1. Frankfurter Immobilienmarkt im Überblick: Preise, Nachfrage und Entwicklung
Wenn Sie sich aktuell mit dem Gedanken beschäftigen, in Frankfurt eine Wohnung zu kaufen, haben Sie vermutlich schon gemerkt: Dieser Markt fühlt sich anders an.
Während in vielen Regionen steigende Zinsen die Immobilienpreise gedrückt haben, ist beim Immobilienmarkt Frankfurts vergleichsweise wenig passiert. Das wirkt auf den ersten Blick widersprüchlich. Dahinter steckt aber keine Magie, sondern ein simples Prinzip.
Frankfurt hat ein Platzproblem.
Die Stadt kann sich kaum ausdehnen. Im Norden liegt der Taunus, im Süden der Stadtwald. Dazu kommen die Einflugschneisen rund um den Flughafen. Große neue Bauflächen entstehen dadurch kaum. Anders gesagt: Es kommt nicht genug neues Angebot auf den Immobilienmarkt.
Gleichzeitig passiert auf der Nachfrageseite das Gegenteil. Frankfurt zieht weiterhin Menschen an, die gut verdienen. Internationale Unternehmen und Institutionen wie die Europäische Zentralbank sorgen dafür, dass ständig neue Kaufinteressenten hinzukommen.
Demnach treffen viele Käufer auf wenige verfügbare Immobilien. Wenn Sie also darauf warten, dass „der Markt einbricht“, sollten Sie diesen Punkt im Hinterkopf behalten. In Frankfurt fehlen nicht Käufer, sondern Wohnungen.
Im Schnitt bewegen sich Eigentumswohnungen aktuell bei etwa 5.500 bis 6.400 Euro pro Quadratmeter, wobei sich die Preisspanne zwischen circa 3.300 und über 9.000 Euro pro Quadratmeter bewegt.
2. Schritt für Schritt: Der Kaufprozess für eine Wohnung in Frankfurt
In Frankfurt sind Eigentumswohnungen rasch vergeben. Daher ist es von Nutzen, den Ablauf vorab zu kennen. In der Praxis läuft der Kauf meist so ab:
- Budget und Finanzierung klären → Bankzusage vor der Suche einholen.
- Suchprofil festlegen → Lage, Größe, Zustand definieren. Spart Zeit und unnötige Termine.
- Unterlagen vorbereiten → Idealerweise die bereits eingeholte allgemeine Bestätigung über den Erhalt einer Finanzierung, ansonsten Eigenkapitalnachweis und ggf. Einkommensnachweise griffbereit halten.
- Wohnung besichtigen → Nicht nur die Räume prüfen. Auch Haus, Umfeld und Geräuschkulisse.
- WEG-Unterlagen prüfen → Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagen. Hier verstecken sich spätere Kosten.
- Kaufpreis verhandeln → Realistische Argumente bringen. Schnelle Entscheidungsfähigkeit zählt.
- Kaufvertrag prüfen → Notarentwurf lesen. Der Notar prüft Rechtliches. Sie sind aber selbst dafür verantwortlich, dass alle getroffenen Vereinbarungen aufgenommen werden.
- Notartermin wahrnehmen → Unterschrift setzt den Prozess in Gang.
- Grunderwerbsteuer zahlen → Ohne Zahlung keine Eintragung im Grundbuch.
- Kaufpreis überweisen und Schlüssel erhalten → Nach Erfüllung aller Voraussetzungen erfolgt die Übergabe.
3. Finanzierung: Eigenkapital, Kredit und Fördermittel beim Wohnungskauf in Frankfurt
Die Finanzierung ist der Part, an dem Kaufvorhaben regelmäßig scheitern. Banken erwarten, dass Sie die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital bezahlen und idealerweise weiteres Eigenkapital einbringen. Häufig bewegen sich Käufer im Bereich von 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Wer mehr einbringt, bekommt bessere Zinsen.
Zudem kann sich der Gang zu einem unabhängigen Finanzierungsberater lohnen. Oftmals erhalten Sie hier bessere Konditionen als bei Ihrer Hausbank.
Neben weiteren Förderungen und zinsgünstigen Krediten (z. B. BAFA, KfW), kann speziell für Erstkäufer das sogenannte Hessen-Geld interessant sein. Käufer erhalten eine Förderung von 10.000 Euro pro Person sowie zusätzlich je 5.000 Euro pro Kind. Wichtig ist jedoch, dass diese Förderung nicht sofort ausgezahlt wird, sondern über mehrere Jahre verteilt erfolgt.
