1. Miete erhöhen: Warum kann das sinnvoll sein?
Die Entscheidung, die Miete für eine vermietete Wohnung zu erhöhen, ist für viele Eigentümer eine wirtschaftliche Notwendigkeit. Allgemeine Inflation und steigende Bewirtschaftungskosten, sowie Investitionen in die Immobilie und ein Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete können dazu führen, dass die bisherige Miete nicht mehr angemessen ist.
Insbesondere bei lang laufenden Mietverträgen ohne Index- oder Staffelmiete kann die Miete deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegen. Eine moderate Mieterhöhung sorgt dann dafür, dass der Vermieter wirtschaftlich handelt, ohne den Mieter unverhältnismäßig zu belasten.
Die Immobilienvermietung sollte sich wirtschaftlich rechnen. Zugleich ist die Anpassung der Miete auf lange Sicht wichtig, um geplante Instandhaltungen zu finanzieren und den Werterhalt der Immobilie zu sichern.
Auch in Hinblick auf einen potenziellen späteren Verkauf – selbst wenn dieser aktuell nicht geplant ist – sollten Vermieter die langfristige Mietentwicklung im Blick behalten. Denn es gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, übernimmt regelmäßig das bestehende Mietverhältnis, inklusive aller Rechte und Pflichten. Das bedeutet: Der neue Eigentümer darf den laufenden Mietvertrag nicht einfach kündigen oder die Miete neu festsetzen. Eine Anpassung ist nur im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zulässig.
Eine einzelne Wohnung lässt sich noch vergleichsweise gut an Selbstnutzer verkaufen, da eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich ist. Ein ganzes Mehrfamilienhaus ist hingegen deutlich weniger attraktiv, wenn die Mieten seit Jahrzehnten nicht angepasst wurden und auf einem heute völlig untypischen Niveau liegen. Natürlich findet sich auch für ein solches Objekt ein Käufer, jedoch mit erheblichen Einbußen beim Verkaufspreis.
2. Miete erhöhen – Wann ist das rechtlich erlaubt?
Damit eine Mieterhöhung rechtlich zulässig ist, müssen die Voraussetzungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) erfüllt sein. Dazu zählen auch bestimmte Sperrfristen und gesetzlich festgelegte Obergrenzen.
2.1. Miete erhöhen trotz Mietpreisbremse – Was gilt?
Die Mietpreisbremse greift nur bei Neuvermietungen in bestimmten Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. In solchen Gebieten darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wobei es auch hier Ausnahmeregelungen gibt.
Ursprünglich 2015 eingeführt, sollte die Mietpreisbremse mehrfach befristet gelten, zuletzt bis Ende 2025. Im Juni 2025 hat der Bundestag jedoch beschlossen, die Regelung bis zum 31. Dezember 2029 zu verlängern. Ziel bleibt es, insbesondere in Ballungszentren den Anstieg der Mieten bei Neuvermietungen zu dämpfen und Mieterhaushalte vor erhöhten Mietforderungen zu schützen.
Für bestehende Mietverhältnisse spielt die Mietpreisbremse jedoch keine Rolle. Hier gelten ausschließlich die Vorschriften zur Mieterhöhung nach dem BGB.
2.2. Mieterhöhung nach § 558 BGB
Die zentrale Grundlage für die Mieterhöhung in einem bestehenden Mietverhältnis ist § 558 BGB. Danach kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen, wenn die bisherige Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Diese Frist ergibt sich aus zwei Komponenten: Die Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.Zudem beginnt die neue Miete frühestens mit dem dritten Monat nach Zugang des Schreibens, daraus ergibt sich eine Gesamtdauer von 15 Monaten.
Auch die sogenannte Kappungsgrenze muss beachtet werden: Die Mieterhöhung darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht mehr als 15 oder 20 Prozent betragen, je nach Region.
