1. Warum eine Mieterselbstauskunft entscheidend ist
Eine Mietwohnung ist für viele Menschen ein Zuhause auf Jahre – für Vermieter aber auch eine Investition, die geschützt werden muss. Vermieter möchten wissen, wer künftig in ihrer Immobilie wohnt und ob ein verlässliches Mietverhältnis zu erwarten ist.
Vielerorts ist die Nachfrage nach Wohnraum groß, während die Anzahl der verfügbaren Wohnungen begrenzt ist. Wer den Zuschlag letztlich erhält, hängt also nicht nur vom ersten Eindruck bei der Wohnungsbesichtigung ab. Stattdessen spielen auch die eingereichten Unterlagen eine wichtige Rolle, darunter die Mieterselbstauskunft. Sie hilft Vermietern, Bewerber in der engeren Auswahl besser miteinander zu vergleichen, da sie Auskunft über persönliche Verhältnisse, das Einkommen, das bisherige Mietverhältnis und die geplante Nutzung der Wohnung gibt.
2. Was ist eine Mieterselbstauskunft?
Die Mieterselbstauskunft ist ein Fragebogen, den Vermieter potenziellen Mietern vor der Wohnungsvermietung aushändigen. Er dient der Einschätzung, ob die entsprechende Person oder Personen zuverlässig und solvent ist bzw. sind. Für Vermieter ist das ein wichtiges Auswahlkriterium, weil sie mit der Vermietung einen wertvollen Besitz in fremde Hände geben und das manchmal für sehr lange Zeit.
Rechtlich ist das Ausfüllen der Mieterselbstauskunft freiwillig. Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung. In der Praxis sieht das aber anders aus: Wer sich weigert, Angaben zu machen, hat häufig kaum Chancen auf eine Zusage. Daher ist die Selbstauskunft inzwischen ein Standard im Bewerbungsprozess um eine Mietwohnung.
Wichtig ist die Abgrenzung zu anderen Unterlagen: Die Mieterselbstauskunft ersetzt weder die SCHUFA-Auskunft noch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Sie ergänzt diese Dokumente, indem sie zusätzliche Informationen liefert. So ergibt sich für den Vermieter ein rundes Bild.
Die rechtliche Grundlage ergibt sich aus § 311 BGB. Bereits bei der Anbahnung eines Mietvertrags entsteht ein sogenanntes vorvertragliches Schuldverhältnis im Rahmen der Vertragsanbahnung zwischen den Beteiligten. Also eine Art einer rechtlich verbindlichen Beziehung mit gegenseitigen Pflichten. Das impliziert, dass beide Seiten keine falschen Angaben machen dürfen. Ergänzend verpflichtet § 241 Absatz 2 BGB die Parteien zur gegenseitigen Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter und Pflichten der anderen Partei. Für das Mietverhältnis bedeutet das, dass üblicherweise Vermieter das Recht haben, Fragen zu stellen, aber nur wenn diese für das spätere Mietverhältnis von Bedeutung sind.
3. Typische Inhalte einer Mieterselbstauskunft
Meistens fragen Vermieter in der Mieterselbstauskunft nach ganz bestimmten Punkten. Die Fragebögen ähneln sich: Im Zentrum stehen Angaben zur Person, zur finanziellen Situation und zu den Wohnverhältnissen.
Persönliche Angaben
Ganz oben stehen meist die Basisdaten: Name, Anschrift, Geburtsdatum und Kontaktdaten. Diese Angaben ermöglichen eine eindeutige Zuordnung der Bewerbung und erleichtern die Kommunikation.
Beruf und Einkommen
Vermieter möchten wissen, ob sich ein Bewerber die Miete dauerhaft leisten kann. Deshalb werden der aktuelle Beruf, der Arbeitgeber, die Dauer des Arbeitsverhältnisses und das monatliche Nettoeinkommen abgefragt. Auch alternative Einkommensquellen wie Rente, Elterngeld oder staatliche Leistungen können hier angegeben werden.
Angaben zu weiteren Mietparteien
Wer zieht noch mit ein? Partner, Kinder oder Mitbewohner – diese Information ist wichtig für die Einschätzung der Wohnraumnutzung.
Haustiere, Musikinstrumente, Rauchen
Ob Haustiere erlaubt sind, hängt oft vom Einzelfall ab. Angaben zur Tierhaltung – etwa bei Hunden oder Katzen – dürfen abgefragt werden. Kleintiere wie Hamster oder Wellensittiche müssen dagegen nicht angegeben werden, da ihre Haltung in der Regel ohne Genehmigung erlaubt ist.