Der Vorteil liegt an anderer Stelle. Banken berücksichtigen diese Zahlungen bei der Haushaltsrechnung als zusätzliches Einkommen. Dadurch verbessert sich die Kreditwürdigkeit, was den Zugang zu einer Immobilienfinanzierung erleichtern kann.
4. Nebenkosten und Steuern: Wohnung kaufen in Frankfurt
Neben dem im Exposé aufgerufenen Preis, beziehungsweise dem, den Sie mit der Verkäuferseite verhandeln, kommen Kaufnebenkosten auf Sie zu.
In Hessen setzen sich diese wie folgt zusammen:
Grunderwerbsteuer: 6 Prozent
Notar und Grundbuch: 1,5 bis 2 Prozent
Makler: meist 3,57 Prozent
In Summe landen Sie somit bei rund 11,1 bis 11,6 Prozent Nebenkosten.
Kostet die Wohnung 450.000 Euro, summieren sich an dieser Stelle 50.000 Euro, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen.
Dazu kommen laufende Kosten wie Hausgeld, Rücklagen, Grundsteuer, Energie.
Besonders wichtig ist die Instandhaltungsrücklage. Wenn diese zu niedrig ist und größere Arbeiten anstehen, beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage. Eine solche Umlage kann mehrere tausend Euro betragen und wird kurzfristig fällig.
Wenn Sie diese Zahlen einmal sauber durchrechnen und etwas Puffer für Unvorhergesehenes einplanen, sehen Sie rasch, ob eine Immobilie wirklich zu Ihrem festgelegten Budget passt.
5. Stadtteile in Frankfurt am Main: Welche Lage passt zu mir?
Frankfurt am Main besteht aus insgesamt 46 Stadtteilen, wobei jedes Viertel seine Vorteile hat. Wohnklima und Kaufpreise hängen stark davon ab, in welchem Stadtteil Sie suchen und welche Entwicklung dort gerade stattfindet und wie dort die Infrastruktur ist.
Das Westend und das Nordend gehören zu den klassischen Toplagen. Die Preise sind hoch, dafür bieten diese Viertel kurze Wege und eine sehr stabile Nachfrage. Auch die Altstadt zählt zu den zentralen Lagen, ist jedoch deutlich kleinteiliger und stark durch Tourismus und Gewerbe geprägt.
Das Ostend verbindet innenstadtnahe Wohnlagen mit der Entwicklung rund um Ostbahnhof, EZB und Hanauer Landstraße. Auch Bornheim spricht viele Käufer an, die urban wohnen möchten, aber nicht die reine Innenstadtlage suchen. Bockenheim ist interessant, weil sich der Stadtteil durch die Neuentwicklung rund um den ehemaligen Universitätsstandort im Wandel befindet.
Für Familien oder Käufer mit kleinerem Budget können Lagen wie Niederrad, Höchst oder Griesheim sinnvoll sein. Hier bekommt man oft mehr Quadratmeter für sein Geld. Gleichzeitig kommt es stark auf die konkrete Mikrolage und Anbindung an.
Mehr Tipps zu Frankfurts Stadtteilen finden Sie in unserem Ratgeber zum Wohnen in Frankfurt.
6. Worauf Sie bei Besichtigung und Bewertung achten sollten
Bei der Besichtigung entscheidet sich, ob der Immobilienkauf wirklich sinnvoll ist. Fotos und Exposé zeigen fast immer die beste Version einer Wohnung. Vor Ort sehen Sie, was tatsächlich dahintersteckt.
Schauen Sie sich die Substanz des Gebäudes mindestens genauso gut an, wie die Wohnung selbst, denn mit dem Kauf erwerben Sie Anteile am gesamten Haus. Auch wenn die aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Keller Sie oben in Ihrer trockenen, sonnigen Dachgeschosswohnung wenig stören mag: Feuchteschäden, aber auch Dach, Fassade, Aufzug, Heizungsanlage & Co. betreffen alle Eigentümer.
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind deshalb Pflicht. Achten Sie auf wiederkehrende Themen. Wenn größere Maßnahmen immer wieder verschoben werden, steht die Ausgabe meist kurz bevor.
Ein weiterer Blick gilt der Instandhaltungsrücklage. Ist sie niedrig, fehlt der finanzielle Puffer für Reparaturen. In solchen Fällen werden eventuell anfallende hohe Kosten über Sonderumlagen verteilt.
