Un poste de gardien pèse lourd dans le budget d'une copropriété, parfois plus que l'entretien des parties communes ou l'assurance de l'immeuble réunis. Face à la hausse du coût du travail, à la difficulté de recruter et à la digitalisation de certaines missions, de nombreux conseils syndicaux se posent la question de sa suppression ou de sa transformation. La décision touche à la fois au droit de la copropriété, au droit du travail et à l'équilibre budgétaire de l'immeuble. Elle mérite d'être préparée avec la même rigueur qu'un vote de travaux.
Dans quels cas une copropriété peut-elle supprimer le poste de gardien ?
Une copropriété peut supprimer le poste de gardien dès lors que l'assemblée générale vote cette suppression à la majorité requise et que le règlement de copropriété ne l'interdit pas de façon absolue. La décision relève d'un choix de gestion, au même titre que celui de faire réaliser des travaux ou de changer d'assureur, et n'exige pas de justification particulière au-delà du vote lui-même.
Trois motifs reviennent le plus souvent dans les copropriétés qui engagent cette démarche. Le premier est budgétaire, la masse salariale du gardien pesant fortement sur les charges générales, surtout dans les copropriétés de taille moyenne où le nombre de lots ne permet pas d'amortir ce coût. Le deuxième est organisationnel, avec des missions qui ont évolué depuis la mise en place du poste, comme la surveillance qui s'appuie désormais sur la vidéosurveillance et les digicodes, ou l'entretien qui peut être confié à une société spécialisée avec un contrat cadré. Le troisième est lié aux ressources humaines, certaines copropriétés peinant à recruter un profil disponible et qualifié, ou faisant face à des arrêts maladie récurrents qui désorganisent le service.
Avant d'envisager la suppression, le conseil syndical doit toutefois vérifier la nature exacte du poste. Le règlement de copropriété peut prévoir la présence d'un gardien comme un élément constitutif de la destination de l'immeuble, notamment dans les copropriétés de standing où la surveillance et la conciergerie font partie des prestations attendues par tous les copropriétaires. Dans ce cas, la marge de manœuvre du conseil syndical est plus étroite et la majorité à atteindre change.
Quelle majorité et quelle procédure pour voter la suppression ou la transformation ?
La suppression du poste de concierge ou de gardien se décide, en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Cette double majorité s'applique également à l'aliénation du logement affecté au gardien lorsqu'il appartient au syndicat des copropriétaires. Les deux questions, suppression du poste d'un côté et sort de la loge de l'autre, doivent être inscrites séparément à l'ordre du jour de la même assemblée générale, la loi permettant de prendre ces décisions ensemble ou indépendamment l'une de l'autre.
Le décret du 17 mars 1967, dans son article 31, précise que seule l'assemblée générale peut fixer le nombre et la catégorie des emplois du personnel de la copropriété. La résolution soumise au vote doit donc être formulée de façon précise, avec la mention explicite de la suppression du poste et, le cas échéant, du licenciement qui en découle. Une résolution vague, du type "réorganisation des services de la copropriété", s'expose à une contestation devant le tribunal judiciaire.
Une exception vient durcir cette règle. Lorsque le règlement de copropriété désigne la présence d'un gardien comme un élément de la destination de l'immeuble ou des modalités de jouissance des parties privatives, et que la suppression du poste porte atteinte à cet équilibre, l'unanimité des copropriétaires est requise. La cour d'appel de Paris a d'ailleurs annulé, dans un arrêt du 23 février 2022, la suppression d'un poste de gardien votée à la double majorité alors que les prestations proposées en remplacement, une société de nettoyage et une gestion à distance, n'étaient pas jugées équivalentes à celles d'une gardienne logée sur place.
Si la double majorité de l'article 26 n'est pas atteinte lors du premier vote, l'assemblée générale n'est pas nécessairement bloquée. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'article 26-1 de la loi de 1965 ouvre une passerelle. Si la résolution recueille au moins la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés et un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ce mécanisme évite de reporter la décision à une assemblée générale ultérieure et de payer une nouvelle convocation.
Transformer le poste plutôt que le supprimer
Certaines copropriétés préfèrent transformer le poste plutôt que le supprimer purement et simplement. La transformation d'un gardien résident en gardien non résident, ou le remplacement du gardiennage par un contrat avec une société de nettoyage, suit un raisonnement proche de celui de la suppression. Dès lors que la modification touche à la nature du service rendu aux copropriétaires, la même vigilance s'impose sur la question de l'équivalence des prestations, sous peine du même risque d'annulation évoqué plus haut. Le conseil syndical a donc intérêt à documenter précisément, avant le vote, le contenu de la nouvelle organisation proposée, ses horaires, son périmètre d'intervention et son coût, pour pouvoir en justifier l'équivalence en cas de contestation.
Quel impact sur l'emploi du gardien et sur le budget de la copropriété ?
Le syndicat des copropriétaires est l'employeur du gardien dès lors que ce dernier est salarié de la copropriété, avec un numéro SIRET propre et une obligation de respecter la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles, identifiée par le numéro de brochure 3144 et l'IDCC 1043. Le vote de suppression du poste en assemblée générale constitue, pour la Cour de cassation, une cause réelle et sérieuse de licenciement propre au droit de la copropriété, sans que la procédure de licenciement économique du code du travail s'applique. Le syndicat n'a donc pas à démontrer de difficultés économiques ni à proposer un reclassement au sens strict du licenciement économique.
