Gehören Strom-, Gas- und Wasserzähler zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Ob Strom-, Gas- und Wasserzähler zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum gehören, lässt sich erst dann beantworten, wenn Klarheit über die genannten Begrifflichkeiten besteht.
Diese werden in § 3 Abs. 1 WEG bzw. § 5 Abs. 2 WEG definiert. Gemäß § 3 Abs. 1 WEG gehört zum Sondereigentum das Eigentum, “das an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf einem Grundstück errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude” besteht.
Kurz gefasst: Alle Teile des Gebäudes, die einem WEG-Mitglied allein zustehen, sind grundsätzlich dem Sondereigentum zugehörig.
Demgegenüber zählen zum Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG alle “Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen”.
Doch worunter fallen nun Strom-, Gas- und Wasserzähler innerhalb der WEG? Die Einordnung ist tatsächlich nicht einfach: Entscheidend ist, ob die Sache dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient. Dies richtet sich nach Art, Funktion und ihrer Bedeutung für die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Besonderheit: Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind selbst dann nicht Teil des Sondereigentums, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Es ist wichtig zu bedenken, dass Verbrauchszähler verwendet werden, um die Kosten für die Strom-, Gas- und Wasserversorgung aller Bewohner einer Anlage aufzuteilen. Hiervon sind also alle Gemeinschaftseigentümer gleichermaßen betroffen, denn zwischen Ihnen werden die Kosten verbrauchsabhängig aufgeteilt. Aus diesem Grund sind Strom-, Gas- und Wasserzähler dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.
Allerdings kann daneben im Einzelfall auch die Möglichkeit bestehen, dass der Zähler weder im Sonder- noch im Gemeinschaftseigentum steht. Der Grund: Wird eine Zähl- oder Messvorrichtung vom Versorgungsträger selbst installiert, so behält sich dieser nicht selten das Eigentum an dieser vor. Obwohl die Anlage also räumlich der WEG zugeordnet ist, steht sie nicht im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum einzelner WEG-Mitglieder bzw. der WEG insgesamt.
Wer trägt die Kosten bei einem Austausch oder in einem Schadensfall?
Da Strom-, Gas- und Wasserzähler in der Regel im Gemeinschaftseigentum stehen, richtet sich die Kostentragung im Grundsatz nach § 16 Abs. 2 WEG. Demnach sind “die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung des gemeinschaftlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums (...) von jedem Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen”.
Im Klartext: Die anfallenden Kosten sind von allen WEG-Mitgliedern zu übernehmen. Dabei richtet sich die Höhe der zu tragenden Kosten für die einzelnen Mitglieder grundsätzlich nach Ihrem Miteigentumsanteil. Dieser Kostenverteilungsschlüssel kann jedoch auf dem Beschlusswege abgeändert werden: Denkbar ist etwa auch eine Kostenaufteilung nach Anzahl der Wohneinheiten, Personenzahl oder Verbrauch.
Anders verhält es sich, wenn der Strom-, Gas- oder Wasserzähler im Eigentum des Versorgungsträgers steht. In diesem Fall sind die Kosten für einen Austausch von diesem zu tragen, sofern vertraglich keine abweichende Kostentragung geregelt wurde. Die WEG-Mitglieder werden mit den Kosten dann also nicht belastet.
Können Strom-, Gas- und Wasserzähler in Sondereigentum umgewandelt werden?
Eine Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum ist möglich und wird auch häufig praktiziert: Insbesondere nicht genutzte Räumlichkeiten wie etwa Dachböden oder KFZ-Stellplätze werden regelmäßig vom Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum überführt. Doch ist dies auch für Strom-, Gas- und Wasserzähler bzw. Räume, in denen sich diese Zähler befinden, möglich?
Mit dieser Frage befasste sich jüngst das OLG München (Urt. v. 25.05.2020 - 34 Wx 263/18). Dabei sollte ein Kellerraum, der im Gemeinschaftseigentum stand, in Sondereigentum umgewandelt werden. Das Problem: In diesem Kellerraum befand sich ein Stromzähler, der für sämtliche Wohneinheiten “zuständig” war.
Die Entscheidung des Gerichts: Da der Stromzähler zum Gemeinschaftseigentum gehört und sämtliche Eigentümer jederzeit Zugang zu diesem haben müssen, konnte der Keller nicht in Sondereigentum eines WEG-Mitglieds umgewandelt werden. Denn gemäß § 5 Abs. 2 WEG können Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein.
FAZIT: Verbrauchszähler in der WEG
Strom-, Gas- und Wasserzähler stehen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für einen Austausch haben damit grundsätzlich alle Wohnungseigentümer zu tragen. Wurde kein abweichender Kostenverteilungsschlüssel beschlossen, richtet sich die Höhe der zu tragenden Kosten für den einzelnen Wohnungseigentümer nach seinem Miteigentumsanteil. Steht der Zähler hingegen im Eigentum des Versorgungsträgers, hat dieser im Normalfall die Austauschkosten zu übernehmen.
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