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Die Eigentümergemeinschaft: Ein Blick in die WEG

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Die Eigentümergemeinschaft: Ein Blick in die WEG

Aktualisiert am:
29.5.2024
Autor:
Darleen Mokosek
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Enthält eine Immobilie mehrere Wohneinheiten, die unterschiedlichen Eigentümern gehören, so bildet sich “automatisch” eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die WEG ist also die Gesamtheit der Eigentümer einer Wohnimmobilie. 

Rechtliche Grundlagen 

Bei mehr als zwei Wohneinheiten mit unterschiedlichen Eigentümern entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Unterzeichnen einer Teilungserklärung (mehr dazu weiter unten). Diese wird notariell beurkundet und die Gründung der WEG im Grundbuch eingetragen und für die einzelnen Wohneinheiten jeweils ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Es gibt auch den Fall der Entstehung einer WEG durch Teilungsvertrag, der in der Praxis jedoch wesentlich seltener auftritt. Rechtlich ist die WEG in das Wohnungseigentumsgesetz, auch WEG-Gesetz genannt, gebettet: Neben dem BGB finden sich hier alle wichtigen Bestimmungen für die Organisation und Struktur der Eigentümergemeinschaft. Zum 01. Dezember 2020 trat die Reform des WEG-Gesetzes (sog. WEMoG) in Kraft, welche umfangreiche Änderungen enthielt und unter anderem die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft bestätigte (vgl. § 18 Abs. 1 WEG). 

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

Es ist zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zu unterscheiden: 

Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile des Gebäudes, die der Eigentümergemeinschaft gemeinsam gehören und gemeinschaftlich genutzt werden. Ausgenommen der Eigentumswohnungen der jeweils anderen WEG-Mitglieder steht so gut wie alles sonstige im gemeinschaftlichen Eigentum (vgl. § 1 Abs. 5 WEG). 

Dahingegen beschreibt das Sondereigentum die Anteile der Wohnanlage, an denen nur ein Eigentümer ein sogenanntes Sondernutzungsrecht hat und die anderen Miteigentümer mithin von der Nutzung der entsprechenden Teile ausschließen kann. Ein typisches Beispiel für Sondereigentum ist die eigene Wohneinheit eines WEG-Mitglieds. Hierbei spielt es aber keine Rolle, ob die Wohnung vermietet oder selbst bewohnt wird. Allerdings muss der jeweilige Eigentümer den Zutritt zu seinem Sondereigentum bei nötigen Sanierungen und unter Wahrung der Zumutbarkeit gewähren. Zum Gemeinschaftseigentum zählen etwa das Treppenhaus, der Garten, das Dach, grundsätzlich auch die Balkone sowie die Fassade. Nicht ganz so eindeutig ist es bei Fenstern, da die Eigentumszuordnung davon abhängt, um welchen Teil der Fenster es sich handelt. 

Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer

Den Mitgliedern einer WEG kommen mehrere Befugnisse zu. So verfügen sie etwa über ein Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung und können über die im Raum stehenden Beschlüsse abstimmen. Zusammengefasst sind die Wohnungseigentümer einer WEG verpflichtet, für das gemeinsame Eigentum Sorge zu tragen und dieses entsprechend zu pflegen und zu behandeln. Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile unter den Eigentümern getragen. Jeder Miteigentümer hat daher u.a. die Pflicht, das Hausgeld sowie einen Beitrag für Rücklagen zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu zahlen. 

Zu den zentralen Aufgaben einer WEG gehört die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dazu zählt etwa die Instandhaltung der Immobilie. Um das Sondereigentum, also die eigenen vier Wände, kümmert sich wiederum jeder Eigentümer selbst. 

Diese Begriffe sollten Sie kennen

Eigentümerversammlung:

Im Rahmen der Eigentümerversammlungen beschließen die WEG-Mitglieder alle wichtigen Entscheidungen innerhalb der Gemeinschaft, weshalb diese auch mindestens einmal jährlich einberufen werden muss. Hier werden unter anderem der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr, bauliche Veränderungen oder die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschlossen. Jeder Wohnungseigentümer hat in der Regel eine Stimme, wobei sich das Stimmrecht entweder nach den gesetzlichen Vorgaben (dem sogenannten Kopfprinzip) oder nach abweichend gefassten Vereinbarungen der WEG (etwa dem Wertprinzip oder Objektprinzip) richtet.

