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1- Les prix de l’immobilier et la fracture entre Paris vs. les villes moyennes
Il y a 5 ans, Thierry commence à s’intéresser au secteur de l’immobilier et lance Masteos. Tout part d’un constat simple :
“L’immobilier c’est quelque chose qui parle à tout le monde, […] on a tous à un moment donné vécu dans un appartement et fait une transaction ou été locataire.”
Depuis, il a toujours été le nez dans le secteur et a donc pu constater qu’il y avait un décalage : il y a toujours 6 mois d’écart entre les prix affichés chez les notaires et la réalité du terrain.
Selon lui, le marché est fracturé :
“Il y a 2 marchés : Paris et le reste”.
Il constate que le marché immobilier à Paris est beaucoup plus instable car beaucoup plus sujet aux mouvements macro-économiques, il conseille donc de se pencher avec plus d’attention sur les villes de province.
En regardant plus en détail les villes et leur rentabilité, Thierry est arrivé à ce top 3 :
Niort, Angoulême et Thionville
Ces trois villes combinent une bonne rentabilité et peu de risques (par exemple peu d’impayés et peu de vacance locative).
Thierry donne quelques conseils à ce sujet :
- Pour se prémunir des impayés, il recommande de regarder les salaires moyens dans la ville ;
- Pour évaluer les prix et tester s’il y a une bonne offre, il recommande de mettre des annonces sur plusieurs villes pour pouvoir les comparer.
2- Le marché de la transaction
Thierry explique également dans cet épisode qu’il n’y plus aucun prêt et que l’on ne ré-atteindra pas les niveaux de ces dernières années avant plusieurs mois voire même plusieurs années.
Sur la question de l’achat versus la location, il a fait le constat que cela dépendait beaucoup de la culture, plus encore que de la situation financière. Il donne notamment l’exemple des Grecs, qui sont très attachés au fait d’être propriétaires, quitte à sacrifier la surface achetée.
Selon lui, les modes de vie changent : les gens préfèrent un statut de freelance que de CDI, et préfèrent également louer qu’acheter. Un véritable changement de mode de vie est en train de s’opérer de son point de vue.
3- Quelle est la cause d’une telle tension locative ?
En jetant un oeil au marché locatif à Paris, Thierry a fait une observation :
“À Paris, c’est une catastrophe, il n’y a plus aucun bien à louer, je n’ai jamais vu ça.”
En cause selon lui : les restrictions sur les passoires thermiques et le manque de rentabilité avec des loyers plafonnés.
Il explique dans cet épisode qu’un effet boule de neige est en train de prendre de plus en plus d’ampleur : les gens ne peuvent plus emprunter donc ne peuvent plus acheter et donc par conséquent, ne peuvent plus mettre de bien à la location.
Pour illustrer cet argument, il donne l’exemple des chambres de bonne à Paris : “85% des chambres de bonne ne sont pas habitées, ça fait 1 million de m².”
La raison ? Toutes les pénalités sur le diagnostic de performance (DPE) qui restreignent de plus en plus les propriétaires bailleurs.
5- Le secteur des Proptech
Pour conclure cet épisode, Thierry revient sur la situation de Masteos, son entreprise, qui a terminé en redressement judiciaire. Depuis le tournage de l’épisode, Masteos a été racheté par Novaxia, un groupe d’épargne immobilier durable.
Ce qui a pêché pour Masteos, et qui est plus généralement un frein à la croissance de beaucoup de startups en immobilier, c’est le grand écart entre l’aspect technologique de ces entreprises et la réalité du terrain amenée naturellement par le secteur de l’immobilier. Selon lui, ces deux aspects sont assez durs à concilier.
Pour en savoir plus sur le marché actuel de l’immobilier locatif et le parcours de Thierry avec Masteos, rendez-vous sur toutes les plateforme d’écoute et sur la chaîne Youtube de Matera.
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