2.3. Ortsübliche Vergleichsmiete: Grundlage für die Mieterhöhung
Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den Mieten, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnungen ähnlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbart wurden. Als Grundlage dienen entweder:
- ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d BGB) ,
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558 e BGB)
- ein Sachverständigengutachten, oder
- mindestens drei Vergleichswohnungen.
Ein qualifizierter Mietspiegel genießt regelmäßig eine besonders hohe rechtliche Verbindlichkeit. Seit Einführung der Mietspiegelreform sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.
Wenn die vermietete Immobilie in einer kleineren Gemeinde ohne Mietspiegel liegt, kann ein Gutachten oder die Benennung von Vergleichswohnungen herangezogen werden.
Als Vermieter sollten Sie darlegen, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt. Wenn Sie Vergleichswohnungen heranziehen, um die neue Miete zu berechnen, müssen Sie dem Mieter mitteilen, auf welche konkreten Objekte Sie sich beziehen.
3. In diesen Fällen dürfen Vermieter die Miete erhöhen
Nicht jede Mieterhöhung stützt sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Auch vertragliche Regelungen oder bauliche Veränderungen können eine Erhöhung der Miete rechtfertigen.
3.1. Mieterhöhung durch Modernisierung
Wird eine Wohnung oder ein gesamtes Gebäude modernisiert, dürfen Vermieter in der Regel einen Teil der entstandenen Kosten auf die Miete umlegen. Dies wird im § 559 BGB geregelt.
Die zulässige Mieterhöhung darf maximal acht Prozent der anteilig auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten betragen. Dieser Betrag wird auf ein Jahr umgelegt und dauerhaft zur monatlichen Miete hinzugerechnet. Dabei gelten jedoch absolute Obergrenzen:
- Lag die bisherige Miete bei weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie um höchstens zwei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen.
- Betrug die bisherige Miete über sieben Euro pro Quadratmeter, liegt die Grenze bei drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren.
Bei einem Mehrfamilienhaus müssen Vermieter die entstandenen Modernisierungskosten anteilig auf die betroffenen Wohneinheiten aufteilen.
Beispiel:
Kosten der Maßnahme: 40.000 Euro
Wohnfläche von Familie Mustermann: 80 m² von insgesamt 400 m²
→ Anteil: 20 % von 40.000 Euro = 8.000 Euro
→ 8 % davon = 640 Euro jährlich = 53,33 Euro monatlich Mieterhöhung
Dies gilt allerdings nur, wenn die Modernisierungsmaßnahme mehreren Wohnungen zugutekommt. Wird beispielsweise nur bei einer einzigen Wohnung ein Balkon angebaut, darf selbstverständlich nur die Mietpartei der betreffenden Wohnung mit einer Mieterhöhung belastet werden.
Instandhaltungen oder Reparaturen gelten üblicherweise nicht als Modernisierung. Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Mietsache zu erhalten. Entsprechend dürfen sie die dafür anfallenden Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Nur Maßnahmen, die den Wohnwert oder die Energieeffizienz verbessern, berechtigen zu einer Erhöhung.
Typische Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen sind der Einbau einer neuen Heizungsanlage, einer Solaranlage oder eines Aufzugs, eine nachträgliche Dämmung, zusätzlicher Schallschutz sowie der Anbau eines Balkons.
§ 559 Absatz 2 BGB regelt außerdem, dass die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht wie die erwähnten aufgewendeten Kosten anzusehen sind, aus denen die jährliche Miete um bis zu 8% erhöht werden darf In diesem Fall müssen die fiktiven Instandhaltungskosten herausgerechnet oder gem. § 559 Abs. 2 BGB soweit erforderlich durch Schätzung ermittelt werden. Dabei sollte der Abnutzungsgrad der erneuerten Bauteile und Einrichtungen, die die Modernisierung umfasst, beachtet werden.
