Eigentümerversammlung: Alles, was Sie wissen müssen [für Ihre WEG]

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Sie möchten neue Blumenbeete im Gemeinschaftsgarten anlegen? Die Eingangstür vom Wohngebäude austauschen? Oder das Treppenhaus renovieren? In einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentümern führt bei solchen Themen oftmals kein Weg an einer Eigentümerversammlung vorbei! 

Doch was ist eine Eigentümerversammlung überhaupt? Wie läuft die Einladung? Und was muss beim Protokoll beachtet werden? Auf diese und viele weitere Fragen zur Eigentümerversammlung erhalten Sie in diesem Beitrag Antworten.

1. Was ist eine Eigentümerversammlung? 

In einem Mehrfamilienhaus sind Sie als Eigentümer nicht allein! Bei allen Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum (z. B. Garten, Eingangsbereich, Fassade etc.) betreffen, müssen die Vorstellungen und Wünsche aller WEG-Mitglieder berücksichtigt werden.

Um dem nachzukommen, gibt es in einer WEG die Eigentümerversammlung. Sie ist das zentrale Organ für alle Abstimmungen und muss mindestens einmal pro Jahr stattfinden. Als Eigentümer können Sie dort ihr Stimmrecht ausüben und wichtige Entscheidungen in der WEG beeinflussen. Wenn mindestens 50 % der abgegebenen Stimmen (sog. „einfache Mehrheit“) für einen Antrag zusammenkommen, kann das Projekt (bspw. die Renovierung des Treppenhauses oder der Verwalterwechsel) in die Wege geleitet werden. 

Eingeladen werden alle Eigentümer und ggf. weitere Personen, wie der Hausverwalter. Nicht anwesende Mitglieder der WEG können zudem eine Vollmacht erteilen, damit ihre Stimme trotzdem berücksichtigt wird. 

Die rechtliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz. Insbesondere der § 24 WEG regelt viele wichtige (formelle) Punkte der Eigentümerversammlung, die in allen weiteren Kapiteln genauer beleuchtet werden.

2. Was wird bei einer Eigentümerversammlung beschlossen?

Da die Eigentümerversammlung eine wichtige Rolle in einer WEG einnimmt, stellt sich berechtigterweise die Frage, über welche Themen hier Entscheidungen getroffen werden.

Dazu gibt es hier eine Auflistung (nicht abschließend):


3. Einladung zur Eigentümerversammlung

Bei der Einladung zu einer Eigentümerversammlung müssen einige Details beachtet werden! Fehler bei den Formalitäten und Fristen führen im schlimmsten Fall zu unwirksamen Beschlüssen. 

Deshalb sollten Sie auf diese Punkte bei einer Eigentümerversammlung immer achten: 

  • Ladungsfrist von 3 Wochen: 3 Wochen vor einer Eigentümerversammlung muss die Einberufung erfolgen. Dank der WEG-Reform hat sich diese Frist verlängert. Vorher betrug die Ladungsfrist nur 2 Wochen.
  • Tagesordnung muss einer Einladung beigefügt werden: Die Tagesordnung ist eine Auflistung aller Themen, die bei einer Eigentümerversammlung besprochen werden. Vorlagen für Beschlüsse (bspw. Änderung der Hausordnung) müssen auch enthalten sein.

Mündlich darf die Einladung nicht erfolgen. Der Gesetzgeber verlangt die Textform (z. B. per E-Mail oder Brief). Im Schreiben müssen folgende Informationen enthalten sein: 

  • Name und Anschrift des Eigentümers
  • Name und Anschrift des Hausverwalter (bei der WEG-Selbstverwaltung: Name und Anschrift des internen Verwalters)
  • Bezeichnung der WEG (inklusive Anschrift)
  • Tagesordnung
  • Information zum Versammlungsort (Name und Anschrift)
  • Datum und Uhrzeit der Eigentümerversammlung

Es gibt jedoch noch mehr zu beachten! In unserem Beitrag „Einladung zur Eigentümerversammlung: Das müssen Sie wissen“ werden weitere Fragen zu diesem Thema beantwortet und viele Details einfach und verständlich erklärt.

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Gut zu wissen :
Liegt ein Notfall vor? Bspw. ein Schimmelbefall? In solchen Situationen kann eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden, damit die WEG handlungsfähig bleibt.


