Reparaturen: Alle Infos für Vermieter im Jahr 2026

1. Gesetzliche Grundlagen: Wer muss Reparaturen in der Mietwohnung zahlen?

Die grundlegendste Antwort auf die Frage, wer für Reparaturen in der Mietwohnung zuständig ist, findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Pflicht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem "zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand" zu erhalten. Dies wird als Instandhaltungspflicht bezeichnet.

Das bedeutet, dass der Vermieter grundsätzlich für die Beseitigung aller Mängel und Schäden verantwortlich ist, die durch normale Abnutzung und Verschleiß entstehen. Fällt die Heizung aus, wird ein Fenster undicht oder funktioniert die Toilettenspülung nicht mehr, ist die Mangelbeseitigung Sache des Vermieters. Er trägt die Kosten für den Handwerker und das Material.

Die Pflichten des Mieters

Sobald der Mieter einen Mangel in der Wohnung feststellt (z. B. einen kleinen Wasserfleck an der Decke), muss er dies dem Vermieter sofort melden (§ 536c BGB).

Versäumt er die Mängelanzeige, hat der Vermieter in der Regel keine Chance, den Mangel zu beheben. Der Mieter kann sich dann unter Umständen sogar schadensersatzpflichtig machen. Dies gilt insbesondere für sogenannte Folgeschäden: Wird der kleine Wasserfleck an der Decke nicht gemeldet und entwickelt sich daraus ein größerer Wasserschaden, der etwa die Deckenkonstruktion durchfeuchtet oder zu Schimmel führt, und der Mieter den Mangel fahrlässigerweise nicht meldet, kann er für diesen Folgeschaden haftbar gemacht werden.

Ausnahmen von der Zahlungspflicht des Vermieters

Von der Grundregel "Vermieter zahlt" gibt es zwei wesentliche Ausnahmen:

• Selbstverschulden des Mieters: Hat der Mieter den Schaden selbst vorsätzlich oder fahrlässig verursacht (z. B. ein Sprung in der Fliese durch einen heruntergefallenen Hammer oder eine durch einen Ball zerschlagene Fensterscheibe), muss er für die Reparatur aufkommen. Hier greift nicht die Instandhaltungspflicht, sondern das Schadensersatzrecht.
• Wirksame Kleinreparatur- und/oder Schönheitsreparaturklausel: Der Mietvertrag kann Klauseln enthalten, die den Mieter zur Übernahme der Kosten für kleinere Reparaturen verpflichtet.

2. Arten von Reparaturen

Um die Kostenfrage korrekt zu klären, ist die Unterscheidung verschiedener Reparaturbegrifflichkeiten im Mietrecht wichtig. So beschreiben Kleinreparaturen etwas ganz anderes als Schönheitsreparaturen und sind zudem abzugrenzen von umfangreichen Reparatur- und Sanierungsarbeiten, sowie von Modernisierungsmaßnahmen.

2.1. Kleinreparaturen

Die Kleinreparaturklausel ermöglicht es Vermietern, Reparaturkosten an den Mieter weiterzugeben. Ihr Sinn ist es, bei Schäden mit geringen Kosten einen unverhältnismäßigen Aufwand zu vermeiden, der entstehen würde, wenn man die genaue Ursache oder ein mögliches Verschulden des Mieters ermitteln müsste – eine Sichtweise, die auch der Bundesgerichtshof teilt (vgl. BGH, Urteil v. 07.06.1989, Az. VIII ZR 91/88).

