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1. Wann kann die Hausverwaltung abberufen und gekündigt werden?   ‍

Kommt es zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Hausverwaltung zu Problemen, stellt die Abberufung und Kündigung der Verwaltung eine Möglichkeit dar, sich neu zu orientieren und von dem bestehenden Verwalter zu distanzieren.

Zunächst muss klargestellt werden, dass die Abberufung der Hausverwaltung und die Kündigung des Verwaltervertrags zwei getrennte, rechtliche Vorgänge sind.

Im Zuge der Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG), das seit dem 01.01.2020 in Kraft getreten ist, wurde den WEG-Eigentümern weitreichende Freiheiten eingeräumt: Um die Hausverwaltung abzuberufen, muss nun kein wichtiger Grund mehr vorliegen. 

Nach § 26 Abs. 3 S. 1, Abs. 5 WEG kann der Hausverwalter jederzeit seines Amtes abberufen werden, auch “grundlos”. Wobei in den meisten Konstellationen durchaus ein, wenn vielleicht nicht rechtlich, wichtiger Grund vorliegt, aufgrund dessen sich die Eigentümer gegen die aktuelle Verwaltung und für eine neue oder andere Art der WEG-Verwaltung entscheiden. 

Wurde die Hausverwaltung abberufen, so endet der Verwaltervertrag automatisch nach sechs Monaten ab Zeitpunkt der Abberufung (§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG). Daher bedarf es insofern keiner zusätzlichen Kündigung. 

Will die Eigentümergemeinschaft den Vertrag jedoch vor Ablauf des halben Jahres kündigen, kann sie dies nach den im Verwaltervertrag vereinbarten Kündigungsfristen oder den gesetzlichen Bestimmungen vorzeitig tun.

Häufig wird in Verwalterverträgen die Laufzeit an die Bestellung des Verwalters geknüpft. Das heißt für die Praxis, dass, sobald die Abberufung des Verwalters beschlossen wird, auch dessen Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung und nicht erst nach 6 Monaten endet. 

Eine andere Möglichkeit liegt in der außerordentlichen, fristlosen Kündigung, für die es jedoch das Vorliegen eines wichtigen Grundes bedarf. Wird der Verwalter so gekündigt, endet dessen Vertrag mit Zugang der außerordentlichen Kündigung.

2. Wie läuft die Abberufung und Kündigung des Verwalters ab? 

Das Verhältnis zwischen der Verwaltung und der WEG endet regelmäßig mit dem Ablauf der vereinbarten Bestellungszeit, sechs Monate nach der Abberufung oder eben mit der außerordentlichen Kündigung.

Abberufung des Hausverwalters‍

Die Eigentümergemeinschaft kann den Hausverwalter durch eine einfache Mehrheit, also mehr als 50% der abgegebenen Stimmen, abberufen. Dies geschieht im Rahmen der Eigentümerversammlung, alternativ kann aber auch ein Umlaufbeschluss durchgeführt werden.

Der Umlaufbeschluss, normiert in § 23 Abs. 3 WEG, ist eine Art “Abkürzung”, durch welche die Wohnungseigentümergemeinschaft ebenfalls Beschlüsse erzielen kann. Insbesondere bei Entscheidungen, die schnell getroffen werden müssen, bietet der Umlaufbeschluss, bei dem lediglich ein Antrag in Textform an alle Miteigentümer geschickt werden muss, eine attraktive Möglichkeit an.

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Kündigung des Verwaltervertrags‍

Wurde die Hausverwaltung während der Eigentümerversammlung oder durch einen Umlaufbeschluss abberufen, so endet der Verwaltervertrag gemäß § 26 Abs. 2 S. 2 WEG nach 6 Monate von alleine. 

Will sich die WEG jedoch vorzeitig von der Hausverwaltung trennen, gibt es folgende Möglichkeiten:

An dieser Stelle sollte zunächst in den Verwaltervertrag geblickt werden, da im Zweifel die sog. Parteivereinbarung, also das, was zwischen der WEG und dem Hausverwalter im Vertrag - auf zulässige Weise -  vereinbart wurde, vorrangig gilt:

Häufig enthalten Verwalterverträge eine Klausel, nach der das Ende des Vertrags parallel zur Abberufung bestimmt wird. Hier muss also nicht auf eine außerordentliche Kündigung zurückgegriffen werden; sobald die Abberufung zulässig erfolgt ist, endet der Verwaltervertrag augenblicklich.  

