1. Was ist Staffelmiete?
Bei der Staffelmiete steigt die Miete automatisch um Betrag X zu vorher festgelegten Daten. Bei dieser Form der Mietvereinbarung legen Vermieter und Mieter bereits im Mietvertrag fest, wann sich die Miete erhöht und um welche Summe. Anders als bei der klassischen Mieterhöhung entfällt das ganze Hin und Her mit schriftlicher Ankündigung, Zustimmung und Begründung. Klingt erstmal praktisch. Aber ist es das wirklich? Im Folgenden zeigen wir auf, wie die Staffelmiete funktioniert, was das Gesetz vorgibt und worauf Sie achten sollten.
1.1. Definition der Staffelmiete
Die Staffelmiete ist in § 557a BGB geregelt. Dort heißt es sinngemäß: Eine Mieterhöhung kann für bestimmte Zeitpunkte und um genau bestimmte Beträge schon im Mietvertrag vereinbart werden. Diese sogenannten Staffeln müssen in Euro ausgewiesen sein. Pauschale Prozentangaben sind nicht erlaubt.
Die vereinbarten Beträge dürfen unterschiedlich hoch sein. Auch eine nachträgliche Vereinbarung einer Staffelmiete ist möglich, wenn beide Seiten zustimmen und die Form gewahrt bleibt. Für Wohnraummietverträge gilt hier: Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen und die einzelnen Staffeln müssen konkret und klar nachvollziehbar sein.
1.2. Abgrenzung zur Indexmiete und Standard-Miete
Als Vermieter haben Sie das Recht, zwischen verschiedenen Vertragsarten zu wählen: Standardmiete, Indexmiete und Staffelmiete.Bei der Staffelmiete stehen alle Mieterhöhungen von Anfang an fest. In einem klassischen Mietvertrag ohne Staffelung erfolgt eine Mieterhöhung dagegen nur unter bestimmten Voraussetzungen, zum Beispiel zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsmaßnahmen. Die Erhöhung muss schriftlich angekündigt, begründet und vom Mieter akzeptiert werden. Dabei gelten gesetzliche Fristen: Eine Mieterhöhung ist frühestens nach 15 Monaten möglich, also nach zwölf Monaten Wartezeit plus drei Monaten für die Ankündigung und Zustimmung.Im Unterschied dazu greift bei der Indexmiete nicht ein fester Betrag, sondern die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamts festgelegten Verbraucherpreisindex (VPI). Der Vermieter kann die Miete einmal pro Jahr anpassen, wenn der Index steigt. Diese Anpassung muss schriftlich angekündigt werden und konkret beziffert sein. Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens zwölf Monate liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt bei der Indexmiete keine Rolle. Es zählt allein die Inflationsentwicklung.Die Staffelmiete bringt also mehr Planbarkeit, birgt aber auch das Risiko automatischer Erhöhungen, selbst wenn der Markt stagniert oder sinkt. Bei der Indexmiete orientiert sich die Entwicklung dagegen an der allgemeinen Preissteigerung. Die “normale Miete” bietet am meisten Flexibilität, ist aber mit mehr Verwaltungsaufwand und rechtlichen Anforderungen verbunden.
* Regelungen ohne Ausnahmen sind äußerst selten. Die Ausnahmen zur Mietpreisbremse finden Sie in den §§ 556e und 556f BGB.
1.3. Rechtliche Grundlagen der Staffelmiete
Die Grundlage für Staffelmietverträge ist § 557a BGB. Damit eine solche Vereinbarung wirksam ist, müssen vier zentrale Voraussetzungen erfüllt sein:
- Schriftform: Die Staffelmietvereinbarung muss schriftlich getroffen werden. Eine E-Mail reicht nicht aus. Nur ein unterzeichneter Mietvertrag ist rechtlich bindend.
- Ausschluss weiterer Mieterhöhungen: Während der Laufzeit sind keine zusätzlichen Erhöhungen wegen Modernisierung oder Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete erlaubt. Nur die Nebenkostenvorauszahlungen dürfen angepasst werden.
- Bestimmtheit der Mietstaffeln: Jede Staffel muss einen konkreten Eurobetrag und ein genaues Datum enthalten. Prozentangaben oder unklare Formulierungen machen die Regelung unwirksam.
