Keller in der WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

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Gehört der Keller in der WEG zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum? Diese Frage ist für Wohnungseigentümer besonders relevant, da die Einordnung in Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ihre wesentlichen Rechte und Pflichten in dieser Hinsicht bestimmt.

Dennoch ist festzustellen, dass nur den wenigsten Wohnungseigentümern eine eindeutige Zuordnung, speziell bei Kellerräumen in der WEG, gelingt. Mit diesem Artikel wollen wir dafür sorgen, dass Sie damit zukünftig keine Schwierigkeiten mehr haben!

1. Gehört ein Keller zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Ob ein Keller in der WEG dem Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, ist nicht immer identisch zu beantworten: Denn anders als etwa das Dach oder die Fenster eines Gebäudes sind Keller grundsätzlich sondereigentumsfähig. 

Eine Ausnahme hiervon besteht bei sog. Durchgangskellerräumen. Hierunter sind solche Räume zu verstehen, die allen Wohnungseigentümern als Zugang zum Kellerausgang oder zu einem Gemeinschaftsraum – und damit dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller – dienen. 

Maßgeblich für die Zuordnung ist, ob der Keller ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt wurde. Dies hat in der Teilungserklärung zu erfolgen und ist im Grundbuch eingetragen. Ist dort keine Eintragung hinsichtlich des Kellerraumes zu finden, so ist dieser Teil des Gemeinschaftseigentums. 

Doch auch in Fällen, in denen der Kellerraum zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist es möglich, sich ein alleiniges Nutzungsrecht zu sichern: Denn oftmals haben die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran, dass nur sie “ihren” Kellerraum betreten und dort Gegenstände verwahren dürfen. Wie das funktioniert, lesen Sie im nächsten Punkt. 

2. Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum: Was gibt es zu beachten? 

Das eben beschriebene, alleinige Nutzungsrecht kann durch Einräumung eines sog. Sondernutzungsrechts erlangt werden. Hierdurch wird ein Kellerraum einem Wohnungseigentümer zu seiner alleinigen Nutzung zugewiesen: 

Den anderen Eigentümern ist es damit untersagt, diesen Kellerraum für sich zu verwenden. 

Sofern sich die übrigen Wohnungseigentümer nicht an dieses Verbot halten, so kann sich der Inhaber des Sondernutzungsrechts hiergegen mit einem Unterlassungs- oder gar Schadensersatzanspruch wehren. 

Andererseits darf das Sondernutzungsrecht aber nicht als “Freifahrtschein” für jedwedes Verhalten des Inhabers verstanden werden, denn schließlich handelt es sich bei dem Kellerabteil immer noch um Gemeinschaftseigentum. 

Er darf das Sondernutzungsrecht also nur in der Weise ausüben, dass die übrigen Wohnungseigentümer nicht in unzumutbarer Weise benachteiligt werden. Dies ist etwa denkbar, wenn der Eigentümer seinen Kellerraum zu einem Musikraum umfunktioniert und dort jeden Abend für mehrere Stunden Schlagzeug spielt. 

Rechtlich begründet wird das Sondernutzungsrecht einerseits durch eine entsprechende Einräumung innerhalb der Teilungserklärung. Daneben besteht noch die Möglichkeit, eine Vereinbarung mit allen Wohnungseigentümern über die Einräumung zu treffen und diese Vereinbarung notariell beurkunden zu lassen.

3. Bauliche Veränderungen im Keller: Wer zahlt?

Als bauliche Veränderung gilt gem. § 20 Abs. 1 WEG jede Maßnahme, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht. Bloße Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, wie etwa Mängelbeseitigungen oder Reparaturen, sind damit nicht als bauliche Veränderung anzusehen. 

Hinsichtlich der Kostentragung für bauliche Veränderungen gilt der Grundsatz, dass diese auf die Wohnungseigentümer fällt, die die bauliche Veränderung durchführen lassen bzw. auf die die Durchführung der Veränderung zurückgehen. 

Haben also alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich den Ausbau des im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellers beschlossen, so haben diese auch die hierfür anfallenden Kosten gemeinschaftlich zu tragen. 

Von diesen Grundsätzen gibt es jedoch drei Ausnahmen: 

Die erste ist in § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG normiert. Demnach haben stets alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn diese mit mehr als ⅔ der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. 

Ferner sind die Kosten auch von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn sich diese innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, § 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG. 

Daneben können die Kosten für bauliche Veränderungen auch abweichend zwischen den Wohnungseigentümern vereinbart werden: So kann es zweckmäßig sein, die Kosten für eine bauliche Veränderung in einem Kellerraum, für den ein Sondernutzungsrecht besteht, nur dem Inhaber des Sondernutzungsrechts aufzuerlegen. Schließlich ist er derjenige, der von der baulichen Veränderung profitiert.

4. Kellertausch: Das müssen WEGs wissen! 

Wie die einzelnen Kellerräume in neu errichteten Gebäuden an die Eigentümer verteilt werden, ist im Aufteilungsplan geregelt. Möchten nun einige Eigentümer nach Fertigstellung des Gebäudes die Ihnen zugewiesenen Räume tauschen, stellt sich die Frage, was hierfür zu tun ist. 

Nach Entscheidung des OLG München (Beschluss vom 13.08.2010 - 34 Wx 105/10) ist in dieser Situation nicht erforderlich, dass ein neuer Aufteilungsplan erstellt wird. Ausreichend ist insoweit, dass die Änderung lediglich im Grundbuch eingetragen wird. 

Denn durch die Eintragung im Grundbuch ist klar ersichtlich, wem die einzelnen Räume zuzuordnen sind, sodass sich die Rechtsverhältnisse an Sonder- und Gemeinschaftseigentum – auch ohne Änderung des Aufteilungsplans – nachvollziehen lassen. 

5. FAZIT: Der Keller in der WEG

Der Keller in der WEG kann, je nach Inhalt der Teilungserklärung, dem Gemeinschafts- oder Sondereigentum zuzuordnen sein. Maßgeblich ist dies insbesondere dafür, welche Befugnisse und Pflichten die einzelnen Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit den Kellerräumen haben. 

Ist ein Kellerraum nicht dem Sondereigentum zuzuordnen, besteht die Möglichkeit der Einräumung eines Sondernutzungsrechts. Dieses verleiht dem Inhaber eine ähnliche Rechtsstellung wie dem Sondereigentümer. Dennoch hat der Inhaber des Sondernutzungsrechts dabei auf die Belange und Interessen der anderen Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen. 

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