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Copropriété : zoom sur les prix de l’immobilier en Île-de-France
En Île-de-France, les prix de l’immobilier sont chamboulés. Après deux ans de crise sanitaire, l’impact négatif de la pandémie n’est pas encore visible. Les prix continuent de progresser pour dépasser désormais les 7 000€ le mètre carré en moyenne pour les appartements en copropriété !
Si un léger ralentissement se fait sentir dans beaucoup de secteurs d'activité, la tendance reste haussière en immobilier. C’est ce qu’explique Michael, agent immobilier indépendant dans l’Est parisien : « Avec la crise sanitaire, les changements que nous avons observés sont finalement assez limités ; les délais de vente se sont quelque peu allongés et les biens en rez-de-chaussée avec travaux se vendent plus difficilement. Pour le reste, nous observons tout sauf une tendance à la baisse ! ».
Il faut dire que l’Île-de-France connaît depuis plusieurs années une explosion de son marché immobilier. À Paris intra-muros et proche couronne, la demande a progressé de manière exponentielle. La zone affiche une progression record de près de 20% des prix au mètre carré en seulement 5 ans. Du jamais-vu dans un contexte économique plutôt instable.
Les taux d'intérêts bas soutiennent néanmoins ce marché immobilier francilien dynamique. En effet, les crédits immobiliers sont plus accessibles, que ce soit en termes de taux ou bien de démarches administratives. Les futurs acquéreurs sont donc encouragés à se lancer et réaliser leur premier achat.
Comment trouver un appartement en copropriété à un prix attractif en Île-de-France ?
Autour de Paris, trouver un appartement en copropriété est relativement simple. Ce qui est plus compliqué, c’est de trouver un bien où les charges de copropriété ne sont pas trop élevées ! Effectivement, à partir du moment où vous achetez en copropriété, vous devenez copropriétaire. Or, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges de copropriété calculées en fonction de la quote-part des parties communes qu’il détient.
Les charges de copropriété se divisent en deux catégories :
- Les charges courantes : elles sont prévues dans le budget prévisionnel, voté en assemblée générale à la majorité simple. Elles financent les dépenses telles que les contrats d’entretien des équipements, les différentes factures (eau, électricité, gaz..), les travaux d’entretien, l’assurance de copropriété, les frais de syndic, etc.
- Les charges exceptionnelles : ce sont des charges non incluses dans le budget prévisionnel qui servent à couvrir des dépenses imprévues, comme par exemple de gros travaux. Ces charges sont votées au cas par cas en assemblée générale et font l’objet d’un appel de fonds exceptionnel.
On le voit, les charges de copropriété peuvent vite peser lourd dans le budget des ménages. Et avec des travaux de copropriété à réaliser dans un futur proche, les charges peuvent doubler voire tripler, ce qui impacte considérablement un investissement.
Il est donc recommandé de passer par les services d’une agence immobilière pour vous accompagner dans votre projet. Cette dernière vous proposera des biens en copropriété à des prix correspondant à votre budget. Elle pourra également vous exposer la situation de l’immeuble avec le montant des charges, les frais de syndic, les éventuels travaux à venir, etc., et surtout vous mettre en garde sur tout ce qui peut faire grimper le coût total de votre investissement.
Rassurez-vous, seul(e) ou accompagné(e) par une agence immobilière, vous serez toujours en mesure de connaître la situation financière liée au bien en copropriété qui vous intéresse. En effet, le vendeur doit vous fournir un état daté, au plus tard avant la signature de l’acte authentique de vente. Ce document vous informe notamment sur :
- Le montant des charges de copropriété rattaché au lot ;
- Le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot, le cas échéant ;
- Les charges impayées rattachées au lot ainsi que le niveau global d’impayés dans la copropriété ;
- Le montant de la dette fournisseurs, le cas échéant.
Avec de telles informations, vous pourrez savoir si votre investissement en copropriété est intéressant d’un point de vue financier !
Copropriété en Île-de-France : qu’en est-il des charges ?
Le montant des charges de copropriété
Vous l’aurez compris, pour un investissement en copropriété, les charges représentent un facteur clé. Cela est d’autant plus vrai en Île-de-France. Sur Paris, les charges de copropriété ont fortement augmenté ces dernières années pour atteindre, en 2019, plus de 2 000€ par an et par copropriétaire en moyenne !
À noter que les charges de copropriété peuvent varier d’un arrondissement parisien à l’autre et même de commune en commune. Par exemple, à Paris intra-muros, les charges observées oscillent en moyenne entre 23 et 61€ le mètre carré.
Les astuces pour diminuer les charges de copropriété
Vous avez trouvé la perle rare mais vous jugez que les charges de copropriété pèsent trop lourd ? Pas de problème ! Même dans les immeubles où les charges sont élevées, il est possible de réaliser des économies ! Parmi les principaux postes d’économies, figurent les contrats fournisseurs qui peuvent être renégociés ou les frais de syndic qui peuvent être drastiquement réduits.
Effectivement, la meilleure solution pour réaliser des économies sur les charges de copropriété est de changer de syndic. La plupart des copropriétés sont gérées en syndic professionnel et dans ce modèle, le syndic perçoit des honoraires pour les prestations comprises dans un forfait de base. Mais il peut également facturer des frais annexes pour toute prestation supplémentaire telle qu’un état daté ou des frais de photocopies. Et dans les faits, le prix des syndics professionnels augmente d’année en année, ce qui alourdit véritablement les charges de copropriété.
C’est pourquoi, bon nombre de copropriétaires décident de reprendre en main la gestion de leur immeuble en optant pour les autres modèles prévus par la loi du 10 juillet 1965 :
- Le syndic bénévole : ici, c’est un copropriétaire élu en qualité de syndic qui gère la copropriété ;
- Le syndic coopératif : dans ce cas, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété. Légalement la qualité de syndic est détenue par le président du conseil syndical, mais en réalité les conseillers syndicaux se répartissent les tâches pour gagner en efficacité.
Ces modèles d’autogestion permettent de supprimer l’intermédiaire que représente le syndic professionnel pour réaliser des économies sur les charges de copropriété. Renseignez-vous donc auprès du vendeur du bien qui vous intéresse pour connaître le modèle de syndic en place et la qualité de gestion. Une bonne gestion de copropriété fera prendre de la valeur à tous les logements de l’immeuble !
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