Damit diese Klausel wirksam ist, müssen jedoch strikte Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Nur an zugänglichen Gegenständen: Die Klausel darf sich ausschließlich auf Gegenstände und Einrichtungen beziehen, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen. Beispiele: Wasserhähne, Duschköpfe, Lichtschalter, Steckdosenabdeckungen, Fenster- und Türgriffe, Rollladengurte. Nicht zulässig: Leitungen und Rohre in der Wand, die Heizungstherme, die Fensterscheibe, die Elektrik hinter der Steckdose oder der Motor von elektrischen Rollladen.
2. Begrenzung der Kosten pro Einzelreparatur: Die Klausel muss einen Höchstbetrag pro Reparatur nennen, sonst ist die Klausel unwirksam. Als sicher gilt eine Summe von etwa 100 Euro (zuzüglich Mehrwertsteuer). Höhere Beträge (beispielsweise 150 Euro) sind juristisch riskant, da die Gerichte hierzu widersprüchlich urteilen. Während das Amtsgericht Berlin-Mitte (Az. 15 C 256/19) eine solche Summe noch billigte, wertete das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge (Az. 47 C 400/19) einen Betrag von mehr als 100 Euro für eine einzelne Kleinreparatur als unangemessene Benachteiligung und damit als unzulässig.
3. Die "Alles-oder-Nichts"-Regel: Liegt die Rechnung des Handwerkers über dem im Vertrag festgelegten Höchstbetrag für einen einzelnen Reparaturfall (z. B. Grenze bei 100 Euro, Rechnung beträgt 101 Euro), zahlt der Mieter nichts. Der Vermieter muss die Rechnung dann komplett übernehmen und darf kein Geld vom Mieter verlangen.
4. Begrenzung der jährlichen Gesamtkosten: Die Klausel muss auch eine Jahreshöchstgrenze für alle Kleinreparaturen zusammen festlegen. Andernfalls könnte der Mieter durch viele kleine Reparaturen übermäßig belastet werden. Als wirksam und juristisch sicher gilt eine Obergrenze von 6 bis 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete.
5. Keine unzulässige Vornahmeklausel: Der Mieter darf nicht verpflichtet werden, die Reparatur selbst beauftragen zu lassen. Die Mangelbeseitigung bleibt immer die Pflicht des Vermieters. Die Kleinreparaturklausel ist eine reine Kostentragungsklausel. Der Vermieter beauftragt den Handwerker und kann die Rechnung (wenn sie unter der Höchstgrenze liegt) an den Mieter weiterleiten.

Ist auch nur eine dieser Bedingungen nicht erfüllt, ist die gesamte Kleinreparaturklausel unwirksam, und der Vermieter muss alle Kosten selbst tragen.

2.2. Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen werden oft fälschlicherweise mit Kleinreparaturen gleichgesetzt, beschreiben aber etwas völlig anderes. Während Kleinreparaturen einen Defekt beheben, geht es bei Schönheitsreparaturen um Spuren der normalen Abnutzung (kosmetische Instandhaltung).

Zu den klassischen Schönheitsreparaturen gehören das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken sowie das Lackieren von Heizkörpern, Innentüren und Fensterrahmen (von innen).

Auch hier gilt: Laut BGB ist dies eigentlich Aufgabe des Vermieters. Wie bei den Kleinreparaturen kann diese Pflicht aber durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden. Die BGH-Rechtsprechung hat in den letzten Jahren jedoch sehr viele gängige Klauseln für unwirksam erklärt. Darunter fallen beispielsweise:

• Starre Fristenpläne: Formulierungen wie "Wände sind alle drei Jahre zu streichen".
• Pauschale "Endrenovierung bei Auszug"-Pflichten: Klauseln, die den Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung zum Streichen verpflichten.
• Unzulässige Vorgaben zur Farbwahl: Dies betrifft nicht nur das "obligatorische Weiß" an den Wänden während der Mietzeit. Unwirksam ist auch eine Klausel, die vorschreibt "Heizkörper sind weiß zu lackieren". Dies verletzt die Gestaltungsfreiheit des Mieters. (Theoretisch darf der Mieter den Heizkörper pink lackieren, solange er ihn bei Auszug wieder fachgerecht in einen neutralen Zustand versetzt).

Vermieter sollten ihre Vertragsvorlagen daher dringend auf ihre Rechtsgültigkeit prüfen, bevor sie bei Neuvermietungen zum Einsatz kommen. Wer diesen Aufwand scheut oder sich absichern möchte, findet Entlastung bei einer professionellen Mietverwaltung.

2.3. Erhaltungsaufwand vs. Modernisierung

Für Vermieter ist die Unterscheidung zwischen Erhaltung und Modernisierung sehr wichtig. Einerseits in Bezug auf das Mietrecht, aber auch im steuerlichen Sinne, wie wir im weiteren Verlauf des Artikels sehen werden.

Wenn wir vom Erhaltungsaufwand sprechen, ist die Instandhaltung bzw. Instandsetzung gemeint: Hier wird der vertragsgemäße Zustand der Wohnung wiederhergestellt. Ein nicht mehr funktionstüchtiges Teil wird durch ein gleichwertiges ersetzt (beispielsweise der Austausch einer einzelnen, defekten elektrischen Leitung).

