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Ort und Zeitpunkt einer Eigentümerversammlung: Das müssen Sie wissen (im Jahr 2024)

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Ort und Zeitpunkt einer Eigentümerversammlung: Das müssen Sie wissen (im Jahr 2024)

Aktualisiert am:
30.4.2024
Autor:
Alice von Fürstenberg
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Die Wohnungseigentümerversammlung ist das oberste Beschluss- und Willensbildungsorgan der WEG: Dort werden Beschlüsse zu den verschiedensten Angelegenheiten der WEG gefasst, etwa zu baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen oder zu Gebrauchsregelungen für das gemeinschaftliche Eigentum. Aufgrund dieser Wichtigkeit der Eigentümerversammlung gibt es konkrete Regeln dafür, wo und wann eine solche durchgeführt werden darf. Diese sollten Sie als Eigentümer unbedingt kennen!

Wo darf eine Eigentümerversammlung stattfinden? 

An welchem Ort die Eigentümerversammlung stattfindet, ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht geregelt. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung, etwa in der Gemeinschaftsordnung, den Ort der Eigentümerversammlung festlegen. enthält diese keine Regelung hinsichtlich des Ortes, so steht es der zur Einberufung der Eigentümerversammlung berufenen Person zu, nach pflichtgemäßem Ermessen einen Ort zu bestimmen. 

Entscheidend ist, ob der gewählte Ort die gemeinsame Willensbildung ermöglicht. Aus diesem Grund muss der Versammlungsort nicht zwingend der Ort der Wohnanlage sein - siehe hierzu OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 20.06.1984 - 20 W 602/83

Aus genanntem Grund ist die Eigentümerversammlung aber grundsätzlich am Ort der Wohnanlage durchzuführen (OLG Köln, Beschluss v. 03.12.2003, 16 Wx 216/03, ZMR 2004 S. 299); damit ist jedoch nicht zwingend derselbe Stadtteil gemeint. 

Was gibt es bei der Auswahl des Versammlungsortes zu beachten? 

Obwohl das Wohnungseigentumsgesetz keine Vorgaben zur Wahl des Versammlungsortes trifft, sind dabei einige Dinge zu beachten. So muss der Ort der Versammlung verkehrsüblich zu erreichen und den Wohnungseigentümern zumutbar sein (BGH, Beschluss vom 07.03.2002 - V ZB 24/01, NJW 2002, 1647). Dies betrifft sowohl die Lage als auch die Beschaffenheit der Räumlichkeiten. 

Wenngleich der Versammlungsort nicht zwingend auf den Ort der Anlage fallen muss, so sollte er immer noch einen räumlichen Bezug zur dieser aufweisen, also im Umkreis der Anlage sein (OLG Köln, Beschluss vom 06.01.2009 - 16 Wx 188/05). Allerdings kann auch eine Versammlung am Sitz des Verwalters angemessen sein, sofern dieser Ort den Bedürfnissen der Eigentümer gerecht wird. 

Daneben muss der Versammlungsort auch so beschaffen sein, dass sich die Eigentümerversammlung auch ordnungsgemäß durchführen lässt. Insbesondere ist zu gewährleisten, dass das Prinzip der Nichtöffentlichkeit eingehalten wird, da Eigentümerversammlungen keine öffentlichen Veranstaltungen sind und berechtigte Personen teilnehmen dürfen! Daher ist eine Eigentümerversammlung im offenen Gastraum einer Gaststätte ebenso unzulässig wie etwa eine solche im bewirteten Außenbereich eines Biergartens. 

Sofern nur eine kurze Tagesordnung vorgesehen ist, sind hieran jedoch geringere Anforderungen zu stellen: So wurde etwa ein Kellerflur oder aufgrund Pandemie ein Spielplatz im Freien auf dem Gelände der Wohnanlage (AG Wedding, Urteil vom 13.07.2020 - 9 C 214/20) schon als geeigneter Versammlungsort angesehen. Bei kleineren WEGs ist die Durchführung der Versammlung auch in der Wohnung eines Eigentümers denkbar. 

