Sonderumlage in der WEG: Was Sie wirklich wissen müssen (2022)

Sonderumlage in der WEG: Was Sie wirklich wissen müssen (2022)

Wie bei einer eigenen Immobilie fallen auch in einer Gemeinschaftsimmobilie regelmäßig Kosten für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an. Darüber hinaus kann es auch den Bedarf einer baulichen Änderung am Gemeinschaftseigentum geben. 

Zur Finanzierung solcher Maßnahmen zahlen die Eigentümer regelmäßige Beiträge, mithilfe derer Rücklagen gebildet werden. Trotzdem kann es vorkommen, dass anfallende Kosten nicht vollständig durch die Rücklagen gedeckt werden können, dann muss die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen, um die finanzielle Lücke zu schließen. 

Im folgenden Beitrag wird das Instrument der Sonderumlage näher erläutert. Darüber hinaus wird auch geklärt, was bei einer Zahlungssäumnis passiert, ob die Sonderumlage von der Steuer abgesetzt werden kann und wie es mit der Umlage der Kosten auf Mieter aussieht. 

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist die Sonderumlage? 

Die Sonderumlage ist ein durch die Eigentümerversammlung beschlossener zusätzlicher Beitrag, mit dem Kosten für die Gemeinschaftsimmobilie übernommen werden, die durch bestehende Rücklage nicht gedeckt werden können.

Dies betrifft in der Regel Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen oder bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum

2. Wann wird eine Sonderumlage fällig?   

Die Sonderumlage wird nur fällig, wenn es einen konkreten Anlass gibt, für dessen Kostendeckung die gebildeten Rücklagen aus den regulären Beiträgen der Eigentümer nicht ausreichend sind. Entsprechend muss jede Sonderumlage isoliert durch die Eigentümerversammlung beschlossen werden und wird nur einmalig fällig. 

Wie häufig eine Sonderumlage in einer WEG anfällt, ist abhängig von der Höhe der regelmäßig erhobenen Beiträge sowie dem Aufkommen von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Einige Eigentümergemeinschaften erheben höhere Beiträge und können so höhere Rücklagen bilden, entsprechend können auch größere Instandhaltungskosten leichter gedeckt werden. Andere WEGs nutzen das Instrument der Sonderumlage bewusst für die Kostendeckung von Instandsetzungsmaßnahmen und erheben dafür geringere regelmäßige Beiträge. 

Es ist daher empfehlenswert, dass Sie als Eigentümergemeinschaft einen Konsens darüber finden, ob Sie lieber über höhere regelmäßige Beiträge Rücklagen für die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten bilden möchten oder bei Bedarf eine Sonderumlage für die konkrete Maßnahme beschließen. 

3. Wie beschließt eine WEG eine Sonderumlage?  

Die Sonderumlage ist eine Ergänzung des Wirtschaftsplans, dementsprechend muss ihr Beschluss den gesetzlichen Anforderungen des Wirtschaftsplans genügen. 

Folgende Punkte müssen daher durch den Beschluss abgedeckt werden:

Welche Form der Mehrheit für den Beschluss notwendig ist, ist abhängig von der Art der Maßnahme. Handelt es sich um eine einfache Instandhaltung, reicht für die Beschlussfassung eine einfache Mehrheit. 

Bei Modernisierungsmaßnahmen muss eine doppelt qualifizierte Mehrheit der Sonderumlage zustimmen. Sollen hingegen komplexe bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden, muss der Beschluss einheitlich gefasst werden. 

Eine Sonderumlage kann sowohl in einer ordentlichen als auch in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden. In seltenen Fällen erfolgt die Beschlussfassung über ein Umlaufbeschlussverfahren

4. Höhe der Sonderumlage 

Ziel der Sonderumlage ist es, die Finanzierungslücke zwischen den vorhandenen Rücklagen der WEG und den tatsächlichen Kosten zu schließen. Die konkrete Höhe der Sonderumlage ist daher für jede zu treffende Maßnahme individuell. 

Grundsätzlich gilt, der Hausverwalter darf die Höhe der Sonderumlage in der Beschlussvorlage in der aus einer Sicht passenden Höhe ansetzen. Die dort festgesetzte Höhe ist allerdings für die Eigentümergemeinschaft nicht bindend und kann während der Sitzung angepasst werden.

5. Eigentümer zahlt Sonderumlage nicht 

Die Pflicht zur Zahlung einer Sonderumlage betrifft jeden Eigentümer. Trotzdem kann es dazu kommen, dass ein Eigentümer nicht in der Lage ist, die Kosten im vereinbarten Umfang zum festgelegten Fälligkeitsdatum zu entrichten. Diese fehlende Zahlungsfähigkeit entbindet den Eigentümer jedoch nicht von seiner Pflicht der Zahlung nachzukommen. 