Wenn diese Bedingung nicht im Vertrag vereinbart wurde, finden sich dennoch häufig andere Kündigungsmöglichkeiten, die eine Beendigung des Verhältnisses vor Ablauf des Bestellungszeitraums bzw. der 6 Monate nach der Abberufung einräumen.

Ist dem Verwaltervertrag keine Regelung bezüglich der Kündigung zu entnehmen, so greifen die gesetzlichen Bestimmungen. 

Hiernach kann das Vertragsverhältnis außerordentlich nach § 626 BGB gekündigt werden, wenn die Fortführung für eine Partei unzumutbar ist. Hier gilt die Frist von zwei Wochen nach der Kenntnisnahme des Grundes. 

Auch hier ist wichtig, dass im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung der Beschluss zur Kündigung gefasst wird. Die Einberufung dieser Versammlung bedarf einer Begründung in Textform und der Zustimmung durch mehr als ein Viertel der Eigentümer, so kann die Versammlungseinberufung im Übrigen auch nicht durch den Verwalter abgelehnt werden. 

Daher ist es ratsam, sowohl die Abberufung als auch die Kündigung der Hausverwaltung “in einem Durchgang” auf der Eigentümerversammlung zu beschließen bzw. durch den Umlaufbeschluss festzulegen. 

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3. Welche Formalitäten müssen bei der Kündigung und der Abberufung beachtet werden?  

Kommt es zu einer Abberufung des Hausverwalters, so ist für die Frage der Formalität entscheidend, ob die Abberufung während der Eigentümerversammlung beschlossen wird oder auf einen Umlaufbeschluss zurückgegriffen wird.

Erfolgt eine Kündigung des Verwalters, die auf den vereinbarten Bestimmungen des Verwaltervertrags beruht, so gelten die hierin genannten Formalien und Fristen. Regelmäßig wird bestimmt, dass die Kündigung schriftlich und unter Nennung des Kündigungsgrundes erfolgt. 
Ähnlich sieht es bei einer außerordentlichen Kündigung nach § 626 BGB aus, diese muss schriftlich erfolgen. Allerdings kann der wichtige Grund, welcher der Kündigung zugrunde liegt, in dieser unerwähnt bleiben. 

Die Schriftform hat vor allem den Vorteil der Beweisbarkeit: Es wird deutlich, wer wem wann und weshalb gekündigt hat.

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4. Unterschied zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung 

Die ordentliche Kündigung richtet sich nach den Vorgaben des Verwaltervertrags und bedarf keines wichtigen Grundes. Hier beträgt die Frist, wenn nicht anderweitig vertraglich vereinbart, 6 Monate ab der Abberufung des Verwalters. 

Außerordentlich zu kündigen bedeutet, dass die WEG sich noch vor den 6 Monaten (bzw. der vereinbarten Kündigungsfrist) von dem Verwalter trennen will. 

Da dies natürlich auch ein schwerwiegender Eingriff in das berufliche Leben des Verwalters ist, benötigt die Eigentümergemeinschaft für eine außerordentliche, fristlose Kündigung einen wichtigen Grund.

Dieser liegt etwa in einem Fehlverhalten des Verwalters, welches regelmäßig eine Pflichtverletzung darstellt. Dies ist etwa bei der Veruntreuung von WEG-Geldern der Fall oder wenn der Verwalter schlicht nicht im gebotenen Maße tätig wird und die WEG auf sich allein gestellt ist. Weitere “wichtige Gründe” finden Sie im nachfolgenden Abschnitt. 

Zusammengefasst: Liegt ein wichtiger Grund vor, kann die WEG den Verwalter außerordentlich fristlos kündigen. Liegt ein wichtiger Grund nicht vor, so endet das Vertragsverhältnis nach der Abberufung der Verwaltung binnen 6 Monaten, soweit nichts gegenteiliges vertraglich vereinbart wurde.

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‍5. In welchen Fällen ist eine außerordentliche, fristlose Kündigung möglich?  