4. Ablauf einer Eigentümerversammlung 

Die Eigentümerversammlung wurde fristgerecht einberufen und alle Eigentümer haben eine Einladung erhalten. Doch wie läuft nun genau eine Eigentümerversammlung ab

Um diese Frage zu beantworten, gibt es hier eine Übersicht mit allen Punkten einer WEG-Versammlung: 

  1. Anwesenheit und Teilnahmeberechtigung prüfen: Zunächst versammeln sich alle Eigentümer am vorab vereinbarten Veranstaltungsort. Sobald alle Personen anwesend sind, prüft der Versammlungsleiter, ob die Teilnehmer überhaupt an der Eigentümerversammlung mitwirken dürfen. Versammlungsleiter sind dabei der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat. Bei einer WEG in Selbstverwaltung übernimmt der interne Verwalter, der aus den Reihen der WEG-Mitglieder bestellt wird, die Verantwortung. Der Versammlungsleiter prüft auch die schriftlichen Vollmachten aller Stellvertreter auf ihre Richtigkeit. Vollmachten kommen ins Spiel, wenn ein Eigentümer, bspw. durch Krankheit, verhindert ist. 
  1. Versammlung eröffnen: Sollten alle Eigentümer und die Stellvertreter teilnahmeberechtigt sind, eröffnet der Versammlungsleiter an dieser Stelle offiziell die Eigentümerversammlung. 
  1. Leitung der Eigentümerversammlung gemäß Tagesordnung: Auf Basis der Tagesordnungspunkte führt der Versammlungsleiter durch die Versammlung. Die Eigentümer können sich nun positionieren und mitdiskutieren. Meinungen, Fragen und Anregungen zu den Tagesordnungspunkten und Beschlussvorschlägen sind auf jeden Fall erwünscht.
  1. Abstimmung und Bekanntgabe der Ergebnisse: Nun geht die Eigentümerversammlung in die spannende Phase! Der Versammlungsleiter lässt die WEG über die vorab eingereichten Anträge abstimmen. Direkt im Anschluss werden die Ergebnisse bekannt gegeben und die Beschlüsse gefasst! 
  1. Protokollierung der Beschlüsse und Versammlung beenden: Nach der Abstimmung stehen die Ergebnisse fest. Jetzt muss der Versammlungsleiter ein Protokoll erstellen und alle Beschlüsse in die sog. Beschluss-Sammlung eintragen. Anschließend wird die Eigentümerversammlung offiziell beendet.

5. Wie wird bei einer Eigentümerversammlung abgestimmt? 

Zur Beschlussfassung ist eine Abstimmung notwendig! Jedoch gibt es je nach Thematik unterschiedliche Mehrheiten bei einer Eigentümerversammlung, die Sie als Wohnungseigentümer kennen sollten: 

Abstimmung mit einfacher Mehrheit (mehr als 50 % der abgegebenen Stimmen). Die Beschlussfassung durch einfache Mehrheit kommt in den meisten Fällen zum Einsatz, u. a. bei (nicht abschließend): 

Qualifizierte Mehrheit: Deutlich seltener benötigen Sie bei einer Eigentümerversammlung eine qualifizierte Mehrheit. Meist spielt sie nur eine Rolle, wenn ein Miteigentümer extrem hohe Hausgeldrückstände (mehr als 8 Monate) angehäuft hat. In diesem Fall kann die WEG über eine Entziehung der Wohnung abstimmen. Dafür müssen mindestens 51 % der anwesenden Eigentümer ihre Zustimmung erteilen.

Doppelt qualifizierte Mehrheit: Bei der Kostentragung von baulichen Veränderungen kommt die doppelt qualifizierte Mehrheit (vgl. § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG) zum Einsatz. Für die Beschlussfassung ist die Zustimmung von zwei Drittel aller Eigentümer und mindestens 50 % aller WEG-Mitglieder mit Miteigentumsanteilen erforderlich. Sie als Eigentümer werden auch mit diesem Abstimmungsprinzip recht selten konfrontiert.

6. Was muss im Protokoll einer Eigentümerversammlung stehen? 

Für jede Eigentümerversammlung muss ein Protokoll erstellt werden. Die rechtliche Grundlage dafür bildet der § 24 Abs. 6 WEG. Im Wohnungseigentumsgesetz finden Sie auch alle Formalitäten, die bei der Erstellung des Protokolls beachtet werden müssen.

So gehören folgende Punkte in die Niederschrift zur Eigentümerversammlung: 

  • Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung
  • Teilnehmerliste
  • Tagesordnungspunkte
  • Abstimmungsergebnis mit Vermerk zum Ort und dem Datum

Zusätzlich muss der Vorsitzende der Eigentümerversammlung (z. B. Hausverwalter oder der interne Verwalter bei einer WEG-Selbstverwaltung) und ein Eigentümer das Protokoll unterschreiben. Falls es in Ihrer WEG einen Verwaltungsbeirat gibt, verlangt das Wohnungseigentumsgesetz auch von ihm und seinem Vertreter eine Unterschrift unter der Niederschrift. 

Darüber hinaus wird laut § 24 Abs. 7 WEG die Führung einer Beschluss-Sammlung verlangt. In der Beschluss-Sammlung werden die Ergebnisse aller Beschlüsse fortlaufend vom Verwalter dokumentiert, der den Eigentümern jederzeit Einblick gewähren muss.