- Mindestlaufzeit von 12 Monaten: Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Kürzere Intervalle sind unzulässig. In dieser Zeit muss die Miete unverändert bleiben.
Verstöße gegen diese Vorgaben führen regelmäßig zur Unwirksamkeit einzelner Staffeln oder der gesamten Klausel. Vermieter können sich dann nicht auf die automatische Erhöhung berufen.
Besonderheiten gelten in Gebieten mit Mietpreisbremse. Hier darf die Ausgangsmiete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Grenze muss nicht nur zu Beginn, sondern auch für jede einzelne Staffel eingehalten werden. Eine Überschreitung können Mieter rügen. Das ist auch noch nach Vertragsunterzeichnung möglich und sogar gängig, denn andernfalls würde der Mieter ja riskieren, dass Sie sich als Vermieter für einen anderen Wohnungsbewerber entscheiden.
In Regionen ohne Mietpreisbremse kann eine Staffelmiete auch über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen. Wenn sie diese aber um mehr als 20 Prozent übersteigt, kann sie unter Umständen wucherisch im Sinne von § 5 Abs. 2 WiStrG sein, sofern ein geringes Wohnraumangebot nachweisbar ist. In der Praxis ist das schwer nachzuweisen, führt aber im Einzelfall zur Nichtigkeit der Vereinbarung.
1.4. Zahlungspflicht und Verjährung
Bei einer Staffelmiete muss der Mieter die vereinbarten Mieterhöhungen eigenständig zahlen. Maßgeblich ist der im Vertrag festgelegte Zeitpunkt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Erinnerung oder gesonderte Mitteilung zu schicken.
Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, kann der Vermieter die Differenzbeträge nachfordern. Das ist jedoch nur innerhalb der gesetzlichen Frist möglich. Der Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB i. V. m. § 199 BGB). Die Frist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Beispiel: Hätte die Miete ab 1. Juli 2021 um 50 Euro steigen sollen, kann der Vermieter diesen Betrag bis spätestens 31. Dezember 2024 nachfordern. Danach ist der Anspruch verjährt.
Ausnahmen:
- Liegt eine Einzugsermächtigung vor, aber der Vermieter zieht die höheren Beträge nicht ein, darf der Mieter darauf vertrauen, dass keine Nachforderung erfolgt (LG Hamburg, 13.03.1997, Az. 334 S 118/96).
- Fehlt in der Betriebskostenabrechnung ein Hinweis auf die erhöhte Miete, kann das als Verzicht gewertet werden (LG Osnabrück, 02.04.2004, Az. 12 S 46/04).
2. Staffelmietvereinbarungen: So funktioniert’s
Staffelmietvereinbarungen wirken auf den ersten Blick einfach. Doch damit sie wirksam sind, müssen sie korrekt formuliert sein. In diesem Kapitel zeigen wir Ihnen, wie Sie eine rechtssichere Vereinbarung aufsetzen und worauf Sie besonders achten sollten.
2.1. Aufbau und Inhalt der Vereinbarung
Ein Staffelmietvertrag kann bereits bei Abschluss des Mietverhältnisses oder auch nachträglich mit Zustimmung des Mieters vereinbart werden. Wichtig ist, dass die Vereinbarung immer in Schriftform erfolgt. Es reicht nicht, wenn die Staffeln mündlich oder in einer formlosen E-Mail abgesprochen wurden, denn ohne unterschriebenen Vertrag ist die Regelung nicht wirksam.
Folgende Inhalte muss eine Staffelmietvereinbarung zwingend enthalten:
- Konkrete Beträge: Jede Mietstaffel muss den exakten Eurobetrag nennen, um den sich die Nettokaltmiete erhöht. Prozentuale Angaben oder Formulierungen wie "plus X Euro pro Quadratmeter" sind unwirksam.
- Zeitpunkt der Erhöhung: Für jede Erhöhung muss ein festes Datum angegeben sein, etwa "zum 1. Juli 2025".
- Mindestabstand: Zwischen zwei Staffeln müssen mindestens zwölf Monate liegen. Kürzere Intervalle sind nicht zulässig.
