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Le syndic bénévole est le copropriétaire élu en assemblée générale ayant la mission d’administrer l’immeuble. Les tâches sont nombreuses, complexes et chronophages, ce qui peut parfois pousser le syndic à vouloir démissionner. Ce nouvel article du guide du syndic benevole s’adresse aussi bien aux syndics bénévoles désireux de démissionner qu’aux copropriétaires soucieux d’assurer une transition sans difficulté.
Une démission du syndic bénévole est possible, mais elle doit respecter certaines procédures. En général, le syndic bénévole doit informer le conseil syndical de sa décision de démissionner et leur fournir une lettre de démission en bonne et due forme. La démission du syndic bénévole doit également être approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires.
Le syndic bénévole peut démissionner pendant toute la durée de son mandat
La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose le principe de la liberté de démissionner au profit du syndic non professionnel. Attention, il doit néanmoins respecter certaines règles dans le cadre de sa démission.
Zoom sur le mandat du syndic
Toute copropriété doit élire un syndic en vue de l’administrer. La procédure de nomination est stricte :
- L’assemblée générale des copropriétaires doit être valablement convoquée. L’ordre du jour doit être clairement mentionné dans la convocation.
- La désignation du syndic bénévole est votée à la majorité absolue des voix de l’ensemble des copropriétaires. La durée d’exercice de ses fonctions est normalement prévue dans la résolution.
- Le copropriétaire élu signe son contrat. Il s’agit d’un mandat qui fixe notamment les modalités de sa rémunération.
La durée du mandat est généralement fixée à 1 an. En tout état de cause, le mandat ne peut excéder 3 ans, renouvelable sans limite dans le temps. Le mandataire du syndicat des copropriétaires, quels que soient ses motifs, peut souhaiter mettre un terme à ses fonctions. Soit il attend l’échéance du terme contractuel et choisit de ne pas se présenter à sa propre succession, soit il démissionne en cours de mandat. Le syndic bénévole jouit de la liberté de démissionner pendant toute la durée de son mandat. Pour prévenir en amont une situation potentiellement délicate, les copropriétaires peuvent prévoir ensemble les conditions contractuelles de sa démission.
Démission du syndic bénévole : zoom sur le mandat de syndic
Il est recommandé de respecter un préavis raisonnable, en fonction de la taille de la copropriété et de la complexité de la gestion de l'immeuble. Le syndic bénévole doit également veiller à ce que la gestion de l'immeuble soit prise en charge de manière adéquate pendant la période de transition. Si le syndic bénévole ne respecte pas ces procédures, il peut être tenu responsable de tout préjudice causé à la copropriété.
Pour démissionner, il est préférable que le syndic bénévole convoque l’assemblée générale des copropriétaires en mentionnant à l’ordre du jour sa démission à date. Il convient de prévoir également une résolution sur le changement de syndic en vue de la nomination d’un nouveau mandataire. Cette procédure ne pose pas de problème lorsque le mandataire en fonctions démissionne avec préavis. A défaut, la nomination du remplaçant, bénévole ou professionnel, est plus compliquée : voir plus bas => la démission du syndic sans préavis.
Démission du syndic bénévole : étapes à suivre
En France, lorsqu'un syndic bénévole démissionne ou est remplacé, la succession doit être organisée conformément aux dispositions de la loi et des statuts de la copropriété.
Voici les étapes à suivre pour la succession d'un syndic bénévole :
- Le syndic bénévole en exercice doit informer les copropriétaires de sa démission ou de sa remplacement. Cette information peut être faite par courrier ou lors d'une assemblée générale.
- Les copropriétaires doivent élire un nouveau syndic bénévole lors d'une assemblée générale. Pour être éligible, un candidat doit être propriétaire dans la copropriété et être en mesure de consacrer du temps à ses fonctions.
- Une fois élu, le nouveau syndic bénévole doit être habilité par la Préfecture pour exercer ses fonctions. Pour cela, il doit remplir et signer une déclaration sur l'honneur indiquant qu'il est en mesure de remplir ses obligations.
- Le nouveau syndic bénévole doit prendre possession des documents et des fonds de la copropriété auprès de son prédécesseur. Il est également responsable de mettre à jour les registres et les documents de la copropriété.
Il est important de noter que le syndic bénévole est responsable de la gestion courante de la copropriété et doit être en mesure de consacrer du temps à ses fonctions. Si vous n'êtes pas en mesure de remplir cette obligation, il est recommandé de désigner un syndic professionnel.
Prévoir les conditions de démission dans le contrat de syndic bénévole
La loi Alur du 24 mars 2014 a modifié les règles de fonctionnement applicables aux copropriétés : le syndic professionnel qui démissionne doit obligatoirement respecter un délai de préavis de 3 mois. A contrario, le syndic bénévole peut se démettre de ses fonctions sans préavis. Les copropriétaires, pour pallier à la situation inconfortable dans laquelle ils seraient privés de syndic, peuvent prévoir dans le contrat de lui imposer un préavis préalable à sa démission. Cette mesure préventive est une précaution jugée utile. Un modèle de contrat type est proposé par la loi Alur.
Que faire après la démission du syndic bénévole ?
Immédiatement après la démission, les copropriétaires doivent élire leur nouveau mandataire. Cette mesure est envisagée différemment selon que le syndic a démissionné avec ou sans préavis.
Le syndic bénévole a démissionné avec préavis et un nouveau syndic a été élu
Lorsque le syndic entrant est élu, le démissionnaire lui transmet l’intégralité des éléments nécessaires à la bonne gestion de l’immeuble – documents administratifs, pièces comptables, archives, etc. – bordereau récapitulatif à l’appui. Il dispose d’un délai de 1 mois pour remplir son obligation, 3 mois pour transmettre « le solde des fonds disponibles après apurement des comptes » et « l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ».
Le syndic bénévole a démissionné sans préavis
Seul le mandataire valablement élu peut prétendre à être syndic de l’immeuble. En d’autres termes : lorsque le syndic bénévole a démissionné sans prévoir sa succession, plus personne ne peut exercer ses fonctions au sein de la copropriété. 2 questions se posent alors :
- Comment assurer la gestion de l'immeuble pendant la période de vacance ?
- Comment convoquer l’assemblée générale en vue de nommer le nouveau mandataire en l’absence de syndic ?
En principe, seul le syndic bénévole peut convoquer l’assemblée générale des copropriétaires. Lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, tout copropriétaire est alors susceptible de convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic bénévole de l’immeuble (art 17 de la loi de 1965). Attention : l’assemblée générale doit servir uniquement à désigner un nouveau syndic. Une seconde assemblée générale devra être convoquée ensuite par le nouveau syndic afin de voter un budget, établir éventuellement un fonds de travaux, etc.
Démission abusive du syndic bénévole : le recours des copropriétaires
En l’absence de préavis, la démission du syndic bénévole peut être considérée comme brutale. Elle peut être jugée abusive dès lors qu’elle cause un préjudice à l’immeuble et à ses copropriétaires. Dans cette hypothèse, tout copropriétaire est en droit de saisir les tribunaux. Le syndic bénévole peut être condamné au paiement des frais engagés par la copropriété dans le cadre de la gestion de l’immeuble dans l’urgence. Le juge peut également allouer des dommages et intérêts au bénéfice du syndicat en réparation du préjudice subi.
