Alles zur Instandhaltungsrücklage in der WEG: Definition, Höhe & Berechnung (2022)

Alles zur Instandhaltungsrücklage in der WEG: Definition, Höhe & Berechnung (2022)

Auch wenn Eigentümer ihr Wohneigentum in der Gemeinschaftsimmobilie stets gut pflegen und Reparaturen und Modernisierungen vornehmen, besteht von Zeit zu Zeit die Notwendigkeit von Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Da solche Maßnahmen schnell sehr kostenintensiv werden können, zahlen die Eigentümer im Rahmen des Hausgeldes in der Regel einen monatlichen Beitrag für die Instandhaltungsrücklage. Aus dieser werden dann Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen gezahlt. 

Da es immer wieder Unsicherheiten beim Thema Instandhaltungsrücklage gibt, werden in diesem Artikel die wichtigsten Dinge erklärt. Zum Beispiel: Was ist eine Instandhaltungsrücklage? Besteht die Pflicht zur Anlage einer solchen Rücklage? Wie berechnet sich die Höhe? Wie sieht es mit der Grunderwerbsteuer aus? Und darf die Instandhaltungsrücklage auf die Mieter umgelegt werden. 

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist die Instandhaltungsrücklage?     

Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um Geld, welches von der WEG für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen genutzt wird. 

§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG legt fest, dass zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer WEG die Sammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört. Dabei stellt das Wort Erhaltungsrücklage ein Synonym für Instandhaltungsrücklage dar. 

Da neben planbaren Instandhaltungsmaßnahmen wie dem Austausch der Heizungsanlage auch unvorhersehbare Reparaturen wie beispielsweise Sturmschäden bezahlt werden, kann die Instandhaltungsrücklage auch als eine Art Notgroschen für die Eigentümergemeinschaft verstanden werden.

2. Höhe und Berechnung der Instandhaltungsrücklage 

Da das WEG-Gesetz die Instandhaltungsrücklage nicht verpflichtend vorschreibt, gibt es auch keinen Mindestbetrag, welcher durch die WEG vorgehalten werden muss. 

Um trotzdem einen Anhaltspunkt zu haben, wie hoch die eigene Instandhaltungsrücklage sein sollte, gibt es verschiedene Kriterien, an denen Sie sich orientieren können. 

Entscheidend für die Höhe der Instandhaltungsrücklage sind folgende Kriterien:

Eine andere Möglichkeit zur Festlegung der Höhe ist die Nutzung der Petersschen Formel

Demnach ist in 80 Jahren das 1,5-Fache der Bausumme ohne Erschließungs- und Grundstückskosten notwendig, um das Gebäude instand zu halten. Voraussetzung ist, dass die Baukosten pro Quadratmeter bekannt sind. Diese Formel wird vor allem für Altbauten genutzt.

Bei Neubauten hingegen empfiehlt es sich, die 0,8 oder 1,0-prozentige Summe der Baukosten pro Jahr als Instandhaltungsrücklage zu veranschlagen. 

Ein weiterer Weg ist die Anlehnung der Instandhaltungsrücklage an die Vorgaben für den sozialen Wohnungsbau. Die Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnung aus dem zweiten Wohnungsbaugesetz legt exakte Beträge pro Quadratmeter für die Höhe der Rücklage fest. Diese sind gestaffelt nach dem Alter der Immobilie.


3. Was kann aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden? 

Die Instandhaltungsrücklage dient, wie der Name schon sagt, zur Instandhaltung der Immobilie. Folgende Maßnahmen können daher daraus gezahlt werden:

Aus der Aufzählung wird ersichtlich, dass alle Maßnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im selben Maße zugutekommen. Reparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen in einer der Wohneinheiten dürfen daher nicht über die Erhaltungsrücklage finanziert werden. 

Auch die Beschaffung von Verbrauchsmaterialien wie beispielsweise Heizöl darf nicht über diese Rücklage finanziert werden, da diese nicht dazu führen, dass die Immobilie instand gehalten wird.

Tipp von uns: Bei Matera erhalten Eigentümergemeinschaften Zugang zu einem Team aus WEG-Experten, die Ihnen bei Fragen zur Instandhaltsrücklage jederzeit zur Seite stehen.

4. Wer kümmert sich um die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage?  

Da die Instandhaltungsrücklage Teil des Hausgeldes ist, liegt die Verantwortung der Verwaltung beim Hausverwalter

Die Erhaltungsrücklage muss separat von den anderen Hausgeldern verwaltet werden. Sollte dies nicht erfolgen, stellt dies eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Verwalters dar.