Fragen zu Hobbys wie Musizieren oder zum Rauchverhalten sind hingegen unzulässig. Sie betreffen die Privatsphäre und dürfen nicht in der Mieterselbstauskunft gestellt werden. Auch wenn solche Angaben für den Vermieter interessant sein mögen, dürfen sie in der Mieterselbstauskunft nicht explizit verlangt werden.
Vorvermieter und bisherige Mietverhältnisse
Viele Formulare fragen nach der aktuellen Wohnadresse, der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses und gegebenenfalls nach dem Namen des bisherigen Vermieters. Das erlaubt Rückschlüsse auf die Mietdauer, eventuelle Umzugsgründe oder eine mögliche Referenz – auch wenn solche Angaben nicht verpflichtend sind.
4. Was dürfen Vermieter fragen – und was nicht?
Vermieter dürfen grundsätzlich nur solche Informationen abfragen, an denen sie ein berechtigtes Interesse haben. Dieses liegt vor, wenn ein klarer Zusammenhang zum Mietverhältnis besteht. Fragen, die keinen solchen sachlichen Bezug haben und in die Privatsphäre eingreifen, sind dagegen unzulässig.
4.1. Rechtlich zulässige Fragen
Folgende Informationen dürfen Vermieter in der Selbstauskunft erfragen:
- Persönliche Daten wie Name, Geburtsdatum, aktuelle Anschrift und Kontaktdaten
- Berufsstand und Einkommen: Beruf, Arbeitgeber, Art des Beschäftigungsverhältnisses, Nettoeinkommen, ggf. weitere Einkommensquellen
- Anzahl der einziehenden Personen: Erwachsene, Kinder, ggf. Lebensgemeinschaft
- Haustiere: Haltung und Tierart, vor allem bei Hunden oder Katzen
- Wohnhistorie: aktuelle Adresse, bisherige Mietdauer, ggf. Grund für den Umzug
- Geplante Nutzung der Wohnung: private oder gewerbliche Nutzung
- Bonität: Zustimmung zur SCHUFA-Auskunft oder vergleichbaren Bonitätsnachweisen
Bei heikleren Themen wie einer eidesstattlichen Versicherung oder einer Insolvenz ist die zeitliche Eingrenzung wichtig: Solche Angaben dürfen nur für die letzten drei bzw. fünf Jahre verlangt werden.
4.2. Rechtlich unzulässige Fragen
Einige Fragen verletzen das Persönlichkeitsrecht und dürfen daher nicht gestellt werden, auch dann nicht, wenn sie für den Vermieter subjektiv von Interesse wären. Dazu zählen insbesondere Fragen zu folgenden Themen:
- Religions- oder Parteizugehörigkeit
- Kinderwunsch oder Familienplanung
- Gesundheitszustand, Behinderungen, gesetzliche Betreuung, u.ä.
- Suchterkrankungen (hierunter fällt auch die Frage, ob der Mieter raucht)
- Sexuelle Orientierung
- Ethnische Herkunft
- Mitgliedschaft im Mieterverein
- Hobbys und Freizeitverhalten (z.B.: „Hören Sie oft laut Musik?“, „Haben Sie oft Besuch?“)
- Vorstrafen oder aktuelle Ermittlungen sofern sie nicht mietrechtlich relevant sind
Auch Fragen zum Familienstand (ledig, verheiratet) gelten heute als umstritten. Gerichte tendieren zunehmend dazu, diese Information als rein privat einzustufen.
4.3. Rechtslage bei Falschangaben
Wer auf unzulässige Fragen falsch antwortet oder die Antwort verweigert, muss keine Konsequenzen fürchten. Solche Angaben sind nicht verpflichtend. Da man als Mietinteressent aber weiß, dass man seine Chancen verringert, indem man Antworten verweigert, dürfen unzulässige Fragen sogar bewusst falsch beantwortet werden – gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Dieser Grundsatz verpflichtet zu einem redlichen und fairen Verhalten im Rechtsverkehr. Er schützt Mietinteressenten davor, dass rechtswidrig gestellte Fragen gegen sie verwendet werden.
Anders sieht es bei Falschangaben zu zulässigen Fragen aus: Wer absichtlich falsche Angaben zu Einkommen, Haushaltsgröße oder Bonität macht, riskiert ernste Folgen. In solchen Fällen kann der Vermieter unter Umständen:
- den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 BGB)
- oder eine fristlose Kündigung aussprechen
- oder Schadenersatz verlangen, zum Beispiel für Inseratskosten oder entgangene Miete.
