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Für Eigentümer ist es enorm wichtig, einen Überblick über das bestehende Vermögen der WEG zu haben. Um neben der Jahresabrechnung eine vereinfachte Dokumentation aller wirtschaftlich erheblichen Positionen zu haben, wurde das Aufstellen eines Vermögensbericht zur Pflicht. Was beinhaltet dieser genau, was müssen Eigentümer hierüber wissen und was passiert, wenn dieser Fehler aufweist? Die Antworten lesen Sie in diesem Beitrag.
1. Was ist ein Vermögensbericht in einer WEG?
Im Zuge der Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (kurz: WEG-Gesetz/ WEG) zum 01. Dezember 2020 wurde auch der Vermögensbericht eingeführt.
Gesetzlich ist der Vermögensbericht in § 28 Abs. 4 WEG geregelt. Hiernach ist der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres dazu verpflichtet, einen solchen Vermögensbericht zu erstellen.
Inhalt dieses Berichts ist einerseits der Stand der in § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bezeichneten Rücklagen sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Hierzu gehören etwa
- Bankkonten (wie etwa das WEG-Eigenkonto) sowie Bargeldkassen der WEG,
- Forderungen und Verbindlichkeiten (also Geldwerte)
- sowie Sachwerte, zu denen das physisch vorhandene Gemeinschaftseigentum zählt.
Der erstellte Vermögensbericht ist also eine Darstellung der tatsächlich vorhandenen Vermögenswerte der WEG und dient der vereinfachten Dokumentation der finanziellen Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Vermögensbericht stellt nicht (!) den “Soll”-Zustand der Vermögenswerte dar, sondern bildet den "Ist"-Zustand ab.
Er muss jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt werden und erfolgt zusätzlich zur Jahresabrechnung.
Denn: Wer Eigentümer einer Wohnung ist - und somit automatisch Mitglied einer WEG - sammelt über das Jahr sehr wahrscheinlich eine Menge an Papierkram an; aus den Dokumenten gehen verschiedene Zahlen und Beträge hervor.
An dieser Stelle soll der Vermögensbericht Klarheit schaffen und alle wichtigen Kennzahlen zum Gemeinschaftsvermögen auf einen Blick erkennen lassen.
Ein Hinweis an dieser Stelle: Jahresabrechnung und Vermögensbericht sind separat zu betrachten. Daher ist der Vermögensbericht auch kein Teil der Beschlussfassung zur Jahresabrechnung. Ficht ein Eigentümer also beispielsweise die Jahresabrechnung an, so hat diese Anfechtungsklage keinen Einfluss auf den Vermögensbericht. Steht also ein rechtswirksames und somit endgültiges Urteil über die Jahresabrechnung aus, so muss der Vermögensbericht dennoch erstellt werden.
2. Wer muss den Vermögensbericht für eine WEG erstellen?
Das Erstellen des Vermögensberichts einer WEG ist Aufgabe des - internen oder externen - Hausverwalters. Diese Pflicht besteht im Innenverhältnis zur WEG. Aus dieser Pflicht erwächst jedoch kein Anspruch einzelner Eigentümer auf Erstellung eines Vermögensberichts gegen den Verwalter; dieser muss gegen die WEG als Ganzes gerichtet sein. Die Anfertigung eines Vermögensberichts gehört zu den Informationsansprüchen, die jeder Eigentümer gegen die WEG hat.
3. Was beinhaltet der Vermögensbericht?
Inhalt des Vermögensberichts sind im Grunde alle Vermögenswerte einer Eigentümergemeinschaft. Das Vermögen einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus den gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den Verbindlichkeiten der WEG.
Neben den folgenden Positionen gehören beispielsweise auch die von der Gemeinschaft erworbenen Immobilien sowie eingenommene Gelder und das Bankguthaben zum Gemeinschaftsvermögen.
Rücklagen der WEG
Teil des Vermögensberichts ist die Erhaltungsrücklage der WEG. Diese ist gesetzlich in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG geregelt. Die Erhaltungsrücklage wird in ihrer tatsächlichen Höhe (ihrem “Ist”-Zustand) auf dem Vermögensbericht aufgeführt.
