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1. Was ist Teileigentum? 

Wie so oft im Wohnungseigentumsrecht ergibt sich aus einem Blick ins Gesetz ein erster Anknüpfungspunkt für die Beantwortung dieser Frage. Gemäß § 1 Abs. 3 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) handelt es sich bei Teileigentum um „Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“. 

Diese zugegebenermaßen komplizierte Definition lässt sich am besten verstehen, wenn deren einzelne Bestandteile gesondert dargestellt werden. 

Teileigentum nach WEG ist gem. § 1 Abs. 3 eine besondere Form des Sondereigentums und bezieht sich auf Räume, die nicht als Wohnung genutzt werden, sondern gewerblich oder zu anderen nicht dem Wohnen dienenden Zwecken. Beispielhaft sind hier insbesondere die Nutzung als Büro oder Lagerraum zu nennen. 

Als Sondereigentum sind die Teile einer Immobilie anzusehen, die nur einem Wohnungseigentümer zuzuordnen sind. Besteht dieses Sondereigentum „an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen“, ist es als Teileigentum einzuordnen. 

Die nicht zu Wohnzwecken erfolgende Nutzung kann dabei: 

• sportlicher
• kultureller
• oder gewerblicher Natur 

sein, wobei letzteres den häufigsten Praxisfall des Teileigentums darstellt.

Wann eine Eigentumswohnung, die stets als Sondereigentum einzustufen ist, als Wohnungseigentum oder als Teileigentum einzustufen ist, wird in der Teilungserklärung rechtsverbindlich festgelegt. Daneben kann sich dies auch aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, die jedoch nicht zwingend ist und daher nicht in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft existiert.

Gut zu wissen :

Außerdem werden durch die Teilungserklärung die konkreten Benutzungs- und Besitzverhältnisse am jeweiligen Sondereigentum gegenüber dem Grundbuchamt dokumentiert. Sollte in einer WEG also Streit über die Nutzung von Sondereigentum aufkommen, empfiehlt es sich zunächst einen Blick in die Teilungserklärung zu werfen. 

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2. Wie wird Teileigentum begründet? 

Für die Begründung von Teileigentum wird im Teileigentumsgrundbuch ein entsprechendes Grundbuchblatt angelegt. Eine nachträgliche Teilung kann ferner auch durch eine entsprechende Vereinbarung der Miteigentümer durch einen Teilungsvertrag, § 3 WEG, erfolgen. Für die Wirksamkeit eines solchen Vertrags ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. 

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3. Was gehört alles zum Teileigentum? (inkl. Beispiele) 

Sondereigentum, das als Teileigentum einzustufen ist, kann in verschiedenen Formen auftreten. Am häufigsten anzutreffen sind in der Praxis solche Räumlichkeiten, die zur gewerblichen Nutzung bestimmt sind. Hierzu zählen insbesondere: 

• Lagerräume 
• Büros 
• Praxen 
• Kanzleien 
• Restaurants 
• Werkstätten 
• Atelier für Künstler

Wie Teileigentum konkret genutzt werden darf, ergibt sich aus der Beschreibung in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung. Dabei gilt: Je weniger konkret das Teileigentum dort definiert ist, desto weitgehender darf der Eigentümer sein Eigentum nutzen. Ist hingegen klar definiert, dass das Teileigentum beispielsweise lediglich als Büro genutzt werden darf, so ist anderweitige Nutzung nicht zulässig. 

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4. Unterschiede zwischen Teileigentum und Wohnungseigentum 

Sowohl bei Teileigentum als auch bei Wohnungseigentum handelt es sich um Sondereigentum. Der wesentliche Unterschied liegt jedoch darin begründet, dass Teileigentum zu überwiegend gewerblichen Zwecken verwendet wird, während Wohneigentum zum Wohnen dient. 

Klassisches Beispiel für Wohneigentum ist folglich die Eigentumswohnung. Demgegenüber kommt als Teileigentum insbesondere die Nutzung als Kanzlei, Arztpraxis oder Büroraum infrage.

Ansonsten ergibt sich aus § 1 Abs. 6 WEG, dass die Vorschriften über das Wohnungseigentum “Für das Teileigentum [...] entsprechend” gelten. Dies bedeutet nichts anderes als eine Gleichbehandlung von Teileigentum und Wohnungseigentum: Damit haben Eigentümer von gewerblichen genutzten Flächen in der WEG dieselben Rechte, aber auch dieselben Pflichten wie Wohnungseigentümer. 

Das Wohnen in einer Anlage, die neben Wohnungseigentum auch über Teileigentum verfügt, kann für Wohnungseigentümer sowohl Vor- als auch Nachteile haben: 

Praktisch ist beispielsweise, wenn Ihr wöchentlicher Gang zur Physiotherapie oder der Arztbesuch nur ein Stockwerk entfernt ist. Allerdings ist damit auch ein erhöhter Publikumsverkehr verbunden, sodass Sie im Zweifel sehr häufig auf fremde Menschen in Ihrem Hausflur treffen werden. 