Beispiel: Ein in die Jahre gekommener Aufzug funktioniert noch, zeigt aber zunehmende Störungen. Der Vermieter lässt ihn durch ein neues, leiseres Modell mit höherer Tragkraft ersetzen. In diesem Fall muss der Anteil herausgerechnet werden, der für eine reine Instandsetzung oder den Austausch durch ein gleichwertiges Gerät angefallen wäre. Nur der Modernisierungsanteil ist umlagefähig.
Vermieter müssen die geplante Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Diese Mitteilung muss den Umfang und die Art der Arbeiten, den geplanten Zeitraum sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten. Ohne diese Vorankündigung ist eine spätere Mieterhöhung nach § 559 BGB in den meisten Fällen unzulässig.
Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist normalerweise erst nach Abschluss der Arbeiten zulässig. Vermieter müssen die Mieter dann nochmals schriftlich über die neue Miete informieren. Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang dieses Schreibens fällig, vorausgesetzt, alle gesetzlichen Fristen wurden eingehalten und die tatsächliche Mieterhöhung weicht nicht um mehr als zehn Prozent von der ursprünglich angekündigten ab.
Das Schreiben muss unter anderem eine nachvollziehbare Berechnung der erhöhten Miete enthalten, inklusive einer Aufstellung der angefallenen Kosten, dem Verteilungsschlüssel (z. B. Wohnfläche) und der konkreten Erhöhung für die betreffende Wohnung.
Mieter haben das Recht, Einsicht in die Rechnungen über die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zu nehmen, um zu überprüfen, ob die zulässige Acht-Prozent-Grenze eingehalten wurde.
3.2. Staffelmiete und Indexmiete
Bei Staffelmietverträgen (§ 557a BGB) steigt die Miete automatisch in bestimmten Zeitabständen (höchstens einmal pro Jahr) um feste, im Vertrag genannte Beträge. Eine erneute Zustimmung des Mieters ist nicht nötig, da er dieser Regelung bereits mit seiner Unterschrift zugestimmt hat. Das Kündigungsrecht des Mieters kann hierbei jedoch für höchstens vier Jahre seit Abschluss des Staffelmietvertrags ausgeschlossen werden. Während der Laufzeit der Staffelmiete ist eine Erhöhung nach §§ 559 bis 559b ausgeschlossen.
Wurde der Vertrag nach Einführung der Mietpreisbremse geschlossen, darf die vereinbarte Miete jedoch nicht höher ausfallen als die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent. Für ältere Verträge besteht diese Einschränkung nicht.
Indexmietverträge orientieren sich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex für Deutschland (§ 557b BGB). Maßgeblich ist der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland.
Eine Erhöhung ist nur möglich, wenn sich der Index tatsächlich verändert hat. Die Erhöhung muss dann schriftlich mitgeteilt und rechnerisch nachvollziehbar dargelegt werden.
Bei beiden Vertragsarten gilt die Kappungsgrenze nicht. Die Miete kann demnach um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen.
Eine zusätzliche, nicht vertraglich vereinbarte Mieterhöhung ist weder beim Staffelmietvertrag noch beim Indexmietvertrag zulässig. Die einzige Ausnahme bildet der Indexmietvertrag in Verbindung mit Modernisierungsmaßnahmen – und auch das nur in sehr engen Grenzen: Eine Erhöhung ist ausschließlich dann erlaubt, wenn die Maßnahme gesetzlich vorgeschrieben ist (§ 557b Abs. 2 BGB).
3.3. Mieterhöhung nach Mietspiegel
Ist im Mietvertrag keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, kann sich die Mieterhöhung auf den Mietspiegel stützen, sofern dieser vorhanden ist. Wichtig ist hier die Unterscheidung zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel:
Ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1 BGB) wird von der Gemeinde gemeinsam mit Mieter- und Vermieterverbänden erstellt und muss gemäß § 558d Abs. 2 BGB alle zwei Jahre angepasst und nach vier Jahren vollständig neu aufgestellt werden. Ein qualifizierter Mietspiegel gilt rechtlich als besonders zuverlässig – das Gesetz unterstellt, dass die darin genannten Werte der ortsüblichen Miete entsprechen (§ 558d Abs. 3 BGB).