Daneben müssen auch etwaige weitere Rücklagen im Bericht aufgeführt werden. Eigentümer haben nämlich das Recht, die Bildung weiterer Rücklagen zu beschließen (vgl. § 28 Abs. 1 WEG). Welchen Zweck diese haben, ob es sich also um Liquiditätsrücklagen oder Rücklagen für gerichtliche Verfahren handelt, ist für den Vermögensbericht uninteressant.
Forderungen und Verbindlichkeiten der WEG
Die sog. Geldwerte bilden das tatsächlich vorhandene Vermögen der WEG ab und bestehen aus Forderungen und Verbindlichkeiten.
Zu den Erstgenannten zählen etwa:
- offene Hausgeldrückstände,
- Schadensersatzansprüche gegen Schuldner,
- ausstehende Versicherungsleistungen
- oder Beitragsrückstände zur Erhaltungsrücklage.
Forderungen sind Ansprüche, die entweder gegen einzelne Eigentümer oder Dritte außerhalb der WEG bestehen können.
Zu den Verbindlichkeiten einer WEG gehören noch nicht ausgezahlte Guthaben, die sich aus einem Überschuss des Hausgeldes ergeben oder Rechnungen, die noch zu begleichen sind. Sie beschreiben an dieser Stelle also Ansprüche von Dritten oder auch einzelnen Eigentümern gegen die WEG.
Hierzu zählen etwa Schadensersatzansprüche wegen Schäden, die am Sondereigentum entstanden sind, da die nötige Beschlussfassung über erforderliche Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum unterlassen wurde. Klassische Beispiele für Verbindlichkeiten gegenüber Dritten sind außerdem der Werklohn von Handwerkern.
Sachwerte der WEG
Zu den Sachwerten gehören alle sonstigen Vermögensgegenstände, also alle Sachen, die physisch abgrenzbar sind und im Eigentum der WEG stehen.
Beispiele für Sachwerte sind klassischerweise
- Waschmaschinen (soweit sie von der Gemeinschaft genutzt werden)
- oder etwa Gartengeräte wie Aufsitzmäher oder Schneefräsen.
Es genügt, die Sachwerte nur konkret zu benennen, ihren aktuellen Wert jährlich neu zu bestimmen und anzugeben ist jedoch nicht notwendig.
4. Welche Fristen müssen beachtet werden?
Die gesetzliche Regelung des Vermögensberichts, also § 28 Abs. 4 WEG, nennt zwar keine konkrete Frist, spricht aber von einer Anfertigung “nach Ablauf eines Kalenderjahres”. In Zahlen ausgedrückt muss der Vermögensbericht erst nach dem 31. Dezember eines Jahres erstellt werden.
Problematisch wird diese Frist, wenn das Ende des Kalenderjahres auch der Stichtag für das Ausscheiden des bisherigen Verwalters ist. Hier kann es zu Komplikationen bei der Leistungserbringung kommen.
Unklar ist jedoch, ob das Anfertigen des Vermögensberichts - also die eigentliche Leistung - bereits am 31. Dezember oder erst ab dem Folgetag, dem 01. Januar des neuen Kalenderjahres erbracht werden kann.
Damit solche Schwierigkeiten erst gar nicht entstehen, kann präventiv im Verwaltungsvertrag geregelt werden, dass der Verwalter die Erstellung des Vermögensberichts des letzten Jahres ohne zusätzliche Kosten übernimmt. Dies hat nicht nur den Vorteil, dass die Berichterstellung gewährleistet wird, sondern bietet auch einen für beide Seiten transparenten und fairen Kompromiss.
5. Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Vermögensbericht
Was passiert, wenn ein Vermögensbericht fehlerhaft ist?
Mit dieser Frage beschäftigte sich auch das Landgericht (LG) Dortmund in seinem Urteil vom 13.09.2022 (Az. 1 S 64/22).
Liegt ein fehlerhafter Vermögensbericht vor, so kann ein Eigentümer die WEG als Ganzes zur Behebung der Fehler auffordern, nicht aber den Verwalter.
Dieser ist aber nicht “fein raus”: Die WEG kann - und sollte - Regressansprüche gegen den Verwalter geltend machen. Diese können sich etwa auf die Nichterstellung oder das mangelhafte Erstellen eines Vermögensberichts beziehen und zum Ziel haben, den hieraus entstandenen finanziellen Schaden auszugleichen.
