Probleme mit der Hausverwaltung: Das können Sie machen (inkl. Anleitung für Ihre WEG)

Probleme mit der Hausverwaltung: Das können Sie machen (inkl. Anleitung für Ihre WEG)

Jede WEG, die über einen externen Hausverwalter verfügt, wünscht sich eine reibungslose, effektive und kostengünstige Zusammenarbeit. In der Praxis ist dies jedoch nicht immer der Fall: Vielmehr treten häufig Probleme und Streitpunkte auf, die die WEG im Zusammenhang mit der externen Hausverwaltung bewältigen muss. Wie Sie und Ihre WEG bei Problemen mit der externen Hausverwaltung am besten vorgehen sollten, wird in diesem Beitrag verständlich erläutert.

Inhaltsverzeichnis

1. Generelles zu Problemen mit Hausverwaltern   

Die Probleme, die sich aus der Beauftragung eines externen Hausverwalters für die WEG ergeben können, sind vielfältig: Allen voran zu nennen sind beispielsweise mangelhafte Leistungen der Verwaltung. Hierzu zählen insbesondere: 

Doch auch häufige Preiserhöhungen oder schlicht eine schlechte Erreichbarkeit können den Mitgliedern der WEG zurecht übel aufstoßen. Gelegentlich werden Hausverwaltungen auch ohne erforderliche Ermächtigung der Wohnungseigentümer tätig, was das Verhältnis verständlicherweise belastet. 

Dies sind nur einige wenige Beispiele für in der Praxis häufig vorkommende Probleme mit der externen Hausverwaltung. 

Doch keine Sorge: Unsere nachfolgende Schritt-für-Schritt-Anleitung gibt Aufschluss darüber, wie Sie sich als Wohnungseigentümer in dieser Situation am besten verhalten. 

2. Gespräch mit Hausverwalter suchen   

Wie in jeder vertraglichen Beziehung sollten sie bei Problemen zunächst ein klärendes Gespräch suchen: Denn wird der Hausverwalter nicht auf Probleme aufmerksam gemacht, so hat er schon gar nicht die Möglichkeit, diese zu beheben. 

Wir empfehlen hierfür, ein persönliches Gespräch in die Wege zu leiten. Nicht selten kommt es vor, dass es bei dem ersten Versuch der Problemlösung auf schriftlichem Weg zu Missverständnissen und Fehlinterpretationen kommt, die das Verhältnis weiter verhärten und eine diplomatische Problemlösung noch schwieriger machen. 

Im Idealfall sollten Sie sich zuvor mit den anderen Wohnungseigentümern absprechen. Nur so können Sie erfahren, ob auch die übrigen Mitglieder der WEG Probleme mit dem externen Verwalter haben – oder das Problem nur einzelne Eigentümer betrifft.

Sofern der externe Verwalter sich stumm stellt und auf persönliche oder telefonische Anfragen nicht reagiert, sollten Sie versuchen, diesen über den Verwaltungsbeirat zu erreichen. 

3. Nochmals schriftlich auf Probleme hinweisen  

Sofern Sie den Verwalter nicht erreichen konnten oder dieser die geschilderten Probleme zurückweist, sollten Sie den Verwalter schriftlich auf seine Pflichten hinweisen. 

Dabei sollten Sie die einzelnen Probleme – etwa mangelnde Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung oder die stetige Beauftragung ein und desselben, teuren Handwerksbetriebs – konkret benennen und Behebung bzw. Abhilfe fordern. Hierfür sollte eine angemessene Frist gesetzt werden. 

4. Hausverwaltung abmahnen  

Sofern auch der schriftliche Klärungsversuch nicht erfolgreich ist, sollten Sie nach Ablauf der gesetzten Frist die Möglichkeit der Abmahnung in Betracht ziehen. Über diese Maßnahme ist vor der Einleitung von weitergehenden Schritten, etwa einer Abberufung und Kündigung oder gar Klage gegen den Hausverwalter, nachzudenken.

5. Abberufung und Kündigung des Hausverwalters   

Haben alle vorgenannten Maßnahmen nicht zu einer Problemlösung geführt, sollte eine Abberufung und Kündigung des externen Hausverwalters in Betracht gezogen werden.

Schließlich steht jedem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung seines Wohnungseigentums zu – auch wenn hierfür ein Verwalterwechsel notwendig ist.

Durch die Abberufung des Verwalters, geregelt in § 26 Abs. 3 WEG, wird die Amtsstellung des Verwalters vor Ablauf der Bestellungszeit beendet. Erforderlich hierfür ist ein Mehrheitsbeschluss. Sobald der Abberufungsbeschluss dem externen Verwalter zugeht, ist die Abberufung rechtsverbindlich. 