Die fristlose Kündigung nach § 626 BGB ist an bestimmte Voraussetzungen gekoppelt. So lautet der Gesetzestext: 

“Das Dienstverhältnis kann (...) gekündigt werden, wenn Tatsachen vorliegen, auf Grund derer dem Kündigendem 

• unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und 
• unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile 

die Fortsetzung des Dienstverhältnisses (...) nicht zugemutet werden kann.”

Hier kommt es also auf eine Abwägung im Einzelfall und die Frage an: 

Was hat sich genau zwischen dem Hausverwalter und der Eigentümergemeinschaft zugetragen und wie wirkt sich dies auf das gegenseitige Verhältnis aus? Kann den Eigentümern zugemutet werden, weiterhin nach der Abberufung für 6 Monate an den Verwalter gebunden zu sein?

Ein paar Beispiele aus der Praxis, bei denen das Vorliegen eines wichtigen Grundes bejaht wird: 

• Die Eigentümerversammlung wurde über einen erheblichen Zeitraum hinweg nicht einberufen, auch nicht nach Aufforderung durch die Wohnungseigentümer
• Die WEG-Unterlagen werden wiederholt fehlerhaft und nachlässig geführt oder den Eigentümern wird die Einsicht in diese verwehrt 
• Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft werden nicht umgesetzt
• Gegen die Hausverwaltung wird ein Insolvenzverfahren eröffnet
• Der Wirtschaftsplan wird wiederholt verspätet oder überhaupt nicht erstellt 
• WEG-Gelder werden veruntreut
• Für nicht dringend notwendige Arbeiten werden ohne vorherigen Beschluss oder Anweisung durch die Eigentümer Aufträge vergeben (vgl. Bayerisches Oberlandesgericht, BayObLG, Beschl. v. 29.01.2004 Az. 2Z BR 181/03)
• Wenn der Hausverwalter Straftaten gegen die Wohnungseigentümer begeht
• Die Vorteilsnahme für die Vergabe von Aufträgen 
• Der Verwalter führt kein WEG-Eigenkonto, sondern mischt sein privates Vermögen mit dem Geld der Wohnungseigentümergemeinschaft, was nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht
  
  

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Wir hoffen, Ihnen mit diesem Beitrag eine gute Übersicht über die Möglichkeiten gegeben zu haben, die Sie als Eigentümer haben, wenn Sie sich von Ihrer Hausverwaltung trennen wollen. 

Denn Hausverwaltung ist (auch) Vertrauenssache: Ergeben sich zwischen der WEG und dem Verwalter unüberbrückbare Differenzen, die sich aus dem Fehlverhalten des Verwalters ergeben, so kann eine effiziente und richtige Organisation und Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr gewährleistet werden.

Eine Alternative zur klassischen Verwaltung stellt die WEG-Selbstverwaltung dar, in der die Eigentümergemeinschaft “kurzerhand” selbst alle anfallenden Aufgaben, die sonst die Hausverwaltung übernimmt, in die Hand nehmen.

Dies hat insbesondere den Vorteil, dass Verwaltung zur persönlichen Angelegenheit wird, Transparenz gewährleistet ist, Kosten eingespart werden können und dank verschiedener Anbieter wie Matera der WEG ein starker Partner zur Seite steht. 

Matera besteht aus einem hoch spezialisierten Team aus WEG-Experten und bietet eine Vielzahl an praktischen Tools, die für eine übersichtliche, effiziente und für alle Eigentümer zugängliche Verwaltung sorgen. 

Die neue Art der WEG-Verwaltung durch Matera beinhaltet eine innovative Plattform, auf der alle wichtigen Dokumente sowie der Kontostand der WEG durch jeden Eigentümer eingesehen werden können. Weitere nützliche Hilfen sind etwa die Möglichkeit, direkt über die Plattform die nächste Eigentümergemeinschaft einzuberufen oder nur mit einem Blick eine klare Übersicht über die Kontoaktivitäten zu erlangen. 

Auch das Erstellen der Jahresabrechnung oder des Wirtschaftsplans werden von Matera für Sie übernommen.

Es lohnt sich daher sowohl für kleinere, mittlere als auch große WEGs, sich mit dem Modell der Selbstverwaltung auseinanderzusetzen.

Haben Sie noch Fragen zu Matera und haben wir Ihr Interesse bereits wecken können?Holen Sie sich jetzt Ihr kostenloses Angebot ein und kommen Sie gern jederzeit auf uns zu. Wir freuen uns auf Sie!

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