Auch eine Anfechtung vor Einzug ist möglich, wenn die Falschangabe rechtzeitig auffällt.
In seltenen Fällen liegt kein Täuschungswille vor, sondern ein Missverständnis: Wenn ein Mietinteressent eine zulässige Frage falsch versteht und versehentlich falsche Angaben macht, kann eine Anfechtung nach § 119 Abs. 1 BGB in Betracht kommen.
Ein Beispiel aus der Praxis: Eine Mieterin gab bei der Selbstauskunft an, angestellt zu sein, obwohl sie tatsächlich freiberuflich arbeitete. Außerdem log sie in Bezug auf ihr Einkommen. Obwohl sie ihre Miete stets gezahlt hatte, beurteilte das Landgericht München (Urteil vom 25.03.2009, Az.: 14 S 18532/08) die Täuschung als so schwerwiegend, dass die fristlose Kündigung wirksam war.
5. Ergänzende Dokumente zur Selbstauskunft
Neben der Mieterselbstauskunft verlangen viele Vermieter weitere Unterlagen, um die Angaben zu überprüfen und die Zahlungsfähigkeit besser einzuschätzen. Folgende Dokumente sind üblich:
Gehaltsnachweise
Gehaltsnachweise geben einen klaren Überblick über das monatliche Einkommen. In der Regel werden in der Phase der Vertragsanbahnung bzw. spätestens bei Vertragsabschluss die Abrechnungen der letzten drei Monate verlangt. Sie helfen Vermietern, die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Mieters realistisch einzuschätzen.
SCHUFA-Auskunft
Die SCHUFA-Auskunft zeigt, ob ein Mietinteressent als finanziell zuverlässig gilt. Es gibt zwei Varianten: die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO und die kostenpflichtige SCHUFA-Bonitätsauskunft, die speziell für Vermieter gedacht ist.
Die kostenpflichtige Variante enthält nur die wichtigsten Informationen:
- ob Negativmerkmale vorliegen,
- ein tagesaktueller Score,
- und ein einfaches Ampelsystem zur Bewertung der Bonität.
Diese Version ist kompakt, verständlich und datenschutzkonform – und deshalb für Vermieter besser geeignet.
Die kostenlose Datenkopie enthält hingegen viele Detailangaben, die für Vermieter meist irrelevant sind: etwa historische Anschriften, alle registrierten Verträge und interne Bewertungssysteme. Sie ist nicht zur Weitergabe gedacht und sollte daher nur mit Bedacht verwendet werden.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Dieses Dokument wird vom vorherigen Vermieter ausgestellt und bestätigt, dass keine Mietrückstände bestehen. Viele Vermieter verlangen es als zusätzliche Sicherheit. Sollte der Vorvermieter keine Bescheinigung ausstellen wollen, können alternativ Kontoauszüge oder Zahlungsbelege eingereicht werden.
Arbeitsvertrag oder Bürgschaft
Ein aktueller Arbeitsvertrag kann zusätzliche Sicherheit geben, besonders bei befristeten Beschäftigungsverhältnissen. In manchen Fällen – etwa bei Studierenden – verlangen Vermieter auch eine Bürgschaft, meist von den Eltern. Diese sichert die Mietzahlungen ab, falls der Mieter selbst nicht leisten kann.
6. Rechtslage und Datenschutz
Wer eine Mieterselbstauskunft anfordert, muss die Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) einhalten. Die darin enthaltenen Informationen gelten als besonders sensibel, weshalb der Umgang damit klar geregelt ist.
Vermieter dürfen die Angaben nur für die Auswahl der Mieter verwenden. Eine Weitergabe an Dritte ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung erlaubt. Dabei gilt das Prinzip der Datenminimierung: Nur so viele Daten wie nötig, so lange wie nötig.
Kommt es nicht zum Abschluss eines Mietvertrags, müssen sämtliche Unterlagen gelöscht werden. Auch digital gespeicherte Daten sind zu entfernen, sobald das Auswahlverfahren abgeschlossen ist. Nur wenn der Bewerber ausdrücklich zugestimmt hat, dürfen die Daten für spätere Wohnungsangebote gespeichert bleiben.
7. Digitale Mieterselbstauskunft
Immer mehr Mieterselbstauskünfte werden digital übermittelt, z. B. per E-Mail, Online-Formular oder über spezialisierte Plattformen. Das bringt Vorteile, aber auch Anforderungen an Datenschutz und IT-Sicherheit mit sich.