- Gesamtlaufzeit: Es muss erkennbar sein, wie viele Staffeln vereinbart sind und bis wann die Staffelregelung gilt.
Wenn eine dieser Anforderungen fehlt oder unklar formuliert ist, kann das zur Unwirksamkeit der Staffelregelung führen. Infolgedessen läge automatisch ein Standard-Mietvertrag vor. Eine Erhöhung wäre dann nur aufgrund einer Modernisierung möglich oder um den Mietzins an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.
Solange aber eine Staffelmiete gilt, sind während der Staffellaufzeit keine anderen Mieterhöhungen zulässig. Nur die Betriebskosten dürfen angepasst werden.
Über wie viele Jahre sich eine Staffelregelung erstreckt, ist gesetzlich nicht begrenzt. Möglich sind also auch sehr langfristige Vereinbarungen, etwa über zehn oder zwanzig Jahre. In solchen Fällen ist es sinnvoll, mit realistischen Erhöhungsbeträgen zu arbeiten und gegebenenfalls eine Nachfolgeregelung (z. B. Umstellung auf Indexmiete) im Vertrag vorzusehen.
Nach Ablauf der letzten Staffel gelten wieder die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung (§ 558 BGB). Es kann auch vereinbart werden, dass sich der Vertrag in eine Indexmiete umwandelt (AG Hamburg-Wandsbek, 06.03.2023, Az. 713 C 106/22).
2.2. Praktische Formulierungsbeispiele/Muster
Damit eine Staffelmietvereinbarung nicht an unklaren oder fehlerhaften Angaben scheitert, bedarf es einer sauberen und rechtssicheren Formulierung. Im Folgenden zwei beispielhafte Textbausteine, die sich in der Praxis bewährt haben:
Beispiel 1: Einfache Staffelmietvereinbarung bei Vertragsbeginn
"Die Parteien vereinbaren eine Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Die Nettokaltmiete beträgt ab dem 1. August 2025 monatlich 800 Euro. Sie erhöht sich jeweils zum 1. August eines Kalenderjahres wie folgt:
- ab 01.08.2026 auf 830 Euro,
- ab 01.08.2027 auf 860 Euro,
- ab 01.08.2028 auf 890 Euro."
Beispiel 2: Nachträgliche Vereinbarung während laufenden Mietverhältnisses
"Die bestehende Mietvereinbarung wird im gegenseitigen Einvernehmen durch folgende Staffelmietregelung ergänzt: Die derzeitige Nettokaltmiete in Höhe von 720 Euro erhöht sich
- zum 01.03.2026 auf 750 Euro,
- zum 01.03.2027 auf 780 Euro. Die Staffeln erfolgen gemäß § 557a BGB. Weitere Mieterhöhungen sind während der Laufzeit ausgeschlossen."
Diese Beispiele zeigen, wie knapp und klar eine wirksame Regelung formuliert sein kann. Wichtig ist, dass keine Prozentwerte auftauchen und alle Angaben eindeutig sind.
3. Vor- und Nachteile eines Staffelmietvertrags
Ein Staffelmietvertrag wirkt auf den ersten Blick klar strukturiert. Doch was bedeutet das konkret für Vermieter und Mieter im Alltag? Wie wirkt sich die automatische Mieterhöhung aus? Die Antworten darauf sind nicht einseitig. Denn je nach Situation kann eine Staffelmiete sowohl vorteilhaft als auch einschränkend sein.
3.1. Für Vermieter:
Wenn die Staffelbeträge gut kalkuliert und realistisch angesetzt sind, profitieren Vermieter von verlässlichen Einnahmen bei minimalem Aufwand. Fehler in der Gestaltung oder unrealistische Annahmen zur Marktentwicklung können aber dazu führen, dass man langfristig unter Wert vermietet.
3.2. Für Mieter:
4. Häufige Fehler bei der Staffelmiete
Viele Staffelmietvereinbarungen scheitern nicht am guten Willen, sondern an kleinen, aber entscheidenden Formfehlern. Für Vermieter kann dies bedeuten, dass keine wirksame Mieterhöhung möglich ist. Damit Ihnen das nicht passiert, haben wir die häufigsten Fehler für Sie zusammengefasst – mit Beispielen aus der Praxis und konkreten Hinweisen zur Vermeidung.