Ein einfacher Mietspiegel ist gemäß § 558c Abs. 1 BGB eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten, die von der Gemeinde oder den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter erstellt wird, allerdings ohne wissenschaftliche Methodik. Er kommt in kleineren Gemeinden zum Einsatz, da dort oft keine ausreichende Datenbasis für einen qualifizierten Mietspiegel vorhanden ist.
Trotz fehlender Qualifizierung kann ein Mietspiegel als Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete dienen, wenn seine Qualität und Aussagekraft ausreichen (BGH, Urteil vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17).
4. Tipps für eine reibungslose Mieterhöhung
Auch wenn das Mietrecht klare Vorgaben macht, hängt der Erfolg einer Mieterhöhung nicht nur von der Rechtslage ab. Kommunikation, Fristwahrung und ein formal korrektes Erhöhungsschreiben sind ebenso wichtig. Fehler können eine Erhöhung unwirksam machen und in der Folge verzögern.
4.1. Kommunikation mit Mietern
Wer frühzeitig das Gespräch zu seinen Mietern sucht und sich sachlich über die Gründe der Mieterhöhung informiert, reduziert das Risiko für Missverständnisse und Widerstand. Wichtig ist, dass die Informationen offen und verständlich dargelegt werden.
4.2. Zustimmung zur Mieterhöhung – Rechte und Pflichten
Damit eine Mieterhöhung wirksam wird, ist in der Regel die Zustimmung des Mieters erforderlich – etwa bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. In diesen Fällen muss der Mieter innerhalb von zwei vollen Monaten zustimmen. Die neue Miete gilt dann ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung, vorausgesetzt, alle gesetzlichen Voraussetzungen sind erfüllt.
Keine Zustimmung ist erforderlich, wenn die Erhöhung auf vertraglichen Regelungen oder besonderen gesetzlichen Vorschriften beruht. Das betrifft insbesondere:
- Staffelmietverträge, bei denen die Mietsteigerungen im Vertrag bereits verbindlich geregelt sind,
- Indexmietverträge, die sich automatisch an den Verbraucherpreisindex anpassen,
- Mieterhöhungen nach Modernisierung gemäß § 559 BGB, sofern die Ankündigungs- und Mitteilungspflichten eingehalten wurden.
In allen anderen Fällen gilt: Ohne die Zustimmung des Mieters bleibt die bisherige Miete bestehen. Reagiert der Mieter nicht innerhalb der Frist, können Vermieter spätestens bis zum Ablauf des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhung Klage auf Zustimmung erheben.
Lehnt der Mieter die Mieterhöhung ab oder ignoriert er sie, bleibt die bisherige Miete bestehen. Das gilt dauerhaft, wenn Sie keine Klage erheben, denn ohne gerichtliche Zustimmung tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft. Sie können den Vorgang jedoch jederzeit von vorne beginnen – mit einem neuen Mieterhöhungsschreiben.
>>Was Sie tun können, wenn einer Ihrer Mieter seine Miete gar nicht mehr zahlt, lesen Sie hier<<
4.3. Form und Fristen bei der Mieterhöhung
Die Mieterhöhung muss gemäß § 558 a in Textform inklusive einer Begründung erfolgen. Eine Zustellung per E-Mail oder Fax reicht aus, jedoch empfiehlt sich ein Brief per Einschreiben, um die fristgemäße Zustellung nachweisen zu können. Wichtig ist, dass das Schreiben folgende Punkte enthält:
- vollständige Angaben zu Mietobjekt und Mietparteien,
- den neuen Mietbetrag und die Differenz zur bisherigen Miete,
- das Datum, ab dem die Erhöhung gilt,
- der Zeitpunkt der letzten Mietanhebung
- die Begründung der Erhöhung (z. B. Mietspiegel, Modernisierung, Vergleichswohnungen),
- den Hinweis auf die erforderliche Zustimmungs seitens des Mieters nach § 558b BGB,
- den Hinweis auf die gesetzliche Frist von zwei Monaten für die Zustimmung,
- bei Modernisierungen: Erläuterung der Maßnahmen und Hinweis auf mögliche Härtefälle.
