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1. Rechtliche Grundlage für Beschlussumsetzung durch Verwalter
Für die Umsetzung der Beschlüsse ist der Hausverwalter zuständig.
Während in der alten Fassung des WEG-Gesetzes in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG klar geregelt war, dass der Hausverwalter für die Umsetzung der in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse zuständig ist, findet sich in der erneuerten Fassung keine so klare Formulierung mehr.
Trotzdem ergibt sich auch weiterhin aus § 27 Abs. 1 WEG, dass der Hausverwalter für die Beschlussumsetzung zuständig ist. Der Paragraph sagt diesbezüglich:
“Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen [...].”
Als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung ist auch die Umsetzung von Beschlüssen, welche bspw. durch die Eigentümerversammlung getroffen wurden, zu verstehen.
2. Wieso setzt ein Verwalter einen Beschluss nicht um?
Wenn also, wie im ersten Punkt dargestellt, der Hausverwalter rechtlich dazu verpflichtet ist, die getroffenen Beschlüsse umzusetzen, warum gibt es dann Fälle, in denen er genau dies nicht macht?
Tatsächlich kommt es nicht selten vor, dass die Hausverwaltung getroffene Beschlüsse nicht umsetzt. Die Gründe dafür sind:
Anfechtbarkeit des Beschlusses
Teilweise erklären Hausverwaltungen, dass sie mit der Umsetzung des Beschlusses warten möchten, bis der Beschluss nicht mehr anfechtbar ist. Dies stellt keine rechtlich richtige Begründung dar!
Auch wenn Eigentümer in der Versammlung ankündigen, dass sie gerichtlich gegen den Beschluss vorgehen werden und die Unwirksamkeit feststellen lassen möchten. Bis das Gericht die Unwirksamkeit des Beschlusses festgestellt hat, ist der Beschluss wirksam und muss von der Hausverwaltung umgesetzt werden.
Verjährung des Beschlusses
Häufiger erklären Hausverwalter auch, dass der Beschluss bereits verjährt sei und daher nicht mehr umgesetzt werden kann. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes von 2012 trifft dies aber nicht zu. Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung kann nicht verjähren! Auch dann nicht, wenn der Beschluss gefasst wurde, als noch ein anderer Hausverwalter im Amt war.
3. Vorgehen, wenn Beschlüsse durch den Verwalter nicht umgesetzt werden
Doch was sollen Eigentümer machen, wenn der Verwalter Beschlüsse nicht umsetzt? Dies ist insbesondere dann ärgerlich, wenn der umzusetzende Beschluss zur Abwendung von Schäden am Eigentum dient. Dies ist bspw. bei einem Schimmelbefall oder einem Wasserschaden der Fall.
So gehen Sie anschließend vor, wenn Ihre Hausverwaltung WEG-Beschlüsse nicht umgesetzt hat. Dabei zielt diese Anleitung darauf ab, zunächst niederschwellig und ohne die Einschaltung von Anwälten oder eines Gerichts in Kontakt mit der Hausverwaltung zu treten, um ans Ziel zu kommen.
3.1. Schreiben an Verwalter aufsetzen (inkl. Fristsetzung)
Zunächst einmal sollte ein Schreiben an den Verwalter aufgesetzt werden. In diesem wird die Hausverwaltung aufgefordert, die ausstehenden Beschlüsse umzusetzen. Dafür sollte dem Verwalter im Schreiben eine Frist für die Umsetzung gesetzt werden. Auch ist es sinnvoll, im Schreiben anzukündigen, dass im Fall der Fristversäumnis weitere rechtliche Schritte durch die Eigentümer eingeleitet werden. Wichtige Punkte für das Schreiben an den Verwalter:
- Formulieren Sie die Aufforderung zur Umsetzung des Beschlusses klar und schriftlich.
- Setzen Sie eine angemessene Umsetzungsfrist(z. B. 14 Tage).
- Weisen Sie darauf hin, dass bei Untätigkeit weitere Schritte erfolgen (z. B. Abmahnung).
- Der Versand erfolgt idealerweise durch den Verwaltungsbeirat oder ersatzweise durch einen Eigentümer.
3.2. Verwalter wegen Untätigkeit abmahnen
Wird der Hausverwalter nach der schriftlichen Aufforderung im Rahmen der gesetzlichen Frist nicht tätig, dann sollte durch die WEG der nächste Schritt eingeleitet werden: die Abmahnung des Hausverwalters. Diese kann sowohl einzeln als auch gemeinschaftlich durch die WEG erfolgen. Ablauf der Abmahnung bei Untätigkeit:
- Der Hausverwalter wird schriftlich auf seine Pflichtverletzung hingewiesen.
