1. Generelles zu den Kosten für die Hausverwaltung 

‍

So viel vorweg: Die häufig aufkommende Frage, wie viel eine externe Hausverwaltung kostet, lässt sich nicht pauschal beantworten. Vielmehr variieren die Kosten von Verwalter zu Verwalter stark - dies ist bei über 13.000 Hausverwaltungen allein in Deutschland auch kein Wunder. 

‍

2. Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Hausverwaltungskosten? 

‍

Die Höhe der Hausverwaltungskosten wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Dabei spielt nicht nur der Hausverwaltungsanbieter selbst eine Rolle, wie die nachfolgenden Punkte zeigen. 

‍

Art der Verwaltung

‍

Auch die Art der Verwaltung ist entscheidend für die Höhe der Hausverwaltungskosten. Hierbei gilt es die WEG-Verwaltung, die Mietverwaltung sowie die Sondereigentumsverwaltung zu unterscheiden.

‍

Die WEG-Verwaltung dient der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese umfasst grob die technische, wirtschaftliche und kaufmännische Betreuung von Wohnimmobilien. 

‍

Demgegenüber übernimmt eine Mietverwaltung sämtliche Aufgaben, die normalerweise vom Vermieter selbst zu erfüllen wären. Sie bezieht sich damit also nicht auf das Gemeinschaftseigentum, sondern stellt vielmehr einen Sonderfall der sog. Sondereigentumsverwaltung dar.

‍

Lage des Gebäudes

‍

Nicht nur beim Preis der Immobilie spielt die Lage eine Rolle. In Großstädten wie Frankfurt, Düsseldorf oder München sind die Kosten für die Hausverwaltung in aller Regel höher als in kleineren Städten bzw. ländlicheren Regionen wie Bremerhaven, Konstanz oder Passau. Auch innerhalb der Städte gibt es dabei teilweise erhebliche Unterschiede: Die Verwaltung von Objekten in der Innenstadt ist regelmäßig teurer als die Verwaltung von Gebäuden, die sich in Randbezirken befinden. 

‍

Daneben spielt die Lage der Immobilie noch vor einem anderen Grund eine entscheidende Rolle. Denn in größeren Städten ist erwartungsgemäß eine größere Anzahl an Hausverwaltungsunternehmen anzutreffen als in kleineren. Die Folge: Die Verwalter stehen in einem harten Preis- und Leistungswettbewerb. Um wettbewerbsfähig zu bleiben, sind Hausverwalter verpflichtet, Ihre Preise möglichst günstig anzubieten, um ihre Konkurrenten “auszustechen”. Umgekehrt haben es Verwalter in Regionen, in denen kein großer Konkurrenzkampf herrscht, hinsichtlich Ihrer Preisbildung leichter. 

‍

Zustand der Immobilie

‍

Erstbezug nach Neubau oder Immobilie Baujahr 1970 mit Renovierungsstau: Je nach Zustand der Immobilie haben Sie als Eigentümer mit unterschiedlichen hohen Kosten für die Hausverwaltung zu rechnen. Der Grund hierfür liegt auf der Hand; die Betreuung einer neu errichteten Liegenschaft ist für den Hausverwalter mit weniger Aufwand verbunden als die Betreuung eines älteren, renovierungsbedürftigen Gebäudes. Denn bei Letzterem fallen regelmäßig (größere und kleinere) Reparaturen an. Dies führt zu einem höheren Verwaltungsaufwand für Planung, Durchführung und Koordinierung dieser Arbeiten.

‍

Hinzu kommt, dass ggf. sogar tiefgreifende Erhaltungsmaßnahmen notwendig werden, die nicht selten die Hinzuziehung von und Absprache mit Fachplanern erfordern. All diese potentiellen Kosten werden in die Berechnung der Verwalterhonorare einbezogen. 