Der neue Mietzins wird nicht sofort fällig. Er gilt frühestens ab dem dritten Monat, gerechnet ab dem Zugang der Erklärung. Geht das Schreiben beispielsweise am 10. April beim Mieter ein, kann die erhöhte Miete erst ab dem 1. Juli verlangt werden.
5. Wie oft darf man die Miete erhöhen?
Auch wenn das Gesetz eine Mieterhöhung erlaubt, setzt es klare Grenzen, wie oft und in welchem Umfang Vermieter die Miete anheben dürfen. Die häufigste Begrenzung ist dabei die sogenannte Kappungsgrenze.
5.1. Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen – Das ist zu beachten
Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen. Mieterhöhungsverlangen können jedoch jeweils frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Unbeachtet hiervon bleiben regelmäßig Erhöhungen in Folge von Modernisierungsmaßnahmen nach den §§ 559 bis 560 BGB. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie es in vielen Großstädten der Fall ist, kann die Kappungsgrenze durch Landesverordnung auf 15 Prozent gesenkt sein. Es sollten zudem die weiteren Maßgaben des § 558 BGB beachtet werden.
Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob durch die Erhöhung bereits die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht oder noch unterschritten wird. Die Kappungsgrenze begrenzt also die Häufigkeit und Höhe möglicher Anpassungen.
6. Fazit
Eine Mieterhöhung ist ein legitimer Schritt, um die Wirtschaftlichkeit der eigenen Immobilie zu sichern. Doch ganz gleich, ob es um die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, eine Erhöhung nach Modernisierung oder um eine vertraglich vereinbarte Staffel- oder Indexmiete geht: Sie muss nachvollziehbar und sachlich gerechtfertigt sein.
Wer die gesetzlichen Grundlagen wie § 558 BGB, die Kappungsgrenze, Fristen und formalen Anforderungen kennt und beachtet, kann rechtssicher handeln – sollte aber bedenken, dass jede Mieterhöhung auch emotional wirken kann und bei Mietern auf Unmut stößt, wenn sie als unangemessen oder überraschend empfunden wird. Dem kann man zumindest in Teilen entgegenwirken, indem man frühzeitig informiert, die Gründe der Erhöhung verständlich erklärt und realistische Erwartungen kommuniziert. Wer proaktiv den Kontakt sucht, erhöht die Akzeptanz auf Mieterseite.
Da sich Gesetze regelmäßig ändern, sollten Sie sich als Vermieter regelmäßig über die aktuelle Rechtslage, den Mietspiegel und mögliche Sonderregelungen informieren.
Trotzdem ist die Lage in der Praxis nicht immer so klar. Wenn Sie nur wenig Zeit investieren und dennoch auf der sicheren Seite sein möchten, haben Sie die Option, die geplante Mieterhöhung von einem Anwalt für Mietrecht prüfen zu lassen.
Alternativ bietet es sich an, eine professionelle Mietverwaltung zu beauftragen. Matera bietet Ihnen diesen Service an. Kontaktieren Sie uns gerne, um mehr über uns und unsere Dienstleistungen zu erfahren. Wir unterstützen Sie nicht nur bei der Durchsetzung von Mieterhöhungen, sondern auch bei allem, was zur laufenden Mietverwaltung dazugehört: Betriebskostenabrechnungen, Mietinkasso, Schriftwechsel, Übergabeprotokolle, Anpassung der Mietverträge, Terminüberwachung und vieles mehr.
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