Ist ein Eigentümer nicht in der Lage seinen Kostenanteil zu tragen, sollte Kontakt zur Verwaltung aufgenommen werden.  

Gemeinsam mit dem Hausverwalter kann dann eine Lösung im Sinne aller Beteiligten gefunden werden. Denkbar ist die Vereinbarung einer Ratenzahlung, die Stundung des Beitrages, bis der Betroffene wieder zahlungsfähig ist oder die Beratung bezüglich infrage kommender Förderprogramme und Kredite. 

Damit die geplante Maßnahme nicht an dem fehlenden Kostenbeitrag scheitert, ist es in einem solchen Fall sinnvoll, dass die anderen Eigentümer zunächst einen höheren Beitrag in die Sonderumlage zahlen, um die benötigte Summe zu erreichen. Sobald der säumige Eigentümer gezahlt hat, erhalten die anderen Eigentümer den zu viel bezahlten Betrag zurück. 

Verweigert ein Eigentümer die Zahlung, dann hat die Eigentümergemeinschaft vertreten durch den Hausverwalter verschiedene Möglichkeiten, um an das fehlende Geld zu kommen:

  1. In einem ersten Schritt sollte der Hausverwalter einen Mahnbescheid erstellen und an den Eigentümer übersenden. Dieser fordert den säumigen Eigentümer auf, seiner Zahlungspflicht nachzukommen. 
  2. Führt der Mahnbescheid nicht zum gewünschten Erfolg, dann kann die Eigentümergemeinschaft den Hausverwalter ermächtigen, einen Titel gegen säumigen Eigentümer zu erwirken. 
  3. Bleibt auch diese Maßnahme erfolglos, kann mithilfe des Titels eine Zwangsvollstreckung durchgeführt werden. Schlimmstenfalls bedeutet dies, dass die Eigentumswohnung der Person zwangsversteigert wird. 


6. Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Sonderumlage 

Darf die Sonderumlage auf den Mieter umgelegt werden? 

Nein, die Übertragung der Sonderumlage auf die Mieter ist nicht möglich, da der Eigentümer für die Kosten der Instandhaltung und Modernisierung verantwortlich ist. Als Vermieter ist es daher ratsam, die Höhe der Nettokaltmiete so festzusetzen, dass entsprechende Rücklagen gebildet werden können, von denen eine mögliche Sonderumlage gezahlt werden kann.

Darüber hinaus legen viele Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen die entstandenen Kosten indirekt über eine Mieterhöhung auf ihre Mieter um.

Kann die Sonderumlage steuerlich abgesetzt werden?

Ob die Kosten für die Sonderumlage steuerlich abgesetzt werden können, ist abhängig davon, ob die Eigentumswohnung vermietet ist oder durch den Eigentümer selbst genutzt wird. 

Eigentümer, welche ihre Wohnung vermieten, können die entstandenen Kosten in ihrer Steuererklärung bei Angaben ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend machen. Diese Geltendmachung kann nur für das Jahr erfolgen, in welchem der Hausverwalter die Rechnung beglichen hat. Unerheblich für die Geltendmachung in der Steuererklärung ist das Jahr, in dem der Beschluss gefasst und die Kosten tatsächlich vom Eigentümer bezahlt wurden. 

Eigentümer, die ihr Eigentum selbst bewohnen, können die Kosten aus der Sonderumlage hingegen nicht von der Steuer absetzen. 

7. FAZIT: Sonderumlage in der WEG

Mit der Sonderumlage schließt eine WEG die finanzielle Lücke zwischen den anfallenden Kosten und den durch die regelmäßig eingenommen Beiträge gebildeten Rücklagen für Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Baumaßnahmen. Die Sonderumlage ist nicht regelmäßig fällig und muss daher von den Eigentümern in einer Eigentümerversammlung oder einem Umlaufverfahren gesondert beschlossen werden. 

Welche Mehrheit notwendig ist, ist abhängig von der Art der konkreten Maßnahme, welche durch die Sonderumlage finanziert werden soll. Eigentümer können die entstandenen Kosten nicht direkt auf ihre Mieter umlegen, allerdings besteht die Möglichkeit einer Mieterhöhung sowie die Geltendmachung der Kosten in der Steuererklärung. 

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Autor
Inken Maria Tondorf
Inken Maria Tondorf
Freelance Content Writer
Delimitor
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