La procédure suit néanmoins les étapes classiques du licenciement, avec convocation à un entretien préalable, notification par lettre recommandée, respect du préavis prévu par la convention collective selon l'ancienneté et la catégorie du salarié, puis versement de l'indemnité de licenciement. Cette indemnité est due à partir d'un an d'ancienneté et se calcule, dans le cadre conventionnel, sur la base d'un cinquième de mois de salaire de référence par année d'ancienneté jusqu'à sept ans, puis d'un tiers de mois au-delà. La grille salariale applicable aux gardiens et employés d'immeubles a été revalorisée par l'avenant n°115 du 20 janvier 2026, entré en vigueur le 1er mai 2026, ce qui doit être intégré au calcul de l'indemnité pour les licenciements prononcés depuis cette date
Sur le plan budgétaire, l'économie réelle générée par la suppression du poste ne se limite pas au salaire brut. Le coût complet d'un gardien résident à temps plein, charges patronales comprises, atteint fréquemment 35 000 à 45 000 euros par an dans les grandes copropriétés d'Île-de-France, un montant qui doit être mis en regard du coût des solutions de remplacement. Une société de nettoyage, un contrat de gardiennage non résident ou l'installation d'équipements de sécurité comme la vidéosurveillance ou le contrôle d'accès représentent des charges nouvelles qu'il faut déduire avant d'annoncer une économie aux copropriétaires. Un conseil syndical qui présente un chiffre d'économie brute, sans soustraire ces coûts de remplacement, s'expose à des questions légitimes en assemblée générale.
L'expérience d'une copropriété qui a repris le contrôle de ses postes de charges
À Argenteuil, une copropriété de 70 lots a réduit ses charges de 25 % entre 2019 et 2026 en confiant à son gestionnaire dédié Matera une revue annuelle poste par poste, plutôt qu'un audit ponctuel. Le contrat d'assurance, resté inchangé pendant plus de sept ans, a par exemple été renégocié dès l'arrivée de Matera, pour une économie de 10 000 euros par an. "On dépense moins, et surtout mieux. Comme on ne passe plus nos soirées à faire des relances, le conseil syndical et le gestionnaire peuvent enfin se concentrer sur des projets à forte valeur ajoutée", résume Julien Arthur, président du conseil syndical. Cette méthode, qui consiste à examiner chaque contrat et chaque poste de dépense avec le conseil syndical avant de trancher, s'applique tout aussi bien à un poste de gardien, où le coût direct du salaire n'est qu'une partie de l'équation face aux prestations de remplacement à mettre en balance.
Que faire de la loge une fois le poste supprimé ?
Le sort de la loge, quand elle appartient au syndicat des copropriétaires, se décide indépendamment de celui du poste. Trois options s'offrent au conseil syndical une fois le gardien parti.
La vente de la loge suit la même double majorité de l'article 26 que la suppression du poste, la loi de 1965 traitant l'aliénation du logement affecté au gardien comme une décision de même nature. Le prix de vente se répartit ensuite entre les copropriétaires selon leurs tantièmes, déduction faite des frais de vente. Cette solution convient aux copropriétés qui souhaitent dégager une trésorerie ponctuelle pour financer des travaux ou reconstituer le fonds de travaux.
La location de la loge à un tiers, sans changement de nature du bien, relève d'une majorité plus légère, celle de l'article 25, dès lors que l'opération ne modifie pas la destination de l'immeuble. Cette option permet de générer un revenu régulier pour la copropriété, qui vient réduire d'autant les charges générales, sans se priver définitivement du bien.
La transformation de la loge en lot de copropriété à part entière, pour la vendre comme un logement classique ou la louer en tant que tel, est l'option la plus lourde sur le plan juridique. Elle suppose une modification du règlement de copropriété par acte notarié, avec établissement d'un état descriptif de division modifié, votée à la majorité relative de l'article 24. Cette voie s'envisage surtout quand la copropriété souhaite valoriser durablement le bien plutôt que de le conserver comme partie commune à usage incertain.
FAQ
Faut-il l'accord du gardien pour supprimer son poste ?
Non, la décision de supprimer le poste relève exclusivement de l'assemblée générale des copropriétaires en tant qu'employeur, et non d'un accord avec le salarié concerné. Le gardien conserve en revanche l'intégralité de ses droits en matière de préavis, d'indemnité de licenciement et, le cas échéant, de contestation devant le conseil de prud'hommes.
Quelle indemnité pour un gardien licencié après suppression de poste ?
L'indemnité de licenciement se calcule sur la base d'un cinquième de mois de salaire de référence par année d'ancienneté jusqu'à sept ans, puis d'un tiers de mois au-delà de cette durée, conformément à la convention collective des gardiens, concierges et employés d'immeubles. Elle s'ajoute au préavis et, le cas échéant, à une indemnité compensatrice si le préavis n'est pas exécuté.
Que devient la loge si elle appartient au syndicat des copropriétaires ?
Le conseil syndical peut proposer sa vente, sa location à un tiers ou sa transformation en lot de copropriété, chaque option obéissant à des règles de majorité et des formalités notariées différentes détaillées plus haut dans cet article.
Quel est le délai entre le vote en AG et le départ effectif du gardien ?
Une fois le procès-verbal notifié, le préavis conventionnel s'applique avant le départ effectif, et le gardien logé dispose ensuite de trois mois pour libérer la loge de fonction, ce qui porte généralement le délai total entre trois et cinq mois selon l'ancienneté du salarié.
La suppression du poste de gardien fait-elle réellement baisser les charges ?
L'économie nette dépend des solutions de remplacement retenues, qu'il s'agisse d'une société de nettoyage, d'un gardiennage non résident ou d'équipements de sécurité, dont le coût doit être déduit du salaire économisé avant d'annoncer un gain aux copropriétaires.