1. Prozentuale Angaben statt fester Beträge
Unwirksam: „Die Miete erhöht sich jährlich um 3 Prozent.“
Richtig: „Die Miete erhöht sich ab dem 01.08.2026 um 30 Euro auf 880 Euro.“
Nur feste Eurobeträge sind zulässig. Prozentangaben führen zur Unwirksamkeit der gesamten Staffel.
2. Fehlender Zeitbezug der Staffel
Unwirksam: „Die Miete steigt jedes Jahr um 25 Euro.“
Richtig: „Die Miete erhöht sich zum 01.09.2025 auf 775 Euro, zum 01.09.2026 auf 800 Euro.“
Ohne konkrete Termine fehlt die Bestimmtheit. Der Mieter weiß nicht, wann welche Miete gilt.
3. Kein Abstand von mindestens 12 Monaten
Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen. Kürzere Abstände führen zur Unwirksamkeit der späteren Staffel.
4. Kombination mit unzulässiger Kündigungsklausel
Ein Kündigungsausschluss darf höchstens vier Jahre betragen. Steht im Vertrag eine längere Bindung, ist die gesamte Klausel zur Kündigung unwirksam, sodass das Mietverhältnis unbefristet läuft und jederzeit ordentlich gekündigt werden kann (die Staffelmiete selbst bleibt aber bestehen).
5. Schriftformfehler
Der Gesetzgeber verlangt Schriftform: Der Vertrag muss im Original unterschrieben vorliegen. Mündliche oder per E-Mail getroffene Absprachen reichen für eine Staffelmietvereinbarung nicht aus. Ist die Staffelmiete nicht schriftlich fixiert, gelten die gesetzlichen Regeln zur Mieterhöhung.
6. Verstoß gegen die Mietpreisbremse
In angespannten Wohnungsmärkten darf die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Ansonsten kann der Mieter die Erhöhung rügen, auch nach Vertragsbeginn. Diese Regelung gilt nicht nur für die Ausgangsmiete, auch jede künftige Staffel muss diese Grenze einhalten. Rügt der Mieter einen Verstoß, wird die Miete ab diesem Zeitpunkt auf das gesetzlich zulässige Niveau gesenkt. Auch künftige Staffeln dürfen dann nur auf dieser Grundlage berechnet werden.
7. Unklare oder fehlerhafte Formulierungen
Beispiel: „Die Miete erhöht sich jährlich um den Betrag von 25 Euro, gerechnet ab Vertragsbeginn.“
Solche Formulierungen können zu Diskussionen führen: Was ist „jährlich“? Wann genau beginnt die Erhöhung? Besser: Klare Daten, klare Beträge, klare Abfolge.
8. Einzugsermächtigung und unterlassene Abbuchung
Wenn der Vermieter die Miete per Lastschriftverfahren einzieht und trotz gültiger Staffelmiete eine Anpassung versäumt und nur die ursprüngliche Miete einzieht, kann die Nachforderung ausgeschlossen sein.
Viele dieser Fehler lassen sich leicht vermeiden, wenn Sie sich bei der Formulierung Zeit nehmen oder professionelle Unterstützung nutzen. Im Zweifel gilt: lieber einmal zu viel prüfen als später die Mieterhöhung nicht durchsetzen können.
5. Fazit
Nur rund drei Prozent der Mieter wohnen mit einem Staffelmietvertrag. In Neubauten, die nach 2014 in Großstädten entstanden sind, liegt der Anteil bereits bei etwa zehn Prozent. Für Sie als Vermieter kann sich das Modell lohnen, denn es bietet einige Vorteile. Dazu gehören finanzielle Planbarkeit, weniger Verwaltungsaufwand und ein gewisser Gestaltungsfreiraum beim Mietzins.
Gleichzeitig sind Sie an die vereinbarten Staffelbeträge gebunden, auch wenn Investitionen anstehen oder die Vergleichsmiete stark steigt. Wägen Sie also im Voraus ab und kalkulieren Sie sorgfältig.
Außerdem gilt zu beachten, dass bereits kleine Formfehler im Vertrag dazu führen können, dass die gesamte Staffelmietvereinbarung ihre Wirksamkeit verliert.
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