Streng zu unterscheiden hiervon ist die Kündigung des Verwaltervertrages, die auf keinen Fall vergessen werden sollte. Der Verwaltervertrag ist nämlich Grundlage für den Zahlungsanspruch des Verwalters und endet nicht automatisch gleichzeitig mit seiner Abberufung (es sei denn, im Verwaltervertrag ist dies ausdrücklich so festgelegt). 

Vielmehr kann der Verwaltervertrag auch noch nach Abberufung vom Verwalteramt fortbestehen, sodass die Eigentümergemeinschaft weiterhin zur Zahlung verpflichtet bleibt. Zeitlich gedeckelt wird die Zahlungsverpflichtung jedoch gemäß § 26 Abs. 3 S. 2 WEG auf 6 Monate nach Abberufung des Verwalters. 

Soll der Verwaltervertrag vorher gekündigt werden, so ist für eine außerordentliche, fristlose Kündigung stets ein wichtiger Grund erforderlich. 

Hierfür muss das vertragswidrige Verhalten des Verwalters erheblich sein. Einzelne mangelhafte Leistungen, etwa einmalige Fehler in der Jahresabrechnung oder ein unvollständiges Protokoll der Eigentümerversammlung genügen dieser Anforderung nicht. 

Ausreichend sind jedoch gewichtige Verfehlungen wie etwa die Veruntreuung von Rücklagen oder Beleidigungen einzelner Mitglieder der WEG, die eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar machen. 

6. In besonders schweren Fällen: Verwaltung verklagen   

Ist der Wohnungseigentümergesellschaft ein Schaden entstanden, etwa weil durch die mangelnde Umsetzung von Beschlüssen weitergehende Sachschäden am Gemeinschaftseigentum verursacht wurden oder die Hausverwaltung die Auszahlung von Gutschriften an die Mitglieder der WEG zurückhält, so können die Eigentümer auf Schadensersatz klagen. 

Ob die Klage durch die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft oder nur einzelne Mitglieder erhoben wird, ist Einzelfallabhängig und richtet sich danach, welche Art von Anspruch geltend gemacht wird. 

Geht es etwa um einen Anspruch, der der Gemeinschaft zusteht (etwa gerichtet auf die Umsetzung von Beschlüssen oder Schadensersatz für Schäden am Gemeinschaftseigentum), muss die gesamte Eigentümergemeinschaft tätig werden. Betreffen die Ansprüche nur einzelne Wohnungseigentümer, so ist die Klage von diesen zu erheben. 

Auch die Abberufung des Verwalters kann gerichtlich durchgesetzt werden. Sofern bereits ein entsprechender Beschluss gefasst wurde, ist hierfür jeder Wohnungseigentümer – auch alleine – befugt. 

7. BONUS: Matera hilft bei Problemen mit Verwaltung 

Probleme mit der externen Hausverwaltung sind in der Praxis häufig anzutreffen. Dabei sollten Sie als Eigentümer nicht untätig bleiben und auf Besserung hoffen, ohne die Unstimmigkeiten anzusprechen. Denn Sie und die übrigen Mitglieder der WEG bezahlen teures Geld an die externe Verwaltung, weshalb Ihnen ein Anspruch auf eine ordnungsgemäße, flexible und effektive Verwaltung Ihrer Wohnanlage zusteht. 

Sind auch Sie von Problemen mit Ihrer Hausverwaltung betroffen? Wir von Matera sind im Umgang mit problematischen Hausverwaltern erfahren und wissen genau, worauf es in diesem Zusammenhang ankommt. 

Doch wer oder was ist Matera? Matera macht die Verwaltung eine Eigentümergemeinschaft durch ein Team aus WEG-Experten und einer hochmodernen Online-Plattform deutlich einfacher, effizienter und günstiger als jemals zuvor. Das bestätigen auch unzählige Eigentümer, die sehr zufrieden mit unserem Angebot sind.

So sagt Patrick aus Berlin: „Seitdem wir mit Matera zusammenarbeiten, hat die WEG viel mehr Kontrolle über alle Schritte. Das Portal bietet volle Transparenz und das Expertenteam hilft an allen Ecken. Endlich eine Verwaltungslösung, die funktioniert!“

Sind Sie interessiert? Dann vereinbaren Sie jetzt ein kostenloses Gespräch mit uns. Wir freuen uns schon auf Sie!

Autor
Jakob Haddad
Jakob Haddad
Freelance Content Writer
Delimitor
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