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5. Darf ein Eigentümer im Teileigentum wohnen? 

Im Grundsatz darf das Teileigentum nicht zu Wohnzwecken verwendet werden, denn hierin liegt ja gerade der Unterschied zwischen diesen beiden Eigentumsarten. 

Das Wohnen in Teileigentum ist im Einzelfall jedoch möglich, wenn es wegen des Charakters der Anlage und der örtlichen Verhältnisse bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als eine gewerbliche Nutzung. 

Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn sich im Gebäude sowohl Teileigentum als auch Wohneigentum befindet und die gewerbliche Nutzung stärkere Belastungen – etwa durch Publikumsverkehr bei einer Arztpraxis oder Lärm bei einer Werkstatt – hervorruft als die Wohnnutzung. 

Nicht erlaubt ist das Wohnen des Eigentümers in seinem Teileigentum hingegen, wenn dies zu einer stärkeren Störung als eine gewerbliche Nutzung führt. Denkbar ist dies vor allem in solchen Anlagen, in denen überwiegend Teileigentum, beispielsweise in Form von Kanzleien, Apotheken oder Arztpraxen, vorhanden ist.

Denn in diesem Fall führt Lärmbelästigung durch die private Nutzung (beispielsweise durch Musik oder Kinderlärm) häufig dazu, dass der professionelle Charakter der Anlage beeinträchtigt werden kann. Dies wurde höchstrichterlich durch den Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 23.03.2018 - V ZR 307/16) entschieden. 

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6. Darf Teileigentum als Ferienwohnung genutzt werden? 

Einige Eigentümer könnten auf die Idee kommen, Ihr Teileigentum als Ferienwohnung zu vermieten und dieses so gewerblich zu nutzen. Dies ist nach Auffassung des AG Erfurt, Urteil v. 25.5.2016, 5 C 63/14 selbst dann möglich, wenn sich aus der Teilungserklärung lediglich eine andere Nutzungserlaubnis, beispielsweise als Nagelstudio oder Ausstellungsraum, ergibt. 

Der Grund: Pensionsgäste, die eine Wohnung mieten, seien für die Miteigentümer und Miteigentümerinnen, die vor Ort wohnen, wahrscheinlich weniger belastend, zumindest aber nicht belastender als die Verwendung des Teileigentums als Nagelstudio oder Ausstellungsraum. Daher soll in diesen Fällen auch eine solche Vermietung zulässig sein. 

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7. Wie kann Teileigentum verkauft werden? 

Teileigentum kann, genau wie Wohneigentum, regulär verkauft werden. Allerdings bestimmt § 6 WEG, dass Sondereigentum stets mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel der Garten), zu dem es gehört, veräußert werden muss. Demnach kann ein interessierter Käufer das Teileigentum und den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum nicht separat kaufen. 

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8. Kann Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden und ist das auch umgekehrt möglich? 

Die Antwort hierauf ist simpel und lautet: Ja, eine Umwandlung ist in beide Richtungen möglich. 

Allerdings reicht hierfür nicht aus, dass ein Teileigentümer die Nutzung seines Eigentums ändert, beispielsweise sein Lager auflöst und das Teileigentum mit Wohnmöbeln einrichtet. 

Auch der umgekehrte Fall, dass ein Wohnungseigentümer sein Wohneigentum aufgibt und stattdessen mehrere Werkbänke und Maschinen in den Räumlichkeiten platziert, führt nicht automatisch zu einer Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum. 

Vielmehr ist erforderlich, dass eine entsprechende Vereinbarung zwischen allen Wohnungseigentümern der WEG geschlossen wird, die in das Grundbuch eingetragen wird. Sofern das betroffene Sondereigentum durch ein Darlehen finanziert wurde, das noch nicht vollständig getilgt wurde, so ist zusätzlich die Zustimmung des Darlehensgebers (in der Regel also der Bank) erforderlich. 

Gut zu wissen :

Aufgrund der notwendigen Eintragung ins Grundbuch ist die Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum bzw. Wohneigentum in Teileigentum mit gewissen Kosten verbunden. 

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9. Fazit: Teileigentum in einer WEG

Bei Teileigentum handelt es sich um eine besondere Form des Sondereigentums, welches nicht zu Wohnzwecken, sondern vorwiegend zu gewerblichen Zwecken verwendet wird. Eine Verwendung zu Wohnzwecken ist nur in Ausnahmefällen möglich. Für den Verkauf von Teileigentum gelten dieselben Regeln wie für den Verkauf von Wohnungseigentum. Durch eine entsprechende Vereinbarung aller Mitglieder der WEG und eine Eintragung ins Grundbuch kann Wohnungseigentum in Teileigentum und umgekehrt umgewandelt werden. 

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