Die Kosten hierfür trägt der Vermieter, außer es handelt sich um Kleinreparaturen oder Verschulden des Mieters. Sie sind nicht auf die Miete umlagefähig.

Bei einer Modernisierung (§ 555b BGB) hingegen, wird der Zustand der Wohnung verbessert. Es werden Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert erhöhen, den Energieverbrauch senken oder neuen Wohnraum schaffen (etwa die Erneuerung der gesamten Elektroinstallation auf einen modernen Standard, Austausch von 2-fach-verglasten gegen 3-fach-verglaste Fenster, Anbau eines Balkons).

Der Vermieter muss diese Maßnahmen bezahlen, darf aber acht Prozent der angefallenen Kosten pro Jahr auf die Kaltmiete umlegen (Modernisierungsumlage nach § 559 BGB). Mieter haben in der Regel eine Duldungspflicht für solche Maßnahmen.

3. Wer zahlt die Reparatur – Mieter oder Vermieter?

Zusammenfassend lässt sich die Frage, wer für Reparaturen aufkommen muss, wie folgt beantworten:

• Der Vermieter zahlt immer, wenn:
  • es sich um Mängel durch normalen Verschleiß handelt.
  • es keine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag gibt.
  • die Reparatur die Höchstgrenze der Kleinreparaturklausel übersteigt.
  • der Gegenstand nicht dem direkten Zugriff des Mieters unterliegt (Rohre, Leitungen, etc.).
• Der Mieter zahlt immer, wenn:
  • er den Schaden selbst verschuldet hat (Fahrlässigkeit oder Vorsatz).
• Der Mieter zahlt, wenn (alle Punkte müssen zutreffen):
  • eine wirksame Kleinreparaturklausel vereinbart ist,
  • UND der Gegenstand dem häufigen Zugriff unterliegt,
  • UND die Rechnung unter dem vereinbarten Höchstbetrag (z. B. 100 Euro) liegt.

Die folgende Übersicht zeigt häufige Defekte und wann eine Ausnahme von der Grundregel (Vermieter zahlt) greifen kann. Die genannten Ausnahmen im Rahmen der Kleinreparaturklausel gelten jedoch nur, wenn die Klausel im Mietvertrag alle juristischen Anforderungen erfüllt (siehe Kapitel 2.1.) und die Rechnung unter der vereinbarten Höchstgrenze pro Reparaturfall liegt.

• Heizungsreparatur: Mieter nur bei Selbstverschulden (beispielsweise Thermostatkopf durch Gewalteinwirkung abgebrochen). Die Therme selbst, der Kessel oder die Leitungen sind niemals eine Kleinreparatur. (Abzugrenzen von der Reparatur ist die laufende Wartung. Im Gegensatz zur Reparatur kann dieser Kostenfaktor einfach über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden. Wartungsarbeiten zählen zu den vielen Posten, die Vermieter über das Hausgeld entrichten und die zugleich umlagefähig sind.)
• Defekter Wasserhahn: Mieter als Kleinreparatur (z. B. Austausch der Dichtungen, des Perlators) oder bei Selbstverschulden.
• Rolladen: Mieter für direkt zugängliche Teile wie den Rolladengurt oder die Handkurbel. Der Motor oder der Rolladenkasten hingegen ist immer Vermietersache.
• Duschkopf / Duschschlauch: Mieter – klassischer Fall für die Kleinreparaturklausel.
• Wasserschaden: Mieter bei Selbstverschulden (z. B. Waschmaschine falsch angeschlossen, Badewanne überlaufen lassen) oder bei Verletzung der Mängelanzeigepflicht (z. B. ein Tropfschaden wurde über Monate nicht gemeldet).
• Toilettenspülung: Mieter als Kleinreparatur nur für zugängliche Teile wie den Spülknopf oder den Schwimmer im aufgesetzten Spülkasten. Einen defekten Unterputzspülkasten muss der Vermieter bezahlen.
• Fenster: Mieter bei Selbstverschulden (z. B. Scheibe zerbrochen). Als Kleinreparatur nur für Fenstergriffe oder Dichtungen, die der Mieter pflegen kann. Die Fensterscheibe selbst oder der Rahmen ist keine Kleinreparatur.
• Steckdosen / Lichtschalter: Mieter als Kleinreparatur, aber nur für die Abdeckungen (das Plastikteil) von Steckdosen und Lichtschaltern. Die Kosten für Arbeiten an der Elektrik dahinter trägt der Vermieter.

