1. Was ist eine Miteigentümergemeinschaft?

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Erwerben mehrere Personen gemeinsam Eigentum an einem Grundstück, entsteht eine Miteigentümergemeinschaft. Jeder Miteigentümer besitzt einen ideellen Anteil am Grundstück. Ihm ist also kein bestimmter, realer Teil des Grundstücks zugewiesen, da dieses als Einheit besteht. Im Grundbuch werden die Anteile an der Immobilie daher unter den Miteigentümern aufgeteilt. Diese ideellen Miteigentumsanteile können, aber müssen nicht gleich groß sein. Die Verwaltung erfolgt meist durch gemeinsame Beschlüsse oder durch die Bestellung eines Verwalters.

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Im Immobilien-Kontext wird die Miteigentümergemeinschaft auch als Grundstücksgemeinschaft bezeichnet, obwohl letztere eine Unterform bildet. Abzugrenzen ist die Miteigentümergemeinschaft von den nachfolgenden Arten der Immobilienaufteilung und -Verwaltung:

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Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam Erben einer verstorbenen Person werden. Hierbei handelt es sich um eine Gesamthandsgemeinschaft, bei der das gesamte Nachlassvermögen den Erben gemeinschaftlich gehört und über das nur gemeinsam verfügt werden kann. Im Gegensatz dazu ist die Miteigentümergemeinschaft eine Bruchteilsgemeinschaft, bei der jeder Miteigentümer über seinen Anteil frei verfügen kann.

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Die Bruchteilsgemeinschaft ist eine allgemeine Form der Gemeinschaft, bei der mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentum an einem Vermögensgegenstand haben und jeder über seinen Anteil frei verfügen kann. Sie ist eine Art von  Miteigentümergemeinschaft, die häufig bei Immobilien auftritt und bei der häufig spezifische Regelungen für die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums gelten.

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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und eine Miteigentümergemeinschaft unterscheiden sich hauptsächlich in ihrer rechtlichen Struktur und der Art der Eigentumsaufteilung.

Die WEG basiert auf dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz) und besteht aus Eigentümern, die jeweils Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum innerhalb einer Immobilie besitzen. Daneben gibt es noch das sogenannte Teileigentum als besondere Form des Sondereigentums, das sich auf Teile der Immobilie bezieht, die nicht zum Wohnen genutzt werden, sondern anderen Zwecken dienen. Die Verwaltung erfolgt im Rahmen einer Eigentümerversammlung durch Beschlüsse und regelmäßig durch die Hinzuziehung eines Verwalters. Dieser kann einerseits aus einer externen Hausverwaltung stammen oder andererseits aus den Reihen der Eigentümer selbst gewählt werden, dann handelt es sich um eine selbstverwaltende WEG. 

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Die Miteigentümergemeinschaft basiert auf den allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches (insbesondere §§ 1009-1011 BGB und §§ 742-758 BGB) und umfasst z.B. gemeinschaftliches Eigentum an einer gesamten Immobilie oder einem Vermögenswert, wobei jeder Miteigentümer einen ideellen Anteil besitzt. 

Zusammengefasst bietet die WEG eine formal geregelte Struktur mit klaren Verwaltungs- und Entscheidungsprozessen, während die Miteigentümergemeinschaft ein flexibleres Konzept darstellt. 

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2. Miteigentümergemeinschaft Auseinandersetzungen

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Mit der Auseinandersetzung einer Miteigentümergemeinschaft ist die Auflösung des Miteigentums gemeint.

Dies ist insbesondere sinnvoll, wenn sich die Miteigentümer nicht über die Nutzung der Immobilie oder ihre Verwaltung einigen können oder es fortwährend zu Konflikten finanzieller Natur kommt. 

Eine Miteigentümergemeinschaft kann auf verschiedene Weise aufgelöst werden. 

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Eine Teilungsversteigerung der Immobilie ist möglich. Aus § 749 BGB ergibt sich der Anspruch jedes Miteigentümers, die Gemeinschaft aufzuheben. Die genauen Voraussetzungen und Inhalte werden in den §§ 749 – 751 BGB und §§ 752 – 754 BGB geregelt.

Die Immobilie wird insgesamt versteigert und das Grundstück veräußert. Dabei wird durch ein Gericht ein Sachverständigengutachten eingeholt, das als Grundlage für die Bestimmung des Verkehrswerts des Grundstücks dient. Die Miteigentümer einigen sich über die Erlösverteilung, anschließend wird der Verkaufspreis entsprechend unter ihnen aufgeteilt. 

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Die Immobilie kann aber auch ohne Teilungsversteigerung veräußert werden. Wenn die Immobilie an Dritte verkauft wird, teilen die Miteigentümer den Erlös untereinander ihrem Anteil nach auf. Bei diesem Prozess spricht man auch von einer Einigung der Miteigentümer. Diese kann durch Mediation oder durch Unterstützung von Rechtsanwälten erfolgen.

3. Verwaltung einer Miteigentümergemeinschaft

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Die Verwaltung einer Miteigentümergemeinschaft erfolgt in der Regel durch gemeinsame Beschlüsse, einen Verwalter oder andere, nähergehende Vereinbarungen. 

Alle Mitglieder stimmen gemeinsam über wichtige Entscheidungen, wie etwa Modernisierungs- oder bauliche Maßnahmen, ab und treffen hierzu entsprechende Beschlüsse. Es steht ihnen aber auch frei, einen Verwalter zu bestellen,der sich um die täglichen Verwaltungsaufgaben kümmert und für die Umsetzung der gemeinschaftlichen Beschlüsse verantwortlich ist. 

Daneben kann es auch schriftliche Vereinbarungen geben, die spezifische Regelungen zur Verwaltung, Nutzung und Verteilung der Kosten festlegen, um Konflikte zu minimieren und klare Verantwortlichkeiten zu definieren. So können nach § 745 BGB durch Beschluss Verwaltungsregeln getroffen werden, die etwa Zuständigkeiten klären oder die Bestellung eines Verwalters bestimmen sollen. Dies erinnert an die Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft. 

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4. Fazit

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Eine Miteigentümergemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinschaftlich eine Immobilie erwerben. Die Eigentümer besitzen dann einen ideellen Anteil am Gesamtobjekt. Die Verwaltung erfolgt in der Regel durch gemeinsame Beschlüsse oder die Bestellung eines Verwalters, der sich um die täglichen Aufgaben kümmert.

Im Vergleich zu anderen Eigentumsformen wie der Erbengemeinschaft oder der WEG bietet die Miteigentümergemeinschaft weniger formal geregelte Strukturen, was sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringt. 

Während die WEG durch das Wohnungseigentumsgesetz klare Vorgaben für Verwaltung und Entscheidungsprozesse hat, ist die Miteigentümergemeinschaft flexibler, kann aber auch komplizierter in der Handhabung sein. 

Die Möglichkeit zur Auflösung durch Teilungsversteigerung oder einvernehmlichen Verkauf bietet einen Ausweg bei Unstimmigkeiten, erfordert jedoch oft zusätzliche rechtliche Unterstützung. 

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