- Es wird erneut eine Frist zur Umsetzung gesetzt(z. B. 7–14 Tage).
- In der Abmahnung werden mögliche Folgenangekündigt: Klage, Abberufung und Kündigung.
Tipp: Empfehlenswert ist die Abmahnung im Namen aller Eigentümer und nicht nur mit einzelnen Personen.
3.3. Klage gegen Verwalter einreichen
Bleibt die Hausverwaltung trotz Abmahnung weiter untätig, dann sollten Sie als WEG im nächsten Schritt Klage erheben. Mithilfe dieser Klage verpflichten Sie den Hausverwalter gerichtlich dazu, den ausstehenden Beschluss umzusetzen.
Im Rahmen dieser Klage sollten Sie auch entstandene Kosten aufgrund der Nichtumsetzung einfordern. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn es einen Wasserschaden gegeben hat und in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde, dass ein Handwerker vom Hausverwalter beauftragt wird, um die Schäden zu beseitigen.
3.4. Verwalter abberufen & kündigen
Wenn der Hausverwalter zum wiederholten Mal auf Mängelanzeigen nicht reagiert und Beschlüsse nicht umgesetzt hat, dann sollte nicht nur über eine Klage, sondern auch über eine Abberufung und Kündigung nachgedacht werden. Dies erfordert eine Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung mit folgenden Schritten:
- Mehrheitsbeschluss zur Abberufung in der Eigentümerversammlung fassen.
- Alternativ kann ein Umlaufbeschlussverfahrens genutzt werden, falls eine Versammlung nicht zustande kommt.
- Der Vertrag endet gemäß § 26 Abs. 3 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung automatisch (ggf. früher bei Sonderregelung).
- Bei schwerwiegender Pflichtverletzung kann auch außerordentlich binnen zwei Wochen gem. § 626 BGB gekündigt werden, wenn einer Vertragspartei die Fortführung des Vertrages nicht zumutbar ist.
3.5. Hausverwalter wechseln
Wenn die Hausverwaltung gekündigt wurde, dann muss zwingend eine neue Hausverwaltung bestimmt werden. Möchten Sie Ihre Hausverwaltung wechseln, sollte auch überlegt werden, ob die Beauftragung einer externen Hausverwaltung zwingend notwendig ist.
Neben der Beauftragung einer externen Hausverwaltung, besteht auch die Möglichkeit, dass sich eine WEG in einer Selbstverwaltung befindet. Dies bedeutet, dass einer der Eigentümer zum internen Verwalter gewählt wird. Damit bietet die Selbstverwaltung, unteranderem aufgrund der geringeren Kosten, einen echten Vorteil gegenüber der Beauftragung einer externen Hausverwaltung. Und professionelle Anbieter wie Matera schaffen maximale Transparenz und hohe Effizienz für WEGs in Selbstverwaltung.
4. Fazit: Hausverwalter setzt Beschlüsse nicht um
Wenn ein Hausverwalter keine Beschlüsse umsetzt und dadurch nicht auf die angezeigten Mängel reagiert, dann ist dies ärgerlich verursacht unter Umständen weitere Kosten. Begründungen wie das Warten auf Unanfechtbarkeit oder eine Verjährung hinsichtlich der Nichtumsetzung des Beschlusses sind falsch und daher inakzeptabel. Folgende Handlungen empfehlen sich:
- Zuerst schriftlich mit Fristsetzung reagieren, ideal durch den Verwaltungsbeirat.
- Bei weiterer Untätigkeit: Abmahnung, Klage oder sogar Abberufung und Kündigung prüfen (§ 26 Abs. 3 WEG).
- Danach: Die Hausverwaltung wechseln.
Eine Möglichkeit dieser Unterstützung ist Matera. Das in Frankreich gegründete Unternehmen bietet der WEG in Selbstverwaltung an, sie bei der Verwaltung zu unterstützen. Dafür stellen Sie ein Kundenportal zur Verfügung, über welche die gesamte Verwaltung organisiert wird und auf die jedes Mitglied der WEG Zugriff hat.
So kann zum Beispiel die Beschlusssammlung digital geführt werden, damit jeder Eigentümer jederzeit sehen und prüfen kann, ob alle dort eingetragenen Beschlüsse umgesetzt sind. Darüber hinaus stellt Matera den Eigentümergemeinschaften Experten zur Seite, welche sich unter anderem um die Buchhaltung der WEG kümmern.
Dafür zahlt die WEG lediglich eine jährliche Servicegebühr, in welcher alle angebotenen Leistungen integriert sind.
Sie sind interessiert? Dann fordern Sie noch heute Ihr persönliches Angebot an. Wir freuen uns auf Sie!