‍

Einheitenanzahl 

‍

Daneben hat auch die Anzahl der Wohneinheiten maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Verwaltungskosten. Denn die anfallenden Kosten für die Hausverwaltung sind von den Eigentümern gemeinschaftlich zu tragen. Demgegenüber erhöht sich der Aufwand des Verwalters, der dem Verwalter durch die Verwaltung mehrerer Einheiten entsteht, nicht in großem Maße; Buchhaltung, Durchführung der Eigentümerversammlung oder die Koordinierung von Renovierungsarbeiten fallen schließlich ohnehin an. Im Klartext: Weniger Einheiten = höhere Verwaltungskosten für den einzelnen Eigentümer. 

‍

3. Kosten für die WEG-Verwaltung 

‍

Genannte Faktoren beeinflussen insbesondere auch die Kosten für die WEG-Verwaltung. So beträgt der Regelsatz der WEG-Vergütung pro Einheit in Wohnanlagen im ländlichen Raum mit weniger als 10 Wohneinheiten rund 26,61€ im Monat, während in Agglomerationsräumen, also Ballungsgebieten, 32€ pro Wohneinheit fällig werden. Je mehr Einheiten eine Wohnanlage aufweist, desto geringer fällt die Differenz der Kosten im ländlichen und Agglomerationsraum aus; Bei Gebäuden mit 50-99 Wohneinheiten beträgt die Differenz nur noch etwas weniger als einen Euro (19,75€ im Ballungsgebiet, 18,86€ im ländlichen Gebiet). 

‍

Auch die Größe des Verwaltungsunternehmens beeinflusst die Kosten enorm: Unternehmen, die über weniger als 40 Verrechnungseinheiten verfügen, schlagen für Wohngebäude, die weniger als 10 Wohneinheiten enthalten, durchschnittlich 27,52€ auf. Wesentlich teurer wird es da bei Unternehmen mit mehr als 3.000 Verrechnungseinheiten (34,68€), wobei sich der Durchschnittspreis für genannte Wohngebäude bei 29,35€ einpendelt. 

‍

Weniger signifikant ist die Differenz der Preise zwischen den großen und kleinen Verwaltungsunternehmen bei höherer Wohnungsanzahl: Verfügt die Wohnanlage etwa über 50.99 Wohneinheiten, lassen sich dies Verwalter mit weniger als 400 Verrechnungseinheiten im Durchschnitt 19,83€ kosten. Große Verwalter mit über 3.000 Verrechnungseinheiten verlangen durchschnittlich 21,07€. 

‍

Betrachtet man Wohnanlagen mit mehr als 100 Wohneinheiten, verändert sich das Bild sogar noch stärker. Denn dann fallen bei kleineren Verwaltungsunternehmen durchschnittlich höhere Kosten an - 20,40€ - als bei größeren - dort 19,27€. 

‍

Auch unter dem Aspekt der Größe des Verwaltungsunternehmens ist klar zu erkennen, dass der Preis für den einzelnen Wohnungseigentümer in Abhängigkeit einer steigenden Anzahl an Wohneinheiten in der Wohnanlage sinkt. 

‍

4. Kosten für die Mietverwaltung 

‍

Die Kosten für die Mietverwaltung hängen neben der Lage der Immobilie insbesondere auch von der Anzahl der Wohneinheiten und der Größe des Verwaltungsunternehmens ab. Auffällig ist, dass nur noch rund 40% der Unternehmen ihre Leistungen in der Miethausverwaltung pauschal abrechnen; im Vorjahr 2021 waren es noch 61%. 

‍

Durchschnittlich fallen für Wohneinheiten mit 10 oder weniger Wohneinheiten im Rahmen der Mietverwaltung 29,00€ pro Einheit im Monat an. Dieser Betrag verringert sich mit steigender Wohneinheitenzahl: Während für 11-29 Wohneinheiten rund 25,41€ anfallen, ist für Verwaltungsunternehmen bei 30-49 Wohneinheiten (23,32€), 50-99 Wohneinheiten (22,60€) und mehr als 100 Wohneinheiten (21,80€) pro Einheit weniger zu holen. 

