Annecy et ses résidences secondaires : un marché sous tension
Annecy fait partie des villes françaises les plus recherchées pour acquérir une résidence secondaire. Le lac, les montagnes à portée de main, une qualité de vie rare. La ville attire depuis longtemps des acheteurs qui n'y résident pas à l'année. Le résultat est sans appel : 6 % des logements annéciens sont occupés à titre secondaire, soit environ 4 232 résidences secondaires. Ce chiffre a progressé de 40 % en cinq ans, avec près de 1 200 logements supplémentaires qui basculent dans cette catégorie.
À l'échelle du département, la proportion est encore plus frappante. La Haute-Savoie affiche 24 % de résidences secondaires, contre 10 % au niveau national. Dans ce contexte, de nombreuses copropriétés du bord du lac, du Vieil-Annecy ou des quartiers résidentiels proches des stations se retrouvent avec une part importante de copropriétaires absents la majeure partie de l'année.
Le prix de l'immobilier reflète cette attractivité. À Annecy, le mètre carré pour un appartement se situe autour de 5 955 € au début 2026, ce qui positionne la ville parmi les marchés les plus chers de France hors Paris. Pour beaucoup d'acheteurs, l'investissement répond à une logique patrimoniale forte. La gestion concrète de la copropriété passe alors parfois au second plan et c'est là que les difficultés commencent.
Une copropriété avec beaucoup de propriétaires non-résidents fonctionne très différemment d'une copropriété d'habitation principale. Le droit de la copropriété, fixé par la loi du 10 juillet 1965, s'applique de manière identique à tous les copropriétaires, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire. Les problèmes sont bien identifiés, mais ils nécessitent une organisation rigoureuse pour ne pas fragiliser la gestion de l'immeuble.
Les défis concrets quand les propriétaires sont absents
Des assemblées générales difficiles à réunir
L'assemblée générale de copropriété est le cœur de la vie collective d'un immeuble. C'est là que se votent les budgets, que se décident les travaux et que se renouvelle le mandat du syndic. Mais quand une large part des copropriétaires réside à Lyon, à Paris ou à l'étranger, la participation s'effondre.
Un propriétaire absent peut pourtant agir à distance. Il peut déléguer son droit de vote en donnant un pouvoir à un mandataire ou voter directement par correspondance grâce au formulaire joint à la convocation, un droit ouvert depuis la loi ELAN. Le problème, c'est que beaucoup de propriétaires secondaires ne lisent pas attentivement les convocations, ne se font pas représenter et finissent par ne pas s'exprimer. Résultat : les quorums sont difficiles à atteindre, certaines résolutions tombent et des décisions importantes sont renvoyées d'une année sur l'autre.
Un conseil syndical actif peut partiellement compenser ce désengagement en assurant le lien entre les résidents permanents et les propriétaires éloignés. Mais ce rôle demande du temps et suppose que des copropriétaires présents soient prêts à s'investir.
Des charges qui nécessitent un suivi rigoureux
Les charges de copropriété sont dues par tous les copropriétaires, résidents permanents ou non. La résidence secondaire ne donne droit à aucun traitement de faveur : tous les lots détenus (appartement, cave, place de stationnement) génèrent des charges, qu'ils soient occupés ou non. En pratique, certains propriétaires absents surveillent moins attentivement leurs appels de fonds, oublient des échéances ou contestent des dépenses votées sans qu'ils y participent.
À l'échelle nationale, un rapport sénatorial de 2024 estimait qu'environ 20 % des copropriétés se trouvent en difficulté financière en raison des impayés. À Annecy, où les charges peuvent être élevées (entretien des parties communes, ascenseur, espaces verts, parfois gardiennage) un retard de quelques copropriétaires peut rapidement déséquilibrer la trésorerie de l'immeuble. La loi fixe un seuil de 5 000 € à partir duquel le syndic peut engager une procédure de recouvrement simplifiée devant le tribunal, sans passer par un conciliateur.
Le règlement de copropriété encadre les droits et obligations de chacun et sert de référence en cas de litige. Un syndic réactif, qui envoie des relances dès le premier retard et engage les procédures sans attendre, est un atout décisif pour maintenir l'équilibre financier de la copropriété.