Die Anlage der Instandhaltungsrücklage muss zinsgünstig erfolgen, gleichzeitig muss aber die Möglichkeit bestehen, jederzeit auf das Geld zuzugreifen. Bei hohen Rücklagen besteht die Möglichkeit, einen Teil der Rücklage auf ein fest verzinstes Festgeldkonto anzulegen.

5. Häufige Fragen (FAQ) zur Instandhaltungsrücklage   

Was passiert, wenn die Instandhaltungsrücklage zu hoch oder zu niedrig ist?

Abhängig vom Reparatur- und Instandhaltungsbedarf der Immobilie kann der Fall eintreten, dass die Instandhaltungsrücklage zu hoch oder zu niedrig ist. Für beide Fälle gibt es Lösungsmöglichkeiten.

  1. Die Instandhaltungsrücklage ist zu hoch: In diesem Fall kann die Eigentümerversammlung beschließen, künftig den Beitrag für die Erhaltungsrücklage zu senken. Eine Rückzahlung der bereits angesparten Summe an die Eigentümer ist jedoch nicht möglich. Allerdings kann aus der bestehenden Rücklage beispielsweise eine Schönheitsreparatur gezahlt werden, welche normalerweise nicht vorgesehen wäre. 
  1. Die Instandhaltungsrücklage ist zu niedrig: Auch dieser Fall kann eintreten, entweder, weil die erhobenen Beiträge zu niedrig angesetzt oder die Anzahl von Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen in einem kurzen Zeitfenster sehr hoch waren. Um trotzdem die notwendige Reparatur zahlen zu können, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Diese stellt jedoch oft eine sehr hohe finanzielle Belastung für die einzelnen Eigentümer dar.

Um beide Extreme zu vermeiden, ist es empfehlenswert, die Höhe der Erhaltungsrücklage regelmäßig zu überprüfen und bei Bedarf anzupassen.

Kann die Instandhaltungsrücklage auf die Mieter umgelegt werden?

Nein, die Instandhaltungsrücklage darf nicht auf die Mieter umgelegt werden. Anders als für die übrigen Hausnebenkosten darf weder die Rücklage selbst noch für die durch ihre Anlage entstehenden Kosten auf die Mieter umgelegt werden, sondern sie sind durch den Eigentümer selbst zu tragen.

Wirkt sich die Instandhaltungsrücklage auf die Grunderwerbesteuer aus? 

Bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung in einer bestehenden WEG kann die bereits durch den Voreigentümer gezahlte Instandhaltungsrücklage nicht von der zu leistenden Grunderwerbsteuer abgezogen werden. Dies begründet sich darin, dass die Instandhaltungsrücklage kein Vermögen des Eigentümers ist, sondern sich im Eigentum der WEG befindet. 

Dies gilt auch, wenn eine Eigentumswohnung im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben wird. 

Dementsprechend ist die Grunderwerbsteuer sowohl auf den Kaufpreis selbst als auch auf die Instandhaltungsrücklage zu zahlen. 

6. FAZIT: Instandhaltungsrücklage in einer Eigentümergemeinschaft 

Die Instandhaltungsrücklage bildet das Vermögen, welches der WEG zur Verfügung steht, um notwendige Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen zu finanzieren. Obwohl eine WEG gesetzlich nicht dazu verpflichtet ist, eine Erhaltungsrücklage aufzubauen, sieht das WEG-Gesetz eine solche Rücklage als Kriterium für eine ordnungsgemäße Verwaltung. 

Für Sie haben wir hier nochmal die wichtigsten Punkte zusammengefasst: 

Da das Thema Instandhaltungsrücklage sehr komplex ist und immer wieder Fragen auftauchen, ist es schön, einen verlässlichen Partner an der Seite zu haben, welcher bei Fragen zur Umsetzung mit Fachwissen zur Seite steht. 

Hier kommt Matera ins Spiel! Matera macht die Verwaltung einer WEG durch ein Team aus Experten (u.a. Juristen, Bausachverständiger, Buchhalter) und einer innovativen Online-Plattform effizienter als jemals zuvor. 

Ursprünglich kommen wir aus Frankreich, wo wir bereits mit mehr als 100.000 Eigentümern zusammenarbeiten. Während die gesamte Verwaltung über die Plattform organisiert werden kann und durch die Zugriffsmöglichkeiten für alle Eigentümer eine transparente Verwaltung ermöglicht, steht außerdem ein Team von Experten für alle Bereiche der WEG Verwaltung zur Verfügung. Diese können montags bis freitags von 9:00 Uhr bis 19:00 Uhr kontaktiert werden.

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Autor
Inken Maria Tondorf
Inken Maria Tondorf
Freelance Content Writer
Delimitor
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