‍

Für die Mietverwaltung betreffend Garagen im Teileigentum und Stellplätze im Teileigentum fallen jeweils rund 5€ an. Wie auch schon bei der WEG-Verwaltung ist klar erkennbar, dass mit steigender Wohneinheitenanzahl die bei kleineren Wohnanlagen teureren großen Verwaltungsunternehmen immer günstiger werden. 

‍

5. Kosten für die Sondereigentumsverwaltung 

‍

Auch die Kosten für die Sondereigentumsverwaltung sind maßgeblich von den getroffenen Vereinbarungen im Verwaltervertrag abhängig. Dabei ist generell festzustellen, dass rund 50% der Unternehmen die Sondereigentumsverwaltung ausschließlich pauschal abrechnen. Bei ausschließlicher Sondereigentumsverwaltung ohne gleichzeitige WEG-Verwaltung beliefen sich die Kosten 2021 auf durchschnittlich 32,54€ pro Monat und Sondereigentumseinheit. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies eine Erhöhung von über 7%. 

‍

Auch hier sind regionale Unterschiede erkennbar. Die höchsten Regelsätze werden in den Regionen Süd und Nord erzielt: Im Süden liegt der durchschnittliche Satz ohne gleichzeitige WEG-Verwaltung bei 35,22€, im Norden bei 34,03€. 

‍

6. Kosten für die Gewerbeverwaltung 

‍

Unter Gewerbeverwaltung versteht man die Verwaltung von Räumen bzw. ganzen Gebäuden, die nicht der wohnungswirtschaftlichen Nutzung dienen. Hierunter fallen insbesondere Büro- und Verwaltungsgebäude, Kanzleien, Arztpraxen, Kaufhäuser, Einkaufszentren oder Lagerhallen. 

‍

Die durchschnittlichen Regelsätze für die Gewerbeverwaltung betrugen 2021 31,46€. Hier ist ein Süd/Ost-Gefälle deutlich spürbar. Während im Süden durchschnittlich 34,75€ aufgerufen werden, müssen sich die Gewerbeverwaltungen im Osten mit 26,70€ begnügen. Im Westen werden durchschnittlich 32,49€ fällig, im Norden ein mit 31,23€ marginal geringerer Betrag.

‍

7. Können die Kosten für die Hausverwaltung auf die Mieter umgelegt werden? 

‍

Kosten für die Hausverwaltung sind Teil der sog. Betriebskosten, wozu beispielsweise auch Kosten für Warmwasser und Heizung, Hausstrom, Gartenpflege und einige Versicherungen – etwa Sach- und Haftpflichtversicherung – gehören. Anders als die genannten Betriebskosten gilt jedoch für die Hausverwaltungskosten, dass diese nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. 

‍

8. FAZIT: Kosten für Hausverwaltung

‍

Die Kosten der WEG-Verwaltung hängen von verschiedenen Faktoren wie etwa dem Alter des Gebäudes, der Lage oder der Anzahl der Wohneinheiten ab. Des Weiteren lassen sich die Kosten für die Hausverwaltung in verschiedene Teile unterteilen. So ist etwa zwischen der Sondereigentumsverwaltung, der klassischen WEG Verwaltung, der Gewerbeverwaltung sowie der Mietverwaltung als Unterfall der Sondereigentumsverwaltung zu differenzieren. Generell ist erkennbar, dass die Kosten für jedwede Form der Verwaltung in den letzten Jahren signifikant gestiegen sind. Kosten für die Hausverwaltung dürfen, anders als häufig angenommen, nicht auf den Mieter umgelegt werden.

‍

Wir hoffen, dass Ihnen dieser Beitrag gefallen hat. Kennen Sie eigentlich schon Matera? Matera ist ein 2017 gegründetes Unternehmen und unterstützt mittlerweile mehr als 7000 WEGs in Deutschland und Frankreich bei der Selbstverwaltung. Durch eine innovative Verwaltungsplattform und ein erfahrenes Expertenteam machen wie die Verwaltung Ihrer WEG einfacher und flexibler als je zuvor! 

‍

Sie wollen mehr erfahren? Dann holen Sie sich noch heute ein kostenloses Angebot ein. Wir freuen uns schon auf Sie!

‍