aus Kaufpreis, Steuer, Notar, Grundbuch, Makler und absehbaren Investitionen. Nur so werden unterschiedliche Angebote wirklich vergleichbar.
- Maklerfreie Angebote prüfen: Ohne Maklerprovision sinken die Kaufnebenkosten bei Immobilien deutlich. Es ist jedoch möglich, dass überhöhte Preise aufgerufen werden. Lage, Zustand und Kaufpreis sollten kritisch geprüft werden. Provisionsfrei bedeutet nicht automatisch günstig.
- Konditionen verhandeln: Ein guter Makler bringt Käufer und Verkäufer zusammen und begleitet die Verhandlungen. Käufer können mit ihm ausloten, ob beim Kaufpreis oder bei anderen Konditionen Spielraum besteht.
- Bewegliches Inventar realistisch ausweisen: Eine mitverkaufte Küche oder andere bewegliche Gegenstände können gesondert bewertet werden. Dadurch kann sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer reduzieren. Rechnung, Alter, Zustand und Zeitwert sollten nachvollziehbar dokumentiert sein.
- Bei Neubau und Grundstück genau trennen: Wer ein unbebautes Grundstück unabhängig kauft und den Hausbau anschließend in eigener Regie vergibt, zahlt die Steuer grundsätzlich nur auf das Grundstück. Sind Grundstückskauf und Bauvertrag wirtschaftlich miteinander verknüpft, kann das Finanzamt Grundstück und Baukosten als einheitlichen Erwerbsgegenstand behandeln. Zwei Unternehmen oder zwei Verträge allein verhindern das nicht.
- WEG-Unterlagen vollständig prüfen: Beim Wohnungskauf zählen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Höhe der Erhaltungsrücklage zu den wichtigsten Daten.
- Beschlossene Sonderumlagen berücksichtigen: Wird eine Sonderumlage vor dem Kauf beschlossen, aber erst nach der Eigentumsumschreibung fällig, muss sie gegenüber der WEG grundsätzlich der neue Eigentümer zahlen. Im Kaufvertrag kann intern eine andere Aufteilung vereinbart werden. Käufer sollten deshalb Beschlüsse und angekündigte Maßnahmen prüfen.
- Nebenkosten und laufende Kosten trennen: Zur monatlichen Belastung gehören Darlehensrate, Hausgeld, Versicherungen und eigene Rücklagen. Diese Ausgaben fallen zusätzlich zu den einmaligen Kaufnebenkosten an und entscheiden darüber, ob die Wohnung dauerhaft bezahlbar bleibt.
Auch ein günstigerer Kaufpreis reduziert fast alle prozentual berechneten Nebenkosten. Preisverhandlungen wirken deshalb doppelt. Sinkt der Kaufpreis einer Wohnung in Nordrhein-Westfalen mit Makler um 20.000 Euro, verringern sich die Kaufnebenkosten der Wohnung zusätzlich um rund 2414 Euro. Eine Prüfung durch Bausachverständige kann trotz weiterer Kosten sinnvoll sein, wenn dadurch Mängel erkannt oder bessere Verhandlungen möglich werden.
6. Fazit
Kaufnebenkosten machen beim Immobilienkauf schnell einen fünfstelligen Betrag aus. Je nach Bundesland, Maklerprovision und konkreter Abwicklung sollten Käufer meist mit etwa 8 bis 12 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis rechnen. Für eine verlässliche Planung müssen Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, Grundbuch und Finanzierung einzeln berechnet werden.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung endet die Kostenprüfung nicht mit dem Notartermin. Hausgeld, Erhaltungsrücklage, geplante Sanierungen und bereits beschlossene Sonderumlagen gehören ebenfalls in die Rechnung. Wer alle Unterlagen früh prüft, einen Puffer behält und die Gesamtkosten verschiedener Wohnungen vergleicht, trifft die Kaufentscheidung auf einer belastbaren Grundlage.
Bei der laufenden Verwaltung Ihrer Immobilie entlastet eine professionelle Hausverwaltung enorm. Treten Sie gerne mit uns in Kontakt, wir freuen uns auf Sie!