Einige Vermieter setzen auf automatisierte Bewerbungsprozesse, etwa über Immobilienportale oder die eigene Website. Mietinteressenten füllen dort vorgegebene Formulare aus, laden Dokumente hoch und erteilen digital ihre Einwilligung zur Datenverarbeitung.
Digitale Abläufe sparen Zeit, vermeiden Medienbrüche und reduzieren Fehlerquellen. Formulare lassen sich einfacher auf Vollständigkeit prüfen, und Unterlagen können strukturiert abgespeichert werden. Gerade bei vielen Bewerbungen sorgt das für Übersicht und Vergleichbarkeit.
Bei digitalen Lösungen gelten dieselben Datenschutzanforderungen wie bei Papierdokumenten – mit zusätzlichen technischen Aspekten. Die Übertragung sensibler Daten sollte verschlüsselt erfolgen. Auch der Zugriff auf gespeicherte Unterlagen muss geschützt sein. Vermieter sollten nur solche Tools verwenden, die DSGVO-konform arbeiten, und die Daten nach Abschluss des Bewerbungsprozesses löschen, sofern kein Vertrag zustande kommt.
8. Tipps für Vermieter
1. Verwenden Sie eine professionelle Mieterselbstauskunft-Vorlage
Portale wie Immonet oder Immobilienscout24 stellen kostenlose Musterformulare als PDF-Download zur Verfügung. Nehmen Sie sich trotzdem einen Moment Zeit, um den Fragebogen zu prüfen und stellen Sie sicher, dass alle Fragen zulässig sind.
2. Händigen Sie die Mieterselbstauskunft zum richtigen Zeitpunkt aus
Eine Selbstauskunft darf erst dann eingefordert werden, wenn ein echtes Mietinteresse besteht – also nach der Besichtigung und einer konkreten Mietabsichtserklärung. Vorher dürfen lediglich Kontaktdaten zur Organisation des Termins abgefragt werden. Auch Bonitätsunterlagen, Einkommensnachweise oder eine SCHUFA-Selbstauskunft dürfen erst im späteren Verlauf verlangt werden.
3. Fragen Sie nur erlaubte Informationen ab
Nicht jede Information ist zulässig, auch wenn sie für Vermieter interessant erscheint. Unzulässig sind etwa Fragen zur Nationalität, Familienplanung, Parteizugehörigkeit oder zu gesundheitlichen Einschränkungen. Diese Eingriffe in die Privatsphäre sind gesetzlich verboten. Wer dennoch danach fragt, riskiert Verstöße gegen das AGG oder die DSGVO.
4. Verpflichten Sie den potenziellen Mieter nicht zur Selbstauskunft
Die Abgabe einer Mieterselbstauskunft ist freiwillig. Mietinteressenten dürfen nicht verpflichtet werden, persönliche Angaben zu machen. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass nur Bewerber mit vollständiger Selbstauskunft in die engere Wahl kommen. Rechtlich muss die Freiwilligkeit dennoch gewahrt bleiben. Tipp: Erwähnen Sie die Freiwilligkeit im Titel (“Freiwillige Selbstauskunft”) oder erwähnen Sie die Freiwilligkeit schriftlich an anderer Stelle.
5. Halten Sie Aufbewahrungsfristen ein
Sobald ein Mietvertrag mit einem Bewerber abgeschlossen wurde, sind alle anderen Bewerbungsunterlagen zu vernichten (auch digital gespeicherte Daten). Nur mit ausdrücklicher Einwilligung dürfen Daten länger aufbewahrt werden, etwa für spätere Angebote.
9. Fazit: Transparenz als Grundlage für ein gutes Mietverhältnis
Die Mieterselbstauskunft ist äußerst hilfreich bei der Auswahl zuverlässiger Mieter und rechtlich zulässig, wenn sie korrekt eingesetzt wird. Als Vermieter sollten Sie wissen, was sie fragen dürfen, wie sie mit den Daten umgehen und wie lange sie diese speichern dürfen.
Sie möchten Ihre Immobilie vermieten und wünschen sich professionelle Unterstützung? Wir von Matera begleiten Sie von Anfang an: Wir erstellen rechtssichere Mietverträge, prüfen Bewerber sorgfältig und übernehmen auf Wunsch die komplette Abwicklung bis zur Wohnungsübergabe. Darüber hinaus entlasten wir Sie, indem wir die laufende Mieterkommunikation übernehmen, Instandhaltungsfragen koordinieren, den Zahlungseingang überwachen und die jährliche Betriebskostenabrechnung erstellen.
Sie möchten mehr erfahren? Wir sind nur eine Nachricht entfernt.