Wenn Sie unsicher sind, nehmen Sie einen Bausachverständigen mit. Das kostet Geld, kann aber vor deutlich teureren Fehlentscheidungen schützen.
7. Typische Fehler beim Wohnungskauf in Frankfurt
Ein gängiger Fehler ist, sich zu stark auf die Eigentumswohnung selbst zu konzentrieren. Das Gebäude und die Eigentümergemeinschaft werden dabei ausgeblendet, obwohl genau dort meist die größeren Kosten entstehen.
Ein zweiter Punkt ist die Kalkulation. Viele Käufer rechnen mit dem Kaufpreis und unterschätzen die Nebenkosten oder mögliche Sonderumlagen. Die Realität sieht dann schnell anders aus als geplant.
Auch das Tempo wird oft falsch eingeschätzt. In Frankfurt werden gute Objekte zügig verkauft. Ohne geklärte Finanzierung verpassen Sie Chancen, bevor Sie überhaupt reagieren können.
Die Lage wird ebenfalls regelmäßig zu pauschal bewertet. Nicht jeder Stadtteil entwickelt sich gleich. Manche bieten Stabilität, andere Wachstum. Wer das nicht berücksichtigt, zahlt entweder zu viel oder verpasst Potenzial.
Nicht zuletzt wird die Infrastruktur manchmal unterschätzt. Neue Anbindungen oder Projekte verändern die Attraktivität eines Standorts oft schneller, als man denkt.
Diese Punkte wirken auf den ersten Blick selbstverständlich. In der Praxis sind es aber Fehler beziehungsweise Unaufmerksamkeiten, die häufig vorkommen.
8. Welche Unterlagen sollte man für den Notartermin beim Wohnungskauf in Frankfurt vorbereiten?
Für den Notartermin selbst benötigen Sie nur einen gültigen Ausweis. Wichtig ist jedoch die Übermittlung relevanter Unterlagen im Vorfeld. Der Notar erstellt den Kaufvertrag auf Basis der Informationen, die ihm vorab übermittelt werden. Dazu benötigt er neben einer Info über individuell vereinbarte Regelungen (etwa zu Inventar oder Übergabetermin) folgende Unterlagen:
- Daten der Vertragspartner: Name, Anschrift, Geburtsdatum von Käufer und Verkäufer, sowie deren Steuer-Identifikationsnummer.
- Objektdaten: genaue Bezeichnung und Lage der Wohnung, sowie die Adresse und Angabe des Flurstücks (Wohnungsnummer, Aufteilungsplan, Flurkarte vom Katasteramt)
- Teilungserklärung: wichtig bei Wohnungen, da sie Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum regelt.
- Konditionen: Kaufpreis, Zahlungsbedingungen.
- Grundbuchauszug: aktueller Auszug zur Prüfung von Eigentumsverhältnissen und Belastungen. Diesen kann der Notar sich zwar selbst ziehen, als Käufer müssen Sie ihn aber ohnehin einholen, für die Finanzierung bei der Bank, aber auch beim Kauf ohne Finanzierung sollte er immer geprüft werden.
- Finanzierungsunterlagen: Vorlage eines von der Bank ausgestellten Grundschuldbestellungsformulars, wenn die Wohnung finanziert wird.
- Vollmacht: nur wenn eine Partei nicht persönlich anwesend sein kann. Die Vollmacht muss notariell beglaubigt sein.
- Verwalterzustimmung: falls geregelt ist, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss.
9. Fazit
Wer eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main finden und kaufen möchte, begibt sich auf einen Markt, der durch eine starke Nachfrage und sehr unterschiedliche Lagen geprägt ist. Hinzu gibt es viele Themen zu beachten, wie Finanzierung, Nebenkosten, WEG-Unterlagen und mögliche Sonderumlagen.Nach dem Kauf beginnt jedoch der Teil, den viele Erstkäufer erst später richtig wahrnehmen. Eine Immobilie muss verwaltet, erhalten und wirtschaftlich sauber betreut werden. Besonders in einer Eigentümergemeinschaft hängt der Wert Ihrer Wohnung nicht nur von Ihren eigenen Entscheidungen ab, sondern auch davon, wie das Haus insgesamt geführt wird.Wir unterstützen Eigentümer in Frankfurt mit WEG- und Mietverwaltung in allen Frankfurter Vierteln, etwa in Bornheim, Bockenheim und Sachsenhausen.Wenn Sie Ihre Immobilie nach dem Kauf professionell betreuen lassen möchten, nehmen Sie gerne Kontakt auf. Wir freuen uns auf Sie!