Doch selbst wenn diese Ausnahmen nicht greifen und Sie als Vermieter die Kosten tragen: Fast alle Reparaturkosten, die Sie nicht umlegen können, sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar (siehe Kapitel 5).

Sind Sie zudem Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), werden viele dieser Reparaturen (beispielsweise an Fenstern oder der zentralen Heizungsanlage) ohnehin im Rahmen einer WEG-Sanierung von der Gemeinschaft beschlossen und über die Gemeinschaftskasse (Instandhaltungsrücklage) abgewickelt.

4. Sonderfälle & Streitpunkte bei Reparaturen

Im Vermieteralltag kommt es regelmäßig zu komplexeren Fällen, in denen die Schuldfrage nicht eindeutig ist.

4.1. Wer zahlt bei Schimmelbefall?

Schimmel ist der Albtraum für Mieter und Vermieter und führt regelmäßig vor Gericht. Die Kosten für die Beseitigung zahlt derjenige, der den Schimmel verursacht hat.

• Der Vermieter zahlt, wenn die Ursache baulich bedingt ist. Typische Fälle: unzureichende Dämmung, Wärmebrücken, Risse im Mauerwerk, ein undichtes Dach oder aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Keller.
• Der Mieter zahlt, wenn der Schaden durch falsches Nutzerverhalten entstanden ist. Typische Fälle: unzureichendes Lüften (insbesondere nach dem Duschen oder Kochen), falsches Heizen (beispielsweise Schlafzimmer nie heizen) oder das Aufstellen von Möbeln direkt an kalten Außenwänden ohne Einhaltung eines Mindestabstands.

Im Streitfall gilt eine sogenannte abgestufte Darlegungs- und Beweislast.

1. Zuerst muss der Vermieter beweisen, dass keine baulichen Mängel vorliegen, die den Schimmel begünstigen. Dieser Nachweis erfordert meist ein teures Sachverständigengutachten.
2. Nur wenn dem Vermieter dieser Beweis gelingt, liegt der Ball beim Mieter. Er muss dann darlegen und beweisen, dass er ausreichend und korrekt geheizt sowie gelüftet hat.

Gerichte wissen jedoch, dass dieser Beweis schwer zu führen ist. Sie lassen daher durch den Gutachter oft eine entscheidende Zusatzfrage klären: Welches Heiz- und Lüftungsverhalten wäre bei der konkreten Bausubstanz überhaupt erforderlich und zumutbar gewesen?

Stellt der Gutachter fest, dass die (technisch vielleicht mangelfreie) Wohnung ein übermäßiges, unzumutbares Lüftungsverhalten erfordert hätte, um schimmelfrei zu bleiben, fällt dies in den Risikobereich des Vermieters. Der Vermieter zahlt dann, obwohl kein klassischer Baumangel vorlag.

4.2. Was gilt bei Notfällen wie Heizungsausfall oder Rohrbruch?

Fällt die Heizung im Winter aus oder kommt es zu einem Rohrbruch, ist sofortiges Handeln erforderlich. Hier gilt ein Sonderrecht.

1. Anzeigepflicht: Der Mieter muss den Vermieter oder die zuständige Hausverwaltung unverzüglich nach Kenntnisnahme des Schadens informieren.
2. Selbstbeseitigungsrecht (§ 536a Abs. 2 BGB): Der Mieter darf selbst einen Notdienst beauftragen, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels notwendig ist, um eine unmittelbare Gefahr abzuwenden bzw. die Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache zu sichern. Dieses Recht greift, wenn der Vermieter die notwendige Maßnahme nicht sofort einleitet – etwa weil er nicht erreichbar ist oder die sofortige Handlung ablehnt oder verzögert.
3. Kostenerstattung: Der Vermieter muss dem Mieter die notwendigen Kosten für diesen Notfalleinsatz erstatten. Streit gibt es oft über die Höhe, da Notdienste teuer sind. Der Vermieter muss aber die ortsüblichen Notdienstzuschläge hinnehmen.

4.3. Einfluss auf die Mietkaution

Die Mietkaution dient als Sicherheit für Forderungen des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution nicht antasten, um Reparaturkosten zu decken, selbst wenn der Mieter diese bezahlen müsste. Der Vermieter muss die Rechnung beim Mieter einfordern und ggf. einklagen.