In der Regel werden sofort nach der Eigentümerversammlung alle Beschlüsse eingetragen. Daraufhin erhalten alle WEG-Mitglieder die aktualisierte Beschluss-Sammlung. 

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Gut zu wissen :
In einer selbstverwalteten WEG ist ein Eigentümer, der zum internen Verwalter bestellt wurde, für das Protokoll und die Beschluss-Sammlung verantwortlich.

7. Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Eigentümerversammlung 

Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?

Eine Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, sobald mindestens ein Wohnungseigentümer anwesend ist. Einzige Voraussetzung für diese Person ist, dass sie ein Stimmrecht besitzt.

Diese Regelung existiert erst seit der WEG-Reform 2020. Zuvor war die Beschlussfähigkeit nur gegeben, wenn die teilnehmen Eigentümer mindestens 50 % der Miteigentumsanteile besitzt haben.

Gibt es bei einer Eigentümerversammlung eine Anwesenheitspflicht? 

Bei einer Eigentümerversammlung gibt es keine Anwesenheitspflicht. Dennoch sollten Sie als Eigentümer teilnehmen. Wieso? In einer Eigentümerversammlung werden Beschlüsse gefasst, die jedes Mitglied der WEG betreffen. Damit Sie sich über bestimmte Entscheidungen im Nachhinein nicht ärgern, sollten Sie auf jeden Fall Ihr Stimmrecht ausüben. 

Falls Sie bspw. durch eine Krankheit verhindert sind, können Sie einer Person eine schriftliche Vollmacht erteilen. Die sogenannte Gemeinschaftsordnung regelt, wer als Vertretung bei einer Eigentümerversammlung infrage kommt. Oftmals dürfen bspw. auch Personen aus dem familiären Umfeld (z. B. Ehemann/Ehefrau) bevollmächtigt werden.

Darf eine Eigentümerversammlung digital durchgeführt werden? 

Ja, Eigentümerversammlung dürfen in einer WEG seit der WEG-Reform 2020 digital durchgeführt werden. Die rechtliche Grundlage bildet hierfür der § 23 Abs. 1 WEG. Jedoch muss über die virtuelle Teilnahme zuvor abgestimmt werden. Zudem dürfen Eigentümer, die eine WEG-Versammlung in Präsenz verlangen, nicht zur digitalen Teilnahme gezwungen werden.

Kann eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter einberufen werden? 

Ja! Eine Eigentümerversammlung kann ohne einen Verwalter einberufen und durchgeführt werden! Die rechtliche Grundlage bildet dafür § 24 Abs. 3 WEG. Dadurch ist eine Einberufung durch den Verwaltungsbeirat und dessen Vertreter möglich. Zudem darf bei einer selbstverwalteten WEG ein interner Verwalter diese Aufgabe übernehmen. Dieser interne Verwalter ist ein Wohnungseigentümer, der durch einen Umlaufbeschluss oder in einer Eigentümerversammlung bestellt wurde.

Wie lange dauert eine Eigentümerversammlung in einer WEG?

In der Regel dauert eine Eigentümerversammlung 1 bis 3 Stunden. Bei komplexeren Angelegenheiten können Sie auch mit einer längeren Dauer rechnen. Jedoch besteht ab 6,5 Stunden ein Anfechtungsrisiko, da sehr lange Versammlungen der WEG nicht zugemutet werden können (AG Starnberg, Urteil vom 03.09.2010 - 3 C 785/10).

Wann darf eine Wohnungseigentümerversammlung stattfinden (Uhrzeit und Datum)?

Grundsätzlich kann eine Eigentümerversammlung an Werktagen (Montag bis Samstag) zwischen 18 und 19 Uhr stattfinden. Außerdem sollten Feiertage und Ferienzeiten für die Durchführung vermieden werden (LG Dresden, Endurteil vom 14. Januar 2015 – 2 S 381/14).


8. BONUS: Eigentümerversammlungen in 2022 - mit Matera einfacher denn je! 

Die Eigentümerversammlung ist in der WEG unerlässlich! Sie macht die Beschlussfassung bei unzähligen Themen deutlich einfacher und erlaubt allen Eigentümern, über verschiedene Angelegenheiten abzustimmen. Dadurch werden Entscheidungen nicht über die Köpfe der Eigentümergemeinschaft hinweg getroffen! 

Jedoch ist die Organisation einer Eigentümerversammlung recht aufwendig! Viele Dokumente, wie das Protokoll oder die Einladung, müssen aufbereitet und verschickt werden. Matera hilft Ihnen dabei und vereinfacht die Durchführung einer Eigentümerversammlung dank eines innovativen Online-Portals.

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