Hausverwaltung: 

Die Einberufung der Eigentümerversammlung obliegt der Hausverwaltung, welche eine wichtige Rolle für die Funktionsweise einer WEG spielt. Die Hausverwaltung kann wahlweise extern als Dienstleister herangezogen oder aus den Reihen der Eigentümer selbst gewählt werden (sogenannte WEG in Selbstverwaltung).

Zu den Aufgaben des Verwalters gehören etwa die Buchhaltung der WEG, die Durchführung und Umsetzung der im Rahmen der Versammlung gefassten Beschlüsse und die Organisation von alltäglichen Aufgaben. Hierbei handelt es sich um keine abgeschlossene Aufzählung, schließlich dient der Verwalter als Ansprechpartner der WEG und ist wichtiger Bestandteil der Organisation, weshalb ihm verschiedene Aufgaben zukommen. Wählt die Eigentümergemeinschaft das Modell der Selbstverwaltung, kann sie durch Unternehmen wie Matera hierbei optimal entlastet werden. Matera bietet neben dem praktischen Online-Portal auch die Unterstützung durch WEG-Experten, welche den Eigentümern in sämtlichen rechtlichen und buchhalterischen Belangen zur Seite stehen. Durch die digitale Lösung und persönliche Ansprechpartner können viele Verwaltungsaufgaben wie etwa die Jahresabrechnung oder das Erstellen des Wirtschaftsplans nach dem Prinzip effizienter Arbeitsteilung weitergegeben werden. 

Der Verwaltungsbeirat:

Aufgabe des Verwaltungsbeirats ist die Unterstützung und Überwachung des Hausverwalters (vgl. § 29 WEG). Er wird durch Beschluss gewählt, die Anzahl seiner Mitglieder sollte von der Größe der Liegenschaft abhängig gemacht werden. Zu den typischen Pflichten gehören etwa die Überprüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung, aber auch die Überwachung der Einhaltung der Hausordnung sowie Hilfe bei der Vorbereitung von Verwaltungsmaßnahmen. 

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung:

Die Teilungserklärung ist in § 8 Abs. 1 WEG gesetzlich normiert und stellt das Regelwerk für das Zusammenleben und die rechtlichen Belange der Eigentümer in der Gemeinschaft dar. Auch die Aufteilung der Miteigentumsanteile wird hier festgehalten. Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt werden und ist für die Erstellung des Grundbucheintrags notwendig. Zusammengefasst legt die Erklärung die Aufteilung einer Immobilie fest und regelt so auch die Eigentumsverhältnisse.

Ein Teil der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung. Sie regelt das gegenseitige Verhältnis der Miteigentümer und berücksichtigt dabei die individuellen Bedürfnisse und Gegebenheiten der WEG. Die Eigentümergemeinschaft bestimmt die Gemeinschaftsordnung selbst und kann grundsätzlich auch Vereinbarungen treffen, die von den rechtlichen Vorgaben des WEG-Gesetzes abweichen (soweit es sich nicht um sog. unabdingbare Bestimmungen handelt). Sie kann beispielsweise Regeln zur Tierhaltung, der Ausübung von gewerblichen Tätigkeiten in den Wohnungen

oder die Bestellung eines Verwaltungsbeirats sowie etwaigen Zustimmungserfordernissen enthalten. Neben der Gemeinschaftsordnung enthält die Teilungserklärung auch einen Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitserklärung. 

Fazit: Die Eigentümergemeinschaft

Wer Wohneigentum in einer Liegenschaft kauft, wird Teil der Eigentümergemeinschaft. Die WEG hat die essentielle Aufgabe, das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten und instand zu halten. Die Entscheidungen werden in Eigentümerversammlungen getroffen, bei denen der Verwalter und gegebenenfalls der Verwaltungsbeirat eine wichtige Rolle spielen. Die Rechtsfähigkeit ermöglicht es der Eigentümergemeinschaft, eigenständig Verbindlichkeiten einzugehen und vor Gericht Klagen zu erheben. 

Die Wohnungseigentümer haben sowohl Pflichten als auch Rechte, darunter auch die Zahlung des Hausgelds und Rücklagen, die Pflege des Gemeinschaftseigentums sowie die Teilnahme an Eigentümerversammlungen und Ausübung ihres Stimmrechts. Die WEG-Verwaltung kann durch eine externe Hausverwaltung erfolgen, wobei auch die Selbstverwaltung eine attraktive und praktische Möglichkeit darstellt. Insgesamt zeigt sich, dass die WEG als eine lebendige Gemeinschaft agiert, deren Funktionalität durch klare Gesetze, gut organisierte Strukturen und die aktive Beteiligung der Eigentümer gewährleistet wird.