Nach dem Auszug des Mieters darf der Vermieter die Kaution jedoch einbehalten, um offene Forderungen zu begleichen. Dies gilt nicht nur für ausstehende Mietzahlungen oder Betriebskosten, sondern auch für:

• noch nicht bezahlte Kleinreparaturen (sofern die Klausel wirksam war).
• Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen (sofern die Klausel wirksam war).
• Kosten für Schäden, die der Mieter verschuldet hat und die über normalen Verschleiß hinausgehen.

Gut zu wissen: Auch für Ansprüche wie Kleinreparaturen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstand. Eine bloße Mahnung an den Mieter stoppt die Verjährung nicht. Liegt eine Reparatur also beim Auszug länger zurück, ist der Anspruch verjährt und darf nicht mehr von der Kaution abgezogen werden.

5. Steuerliche Aspekte für Vermieter bei Reparaturen

Für Vermieter sind gelegentliche Reparaturen ein unvermeidbarer Kostenfaktor, zugleich aber auch ein wichtiger Hebel, um Steuern zu sparen. Sämtliche Kosten, die Ihnen als Vermieter für die Instandhaltung und Reparatur Ihrer Immobilie entstehen, sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V) absetzbar.

Hier muss man aber ganz klar zwischen Erhaltung und Modernisierung differenzieren:

• Erhaltungsaufwand: Kosten für Reparaturen und Instandhaltung (also die Wiederherstellung des Zustands) können sofort und in voller Höhe im Jahr der Zahlung von der Steuer abgesetzt werden. Dies senkt direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen.
• Herstellungskosten (Modernisierung): Kosten für Maßnahmen, die den Wert der Immobilie wesentlich verbessern, können nicht sofort abgesetzt werden. Sie werden über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben (AfA – Absetzung für Abnutzung), die je nach Baujahr variiert.

Achtung: Die 15-Prozent-Grenze (Anschaffungsnahe Herstellungskosten)

Eine Steuerfalle für neue Vermieter ist § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Wenn die Kosten für Reparaturen und Modernisierungen (ohne Umsatzsteuer) in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie 15 Prozent des Gebäudekaufpreises (Achtung: nur des Gebäudewerts, nicht des Grundstückswerts!) übersteigen, behandelt das Finanzamt alle diese Kosten als (nachträgliche) Herstellungskosten.

Das hat dann zur Folge, dass Sie die hohen Renovierungskosten nicht sofort absetzen können, sondern sie über die volle Nutzungsdauer des Gebäudes (entweder 40, 50 oder 33,3 Jahre) abschreiben müssen. Dies kann die Liquidität stark belasten. Daher ist es ratsam, kostspielige Sanierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren genau zu planen und gegebenenfalls auf das vierte Jahr zu verschieben.

6. Fazit

Die Verantwortung für Reparaturen liegt im deutschen Mietrecht klar beim Vermieter. Die Instandhaltungspflicht ist eine seiner Kernpflichten. Nur in zwei Ausnahmefällen zahlt der Mieter: bei Selbstverschulden oder wenn eine juristisch wasserdichte Klausel im Mietvertrag greift.

In der Praxis zeigt sich jedoch, dass Mietverträge häufig unwirksame Passagen enthalten. Das betrifft die Schönheitsreparatur- ebenso wie die Kleinreparaturklausel. Oft sind es juristische Details – vermeintliche Kleinigkeiten – die ganze Klauseln unwirksam machen. Ein häufiger Grund dafür ist die Wiederverwendung alter Vertragsvorlagen oder die Nutzung ungeprüfter Muster aus dem Internet. Im Streitfall wird dies zu einem teuren Ärgernis für den Vermieter, besonders wenn sich mehrere unwirksame Klauseln summieren.

Sicherheit vor solchen Fallstricken bietet eine professionelle Mietverwaltung. Wir von Matera unterstützen Sie genau dabei: Wir haben auf Miet- und WEG-Recht spezialisierte Juristen in unserem Team, die dafür sorgen, dass Ihre Mietverträge stets der aktuellen Rechtsprechung genügen. Darüber hinaus entlasten wir Sie unter anderem bei der gesamten Abwicklung von Reparaturfällen. Sprechen Sie uns gerne für eine unverbindliche Beratung an.