Außerdem zeichnet sich ein “guter” Versammlungsort durch eine angenehme Arbeitsatmosphäre aus: Ein einladender, moderner Raum mit ausreichenden Sitzmöglichkeiten und ggf. Tischen bietet sich hierfür an. 

An welchen Tagen sollte eine Eigentümerversammlung stattfinden? 

Eine gemeinsame Willensbildung ist dann am besten durchführbar, wenn möglichst viele Wohnungseigentümer an ihr teilnehmen. Aus diesem Grund sollte grundsätzlich ein Tag gewählt werden, an dem der Großteil der Eigentümer Zeit findet; Sonn- und Feiertage sollten daher möglichst vermieden werden. 

Sollte eine Eigentümerversammlung innerhalb der Schulferien stattfinden, sollte dies mit einer großzügigen Frist angekündigt werden, damit sich die Wohnungseigentümer hierauf einstellen können. Innerhalb der typischen Reisezeit.

Welche Uhrzeit ist für eine WEG-Versammlung angemessen? 

Selbiges gilt natürlich auch für die Wahl der Uhrzeit: Versammlungen sollten daher, wenn möglich, nicht vor 17 Uhr terminiert werden. An Werktagen sind am Vormittag stattfindende Versammlungen "Tabu", da auf die Bedürfnisse Berufstätiger Rücksicht genommen werden muss. 

Etwas andere Maßstäbe sind jedoch heranzuziehen, wenn es sich bei der Wohnanlage um ein Kapitalanlageobjekt handelt. Solche zeichnen sich insbesondere dadurch aus, dass die Mitglieder der WEG in der Regel verstreut im Bundesgebiet wohnen. Daher ist zu berücksichtigen, dass viele Eigentümer noch eine weite Rückreise vor sich haben - da Eigentümerversammlungen in der Regel über 2 bis 3 Stunden dauern, bedeutet dies eine Rückfahrt in den (späten) Abendstunden. Daher wird eine Einberufung der Versammlung auch schon gegen 15 Uhr als zulässig angesehen, wobei diese möglichst vor 23 Uhr zu beenden ist. 

Wieso sollte eine Eigentümerversammlung nicht zu spät im Jahr stattfinden?  

Gemäß § 24 Abs. 1 WEG muss die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr stattfinden – wann genau dies erfolgen muss, ist gesetzlich nicht geregelt. 

Dennoch ist zu empfehlen, dass die Eigentümerversammlung nicht zu spät im Jahr stattfindet. Der Grund: § 24 Abs. 4 S. 2 WEG legt fest, dass Verwalter (oder, sofern die WEG selbstverwaltet ist, der interne Verwalter) für die Einladung zur Eigentümerversammlung eine Einberufungsfrist von mindestens 3 Wochen einhalten müssen. 

Soll die Eigentümerversammlung also beispielsweise Mitte Dezember stattfinden, muss die Einladung den Eigentümern schon spätestens Mitte/Ende November zugehen. Noch konkreter an einem anderen Beispiel: Für eine Eigentümerversammlung am 30.11. ist ein Zugang bis zum 09.11. notwendig. 

FAZIT: Ort und Zeitpunkt einer Eigentümerversammlung

Obwohl keine gesetzlichen Regelungen zur Wahl des Zeitpunkts und des Orts der Eigentümerversammlung existieren, sind hierbei verschiedene Dinge zu beachten. Der Ort der Versammlung muss so gewählt werden, dass der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit gewahrt werden kann. 

Hinsichtlich des Zeitpunkts der Versammlung ist entscheidend, dass eine Teilnahme der Wohnungseigentümer gewährleistet wird – Versammlungen sollten daher in der Regel nicht vor 17 Uhr terminiert werden. 

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