Diese “Haftungskette” sieht vereinfacht also wie folgt aus:
Der Verwalter erstellt einen fehlerhaften Vermögensbericht, ein Eigentümer geht hiergegen vor; der Anspruchsgegner ist die Eigentümergemeinschaft als Ganzes. Diese kann sich den entstandenen Schaden wiederum vom Verwalter zurückholen.
Im zugrundeliegenden Sachverhalt war der Vermögensbericht mangelhaft: Die im Bericht ausgewiesenen und somit vom Verwalter mitgeteilten Ein- und Ausnahmen deckten sich nicht mit den Anfangs- und Endbeständen der Bankkonten der Eigentümergemeinschaft.
Vorliegend wurde die Erhaltungsrücklage rein buchhalterisch geführt, was die Differenz möglicherweise erklären könnte. Dennoch müsse auch in einem solchen Fall aus dem Vermögensbericht explizit hervorgehen, woraus sich ein abweichender “Ist”- und “Soll”-Zustand ergibt.
Das Landgericht gab dem hiergegen klagenden Wohnungseigentümer recht und gab an, dass Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die Vorlage eines neuen Vermögensberichts haben, wenn die Gemeinschaft den Anspruch - auf Erstellung eines Vermögensberichts . nur mangelhaft erfüllt habe.
Gut zu wissen: Wie oben bereits betont, ist es in Bezug auf fehlerhafte Vermögensberichte weiterhin wichtig, sich die Trennung dieser von der Jahresabrechnung deutlich zu machen. Ein mit Mängeln befallener Vermögensbericht führt nicht zu Problemen mit den Beschlüssen, die dem Wirtschaftsplan oder der Jahresabrechnung zugrunde liegen.
Wie wird der Vermögensbericht den Eigentümern einer WEG zur Verfügung gestellt?
Der Gesetzgeber überlässt es den Eigentümergemeinschaften, wie der Vermögensbericht den Eigentümern genau “zur Verfügung gestellt wird” (vgl. Wortlaut des § 28 Abs. 4 Satz 2 WEG).
Gängigerweise wird der Vermögensbericht gleichzeitig mit der Hausgeldabrechnung den Eigentümern überreicht.
Auch kann ein Beschluss über die genaue Art der Mitteilung gefasst werden, um so einen einheitlichen und verbindlichen Umgang zu etablieren.
Der Vermögensbericht kann den Eigentümern beispielsweise per Post und/oder E-Mail zugehen.
6. FAZIT: Vermögensbericht in einer WEG
Der Vermögensbericht dient als übersichtliche Dokumentation der wirtschaftlichen Lage einer Eigentümergemeinschaft und wurde mit der Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 zur Pflicht des Verwalters gemacht.
Es bleibt der WEG überlassen, wie der Verwalter den Vermögensbericht den Eigentümern zur Verfügung stellt. Neben den bereits genannten Methoden eignen sich auch WEG-spezifische Plattformen wie Matera für das sichere Hinterlegen von wichtigen Dokumenten einer Eigentümergemeinschaft.
Kennen Sie eigentlich bereits Matera? Bei Matera handelt es sich um die neue, moderne Art der Hausverwaltung.
Für selbstverwaltende WEGs bedeutet Matera eine effiziente Verwaltung, eine intuitive digitale Plattform, auf der sich alle wichtigen Informationen zur WEG sowie die Zahlungsein- und Ausgänge des WEG-Eigenkontos befinden und daher auch einen transparenten Zugriff für jeden Eigentümer.
Die Selbstverwaltung einer Eigentümergemeinschaft steht einer externen Hausverwaltung um nichts nach und stellt eine attraktive Alternative zu dieser dar - insbesondere, wenn sich kein professioneller Verwalter finden lässt. Dort, wo es bei den Eigentümern womöglich an Fachwissen und Erfahrung mangelt, hilft das WEG-Expertenteam von Matera aus.
Diese können die Eigentümer jederzeit von Montag bis Freitag von 09 bis 19 Uhr erreichen - ob bei Fragen zu rechtlichen oder buchhalterischen Belangen.
Kontaktieren Sie uns gerne bei Fragen jederzeit oder holen Sie sich hier Ihr kostenloses Angebot ein. Wir freuen uns auf Sie!
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