Des travaux difficiles à faire voter
Les travaux sont souvent le sujet le plus épineux dans les copropriétés à forte proportion de résidents secondaires. Les copropriétaires présents sur place voient l'état de l'immeuble se dégrader et veulent agir. Ceux qui ne viennent qu'en été ou pendant les vacances perçoivent parfois ces dépenses comme superflues, surtout s'ils n'ont pas participé au vote.
Les règles de majorité varient selon la nature des travaux : majorité simple pour les décisions courantes, majorité absolue pour les gros travaux, double majorité pour les transformations importantes. Faire adopter un ravalement de façade ou le remplacement d'un équipement collectif sans la mobilisation des copropriétaires absents tient parfois du parcours du combattant. Anticiper les ordres du jour, communiquer en amont avec tous les copropriétaires et s'assurer que les pouvoirs sont bien collectés permet de limiter ce risque.
Ce qui change depuis 2025 : les nouvelles règles à connaître
La taxe d'habitation portée à 60 %
Annecy a choisi d'appliquer la majoration maximale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires : 60 %, contre 20 % auparavant. Concrètement, pour une taxe d'habitation de 1 000 € par an, le propriétaire doit verser 400 € supplémentaires. Seule la part communale de la taxe est concernée par cette majoration.
La décision s'inscrit dans une politique municipale visant à freiner la pression des investisseurs sur le parc de logements, notamment ceux qui misent sur la location touristique à court terme. Le maire François Astorg a tenu à préciser que l'objectif n'est pas de pénaliser les propriétaires individuels, mais de ralentir les entreprises qui investissent massivement dans les meublés touristiques. Annecy rejoint ainsi le cercle d'une quinzaine de communes haut-savoyardes qui ont opté pour ce taux maximum.
Location courte durée : un encadrement strict depuis le 1er juin 2025
La loi Le Meur (loi n° 2024-1039) a profondément réformé le cadre de la location de courte durée. Depuis le 1er juin 2025, les 27 communes du Grand Annecy appliquent un régime d'autorisation préalable de changement d'usage assorti de quotas par zone. Sur la commune d'Annecy, les autorisations de changement d'usage sont plafonnées à 460 en zone A (vieille ville), 1 000 en zone B (bords du lac, intérieur du boulevard périphérique) et 1 200 en zone C (reste de la commune).
Cette autorisation de changement d'usage est personnelle : elle est accordée à une personne physique ou morale et ne peut pas être transférée en cas de vente du logement. Chaque propriétaire (particulier ou SCI) ne peut détenir qu'une seule autorisation active à la fois dans l'ensemble du Grand Annecy. Elle est valable 4 ans et devra être renouvelée à expiration, sous réserve de quota disponible. Pour les résidences principales, une limite de 120 nuits par an s'applique sans démarche de changement d'usage, à condition de s'enregistrer au préalable.
Tout logement mis en location sur des plateformes de type Airbnb doit être enregistré sur la plateforme DéclaLoc et disposer d'un numéro à 13 chiffres, obligatoirement affiché sur toutes les annonces. La liste des pièces à fournir pour l'enregistrement comprend notamment la preuve de propriété et l'attestation de conformité au règlement de copropriété. Les sanctions en cas de non-conformité sont sévères : 5 000 € pour une déclaration manquante, jusqu'à 50 000 € pour une conversion non autorisée, et 1 000 € par mètre carré et par jour tant que la situation n'est pas régularisée.
Mettre à jour le règlement de copropriété si nécessaire
Dans les immeubles où coexistent résidents permanents et propriétaires secondaires, le règlement de copropriété joue un rôle central. S'il date de plusieurs décennies, il ne mentionne probablement pas la location de courte durée, les autorisations de changement d'usage, les nouvelles obligations déclaratives ni la réglementation locale en vigueur depuis 2025. Une mise à jour peut s'avérer nécessaire pour clarifier les règles et éviter les conflits entre voisins.
C'est un sujet à inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Un syndic professionnel qui connaît bien les spécificités du marché immobilier annécien peut vous aider à préparer cette résolution, à réunir la liste des copropriétaires à consulter et à en expliquer les enjeux à l'ensemble des résidents de l'immeuble.
